Determinanty ryzyka a jakość portfela kredytów hipotecznych w Polsce
Ryzyko występowało, występuje i będzie występować w życiu codziennym każdego człowieka, a spektrum jego definicji jest bardzo szeroki. Odnosząc się do ryzyka, zwykle przyjmuje się jego negatywny wydźwięk, choć niepewność przyszłości, której skutkiem jest ryzyko, może przynosić wydarzenia zarówno korzystne, jak i niekorzystne. Również działalność gospodarcza, także ta prowadzona przez banki, nie jest wolna od ryzyka, które występuje w związku z każdą przeprowadzaną transakcją bankową. Nieprzewidziane okoliczności (a w przypadku ryzyka transakcji bankowych również przyjmujemy, że będą to raczej wydarzenia negatywne) mające wpływ na przebieg tej transakcji mogą wystąpić w każdym momencie jej trwania, narażając na negatywne konsekwencje zarówno bank, jak i klientów. W dodatku nabierają one szczególnego znaczenia, gdy mamy do czynienia z możliwością ich wystąpienia w długim okresie czasu, jak ma to miejsce w przypadku kredytów hipotecznych.
Rozważając kwestie związane z kredytami hipotecznymi należy podkreślić istotny aspekt, jakim jest ryzyko, nierozerwalnie związane zarówno z ich udzielaniem, jak i pojawiające się w trakcie obowiązywania umowy kredytowej. Różne rodzaje ryzyk towarzyszące kredytom hipotecznym są ściśle związane z cechami tych produktów i w konsekwencji mogą wpływać na pogarszanie się jakości portfela kredytów hipotecznych. Działania podejmowane przez uczestników szeroko rozumianego rynku finansowania nieruchomości nie zawsze zmierzają w sposób konsekwentny i świadomy do ograniczanie ryzyka, często niewiedza lub chęć przeprowadzenia korzystnej transakcji przesłaniają potencjalne zagrożenia i zasady etycznego działania w prowadzonym biznesie. Możliwość wystąpienia całej gamy różnorodnych ryzyk dotyczących kredytów hipotecznych jest jednak w głównej mierze determinowana przez cechy nierozerwalnie związane z tym produktem.
Kredyty, w tym kredyty hipoteczne to bardzo istotny produkt bankowy, który dominuje w bilansie sektora bankowego. Wg Raportu UKNF o sytuacji banków w 2015 r. kredyty mieszkaniowe stanowiły na koniec 2015 roku 40,8% kredytów dla sektora niefinansowego oraz 23,5% sumy bilansowej sektora (choć w niektórych bankach udział ten był znacznie wyższy). Zgodnie z danymi Związku Banków Polskich publikowanymi w Raporcie AMRON-SARFiN nr 1/2016, portfel kredytów mieszkaniowych przekroczył na koniec marca 2016r. poziom 2 mln czynnych umów kredytowych, a łączny stan zadłużenia z tego tytułu wyniósł 374,553 mld zł. Odzwierciedla to powagę zagrożenia – możliwości wystąpienia zjawisk niekorzystnych i ich konsekwencji, często trudnych do przewidzenia i złagodzenia.
Istniejący w Polsce portfel kredytów hipotecznych generuje wiele rodzajów ryzyka, które może zmaterializować się w bliższej przyszłości lub w dalszej perspektywie. Kredyt hipoteczny jest bardzo specyficznym produktem bankowym, a jego uwarunkowane rynkowo cechy charakterystyczne mają i będą miały znaczący wpływ na kształtowanie się jakości tego portfela. Zwłaszcza, że najistotniejsze ryzyka, na jakie zostaje narażony bank (oraz kredytobiorca) to ryzyko pogorszenia się sytuacji finansowej kredytobiorcy, a nawet jego upadłości oraz ryzyko obniżenia wartości zabezpieczenia. Oczywiście nie wyczerpuje to innych potencjalnych ryzyk związanych z kredytem hipotecznym, choćby ryzyka kursowego, ryzyka stopy procentowej lub ryzyka oszustwa.
Pierwsza z charakterystycznych cech portfela kredytów mieszkaniowych w Polsce to stosunkowa niska rentowność – średnie marże w okresie największego boomu na rynku kredytów hipotecznych kształtowały się na poziomie około 1,1%, co było efektem silnej konkurencji cenowej banków. Choć należy jednocześnie zauważyć, iż od początku tego roku zarówno marże, jak i średnie oprocentowanie kredytów hipotecznych znacznie wzrosły. Zgodnie z szacunkami prezentowanymi w Raporcie AMRON-SARFiN nr 1/2016, w marcu 2016r. przeciętna marża kredytu hipotecznego wynosiła 2,03% (w grudniu 2015r. wynosiła 1,79%), zaś średnie oprocentowanie na koniec I kwartału br. to 3,74% – są to szacunki dla kredytu hipotecznego w wysokości 300 tys. zł, z LtV 75% i udzielonego na 25 lat. Konsekwencją zbyt niskiej rentowności może być brak pokrycia kosztów banku związanych z kredytem ze względu na niskie dochody odsetkowe, zwłaszcza w sytuacji niskich stóp procentowych.
Druga charakterystyczną cechą tego portfela jest wysoki stosunek kwoty kredytu do wartości zabezpieczenia (wskaźnik LtV), w dodatku przy wysokich kwotach wierzytelności. Jeszcze niedawno w Polsce udzielano kredytów mieszkaniowych praktycznie bez udziału środków własnych kredytobiorcy, co jest pewnego rodzaju ewenementem. W efekcie banki udzieliły bardzo wielu kredytów hipotecznych na 100% (a nawet więcej) wartości nieruchomości stanowiącej jej zabezpieczenie. Zmiany cen nieruchomości na rynku mogą oznaczać w wielu przypadkach ryzyko spadku wartości przyjętego zabezpieczenia hipotecznego.
Od połowy 2014 roku odnotowuje się jednak pewne zmiany w strukturze nowo udzielonych kredytów ze względu na poziom wskaźnika LtV – rośnie udział nowych kredytów mieszkaniowych o wskaźniku LtV poniżej 30%, co jest korzystną tendencją, jednak wciąż udział kredytów hipotecznych o takim poziomie wskaźnika LtV jest stosunkowo niski. W Raporcie AMRON-SARFiN nr 4/2015 została przedstawiona struktura wskaźnika LtV dla nowo udzielonych kredytów hipotecznych w latach 2011-2015. Udział kredytów z LtV przekraczającym 80% jest znaczący, a jego wahania nie ulegały radykalnym zmianom na przestrzeni lat. Zgodnie z danymi zaprezentowanymi w Raporcie AMRON-SARFiN nr 1/2016, na koniec I kwartału 2016 roku udział kredytów z LtV powyżej 80% stanowił 47,67%.
Ze względu na wysoką wartość transakcji przeprowadzanych na rynku mieszkaniowym, kredyty hipoteczne są też kredytami o dużej wartości. Poniższy wykres przedstawia średnie wartości udzielonych kredytów w latach 2011-2015. Uwagę zwraca znacznie wyższa średnia kwota kredytu denominowanego do waluty obcej, widoczna zwłaszcza przed 2015r., wobec średniej kwoty kredytu złotówkowego.
Trzecia istotna cecha portfela kredytów hipotecznych, generująca potencjalne ryzyka oraz mająca duży wpływ na możliwość pogarszania się tego portfela, to bardzo wysoki udział kredytów denominowanych do waluty obcej. Nasilenie tego zjawiska miało miejsce w latach poprzedzających ostatni kryzys finansowy. W 2008 roku 77% kredytów mieszkaniowych w Polsce było udzielanych w walucie obcej, zwłaszcza we franku szwajcarskim. Taka struktura może kreować w przyszłości ryzyko kursowe, co przekładałoby się na znaczny wzrost ryzyka kredytowego. Wzrost wymiany kursu złotego wobec franka szwajcarskiego poważnie zagraża, w przypadku części kredytów, przekroczeniem przyjętych wskaźników LtV, co pogarsza jakość zabezpieczenia długoterminowych aktywów banków. Kolejnym niechcianym efektem skokowych zmian kursów walut – szczególnie w pamiętnym styczniu 2015 roku – jest gwałtowne podwyższenie wysokości spłacanej przez kredytobiorców rat i tym samym znaczący wzrost miesięcznych zobowiązań w gospodarstwie domowym. Rezultatem tych podwyżek i zawirowań kursowych są postulaty zarówno ze strony polityków, instytucji działających na rynku finansowym, jak i samych kredytobiorców, zmierzające do wsparcia osób, które zaciągnęły kredyty w CHF. Jednak niektóre ze zgłaszanych propozycji pomocy dla tej grupy kredytobiorców mogą grozić zachwianiem stabilności rynku finansowego w Polsce.
Poniższy wykres prezentuje udział kredytów denominowanych do waluty obcej w portfelu kredytów hipotecznych. Zwraca uwagę bardzo znaczący udział kredytów denominowanych do CHF w ogólnej liczbie kredytów – 26,8% i jeszcze większy ich udział w wartości kredytów hipotecznych (tj. 37,1%).
Niekorzystnym zjawiskiem jest fakt, że portfel hipoteczny składający się z długoterminowych kredytów jest refinansowany gównie bieżącymi oraz krótkoterminowymi depozytami. Decyzja właścicieli depozytów o wycofaniu części lub całości środków może mieć dla banku poważne konsekwencje wystąpienia ryzyka płynności (luka płynności). Przyczyną może być niedopasowanie terminów (krótkoterminowe depozyty z jednej strony, a z drugiej – długoterminowe kredyty), jak i opóźnienia w spłacie rat kapitałowo – odsetkowych kredytów. Na ograniczenie ryzyka płynności powinna wpłynąć wprowadzona w styczniu 2016r. nowelizacja ustawy o listach zastawnych i bankach hipotecznych. Jeśli nastąpi wzrost udziału listów zastawnych, które są długoterminowym źródłem finansowania, jako środków pozyskiwania kapitału przez banki, to powinno to w znaczący sposób wpłynąć na poprawę bezpieczeństwa banków oraz ograniczyć ryzyko ich niewypłacalności.
Tak znaczący portfel kredytów hipotecznych jest i będzie źródłem różnorodnych problemów, wynikających między innymi z cech tego produktu, jak również funkcjonowania w warunkach niepewności rynkowej oraz wzajemnego przenikania przyczyn i skutków. Cechy, jakimi charakteryzuje się kredyt hipoteczny, mają duży wpływ zarówno na potencjalne ryzyko, jak i możliwość pogarszania jakości portfela, którego wielkość może dodatkowo spotęgować to zjawisko.
Dagmara Kubik,
Kierownik Projektu Bankowej Platformy Nieruchomości,
Centrum AMRON
