Przybywa ryzyk na rynku finansowania nieruchomości

Jak mówił prof. Waldemar Rogowski – oprócz wymienionych w tytule panelu ryzyka demograficznego, ryzyka jakości mieszkań, ryzyka związanego z ceną nieruchomości – można mówić także o innych ryzykach związanych np. ze zmianami klimatycznymi, z geopolityką, z rynkiem pracy.

Mówiąc o ryzyku klimatycznym w naszym kraju wymienił przede wszystkim zagrożenia powodziowe.

Na obszarach objętych takim ryzykiem ceny nieruchomości mogą być niższe od średnich cen na terenach niezagrożonych podtopieniami.

Popyt na nieruchomości na terenach graniczących z Rosją, Białorusią i Ukrainą też jest związany z potencjalnymi działaniami związanymi z wojną hybrydową, czy nawet potencjalnym konfliktem zbrojnym.

Jak stwierdził prof. Rogowski widać już efekt wojny w Ukrainie w wycenach rynkowych nieruchomości na wschód od linii Wisły. Ruch turystyczny na tych terenach istotnie zmalał, co wpływa na zyski osób, które zainwestowały w nieruchomości pod wynajem.

Ryzyko rynku pracy

Kolejne ryzyko, które powinny brać pod uwagę banki udzielające kredytów mieszkaniowych dotyczy rynku pracy i wysokości wynagrodzeń.

Jego zdaniem w tej sferze są istotne dwa rozbieżne czynniki. Z jednej strony robotyzacja, automatyzacja sztuczna inteligencja, które będą zabierały miejsca pracy w niektórych zawodach, a z drugiej strony w związku ze zmianami demograficznymi w naszym kraju Polska będzie odczuwała deficyt siły roboczej.

Zaznaczył, że w przypadku tych osób, które zachowają zatrudnienie istotne znaczenie będą miały kompetencje oraz to, ile rynek będzie za te kompetencje płacił.

„Już widzimy koncentrację wysokich kompetencji w kilku największych miastach. I obawiam się, że znowu będziemy mieli Polskę dwóch prędkości, to znaczy aglomeracje będą się bardzo szybko rozwijać, a reszta kraju znacznie wolniej” – powiedział prof. Waldemar Rogowski.

Jak zauważył, wyzwaniem dla banków będzie przewidywanie, czy kredytobiorca będzie miał pracę w perspektywie całego okresu kredytowania, zwykle wynoszącego 30 lat.

Analiza banku powinna także dotyczyć tego czy dana osoba ma na tyle rynkowe kompetencje, aby przez cały okres kredytowania miała środki na obsługę swojego zobowiązania.

„To, że kredytobiorca ma dzisiaj wysokie dochody, nie znaczy, że będzie miał te dochody za 5 lat, bo rynkowo jego kompetencje mogą stracić na wartości” – zaznaczył prof. Waldemar Rogowski.

Zagrożenia demograficzne

Kolejnym wyzwaniem dla rynku jest demografia. Aż 70% gmin w Polsce w okresie 2004-2024, czyli przez 20 lat doznało spadku liczby ludności. Z tego 50% gmin miało ten wskaźnik ubytku mieszkańców wyższy niż 10%.

Jego zdaniem przed depopulacją będzie broniło się 6 największych aglomeracji w Polsce.

„Banki, patrząc na to, gdzie finansować nieruchomości, muszą brać pod uwagę demografię, bo jak nie będzie mieszkańców, to znaczy, że nie będzie popytu. Jak nie będzie popytu, to wartość nieruchomości na danym terenie spadnie” – zauważył prof. Waldemar Rogowski.

„Może nie za 5, może nie za 10, ale za 15 lat będą miejsca w Polsce, jak to ma miejsce w Grecji czy we Włoszech, gdzie będzie można kupić nieruchomość za przysłowiową złotówkę. Tylko problem będzie taki, że nikt tam prawie nie będzie chciał mieszkać, ze względu na wykluczenie kulturowe, komunikacyjne, edukacyjne, zdrowotne” – stwierdził.

Stroną podażową rynku mogą być osoby, które będą dziedziczyły mieszkania, na przykład po dziadkach. Taka młoda osoba, która będzie dziedziczyła nieruchomość nie będzie musiała zaciągać kredytu, ani kupować mieszkania, a być może będzie chciała je sprzedać, czyli zwiększy podaż mieszkań na rynku.

Jednak zjawisko depopulacji nie wpłynie na dostępność mieszkań w Polsce.

„O dostępności mieszkań będzie decydowała lokalizacja. Te najlepsze lokalizacje, w wielkich aglomeracjach będą miały bardzo wysokie ceny i one praktycznie będą w dużej części niedostępne dla polskiego społeczeństwa” – podsumował prof. Waldemar Rogowski.

Robert Lidke, redaktor naczelny portalu BANK.pl, współtwórca pierwszego magazynu biznesowego w polskich mediach elektronicznych – Radio Biznes, nadawanego w radiowej Jedynce od jesieni 1989 r. Inicjator utworzenia i szef portalu ekonomicznego Polskiego Radia gospodarka.polskieradio.pl, były redaktor naczelny Naczelnej Redakcji Gospodarczej Polskiego Radia, ostatni redaktor naczelny Gazety Prawnej przed jej połączeniem z Dziennikiem. W latach 1994 -2002 zastępca redaktora naczelnego Programu 1 Polskiego Radia.