Zmiany w rozporządzeniu w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki oraz ich usytuowanie – wpływ na rozwój rynku mieszkaniowego
Na rynku mieszkaniowym od dawna obserwuje się popyt na mieszkania o niewielkiej powierzchni. Kawalerki cieszą się dużą popularnością wśród osób młodych, które kupują je jako swoje pierwsze mieszkania. Inwestorzy również interesują się takimi lokalami, ponieważ są to idealne nieruchomości pod wynajem. Rynek mieszkaniowy już od jakiegoś czasu stanowi dobrą alternatywę dla lokat bankowych, funduszy inwestycyjnych czy giełdy. Ministerstwo Infrastruktury i Budownictwa zainicjowało zmiany w limitach powierzchniowych, jakie nakładano do tej pory na lokale mieszkalne. Zmiany te pozwolą na budowę większej ilości mieszkań, które będą bardziej dostosowane do potrzeb nabywców.
Zaproponowane zmiany mają być wprowadzone do rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 roku w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki oraz ich usytuowanie (tekst jednolity – obwieszczenie Ministra Infrastruktury i Rozwoju z dnia 17 lipca 2015 r., Dz. U. 2015 poz. 1422). Dotychczas obowiązujące przepisy (art. 94 rozporządzenia) stanowią:
„1. W budynku wielorodzinnym szerokość w świetle ścian pomieszczeń powinna wynosić co najmniej:
- pokoju sypialnego przewidzianego dla jednej osoby — 2,2 m,
- pokoju sypialnego przewidzianego dla dwóch osób — 2,7 m,
- kuchni w mieszkaniu jednopokojowym — 1,8 m,
- kuchni w mieszkaniu wielopokojowym — 2,4 m.
2. W mieszkaniu co najmniej jeden pokój powinien mieć powierzchnię nie mniejszą niż 16 m2.”
Ministerstwo w projekcie nowelizacji rozporządzenia chciało wprowadzić tylko nieznaczne zmiany. W kawalerkach wnęka kuchenna mogłaby być połączona z pokojem, przy czym łączna powierzchnia musiałaby mieć min. 18 m2. W wyniku zakończonych konsultacji społecznych w Ministerstwie rozważane jest anulowanie wszystkich ograniczeń dotyczących powierzchni mieszkań, jednak ostateczna decyzja jeszcze nie zapadła.
Proponowane zmiany dałyby wolną rękę deweloperom, jeśli chodzi o projektowanie powierzchni mieszkań. Oferta dostosowana byłaby bardziej do potrzeb zgłaszanych przez nabywców mieszkań. Wymagania potencjalnych klientów są różne, jedni wolą mieszkania z dużą kuchnią i małą łazienką, inni odwrotnie. Odpowiednie zbadanie oraz realizacja preferencji nabywców pozwoliłoby na zwiększenie popytu na rynku mieszkaniowym. W związku z wprowadzeniem tego typu rozwiązań mogą pojawić się obawy, że na rynku lawinowo zacznie przybywać „minimieszkań”, jednak jest to mało prawdopodobny scenariusz. Deweloperzy starają się raczej dostosować do potrzeb klientów i budować mieszkania zgodnie z ich wymogami. Sytuacja, w której na rynku pojawiłoby się dużo mieszkań poniżej 20 m2. potwierdziłaby jedynie, że istnieje zapotrzebowanie na takie mieszkania wśród nabywców. A jak można zauważyć, na rynku mieszkaniowym popyt na tego typu lokale jest dość wysoki.
W dużych miastach odpowiednie zlokalizowanie takiej nieruchomości stanowi bardzo dobrą ofertę inwestycyjną, ponieważ łatwo jest znaleźć najemcę. Grupą docelową są zazwyczaj studenci lub absolwenci, którzy startują w dorosłe życie. Często młodzi ludzie stają się również nabywcami tego typu mieszkań. Wpływ na to ma czynnik demograficzny, ponieważ wrasta odsetek osób, które coraz później zakładają rodziny, jak również czynnik ekonomiczny, czyli kurczące się zarobki przy rosnących cenach mieszkań. Również lokalizacja tego typu mieszkań ma duże znaczenie. Na rynku zaobserwować można wzrost atrakcyjności centralnych dzielnic miast. Ludzie nie chcą tracić czasu na dojazd do miejsca pracy oraz cenią łatwiejszy dostęp do obiektów użyteczności publicznej czy punktów usługowo-handlowych. Dodatkowo rentowność inwestycji w lokale na wynajem stale rośnie i obecnie jest dużo bardziej korzystna niż np. lokat bankowych.
Deweloperzy od dawna starają się realizować projekty, w których ofercie znajdowały się „mikrokawalerki”. Problem stanowiły zmieniane właśnie przepisy, ponieważ rozporządzenie w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki oraz ich usytuowanie stanowiło, że lokal mieszkalny musi spełniać określone normy powierzchniowe. Mieszkania kilkunastometrowe według obowiązujących przepisów nie mogą stanowić lokalu mieszkalnego i dlatego traktowane były jako lokale użytkowe. Ze względu na to doliczany do ich ceny był podatek VAT w wysokości 23%. Dla lokali mieszkalnych podatek ten wynosi zaledwie 8%. W przypadku inwestorów i osób, które prowadzą własną działalność gospodarczą, nie ma to większego znaczenia, jednak dla osób fizycznych stanowiło to problem. Gdy Ministerstwo zdecyduje się na umożliwienie budowy tak małych mieszkań, ich podaż w dużych miastach z pewnością wzrośnie.
Mariusz Gnys,
Specjalista ds. Weryfikacji Wycen,
Centrum AMRON
