Z jakich europejskich rozwiązań dotyczących oprocentowania kredytów hipotecznych warto skorzystać?
Otwierając spotkanie dr hab. Paweł Szczęśniak podkreślił, że badanie czynników wpływających na oprocentowanie kredytu hipotecznego zostało przeprowadzone w wymiarze ekonomicznym oraz prawno-instytucjonalnym.
Badanie to stanowi pierwsze tak pogłębione ujęcie tematyki rozwiązań stosowanych w wybranych krajach UE, których celem jest ograniczenie oprocentowania kredytów hipotecznych dla gospodarstw domowych.
Różnice w rozumieniu terminu marża
Prezentując uwarunkowania o charakterze gospodarczym wpływające na rzeczywisty koszt kredytów hipotecznych w Polsce, dr Jarosław Bełdowski w pierwszej kolejności odniósł się do różnic w sposobie podawania informacji o wysokości marży kredytowej.
W metodologii EBC pod terminem „marża” kryje się oprocentowanie kredytów hipotecznych pomniejszone o średnie ważone oprocentowanie kredytów hipotecznych. W Polsce marża jest składnikiem oprocentowania kredytów zmiennoprocentowych, która jest określona w umowie kredytu i co do zasady jest stała w całym okresie kredytowania. W takim ujęciu średnia marża banku wynosi obecnie w Polsce ok. 1,7 proc., co znacząco różni się względem poziomu niemal 3,5 proc. podawanego wg metodologii EBC.
Według metodologii krajowej w latach 2020-2025 marże kredytów hipotecznych w Polsce wykazywały tendencję spadkową mimo niekorzystnego otoczenia zewnętrznego – pandemii i agresji wojennej Rosji na Ukrainę oraz niestabilnego otoczenia regulacyjnego – w szczególności: wprowadzenia podatku bankowego (koszty jego kompensacji wynoszą około 0,4 p.p), wprowadzenia wakacji kredytowych (ich koszt w latach 2022-23 to około 15 mld zł), zwiększonego ryzyka prawnego dla banków wiążącego się z falą pozwów frankowych, która rozpoczęła się od 2022 roku, czy wreszcie – kosztem zabezpieczenia ryzyka przedpłat kredytów hipotecznych, który według NBP podnosi marże kredytu o około 0,5 p.p.
Nie jest więc prawdą jakoby w ostatnich latach doszło do niekontrolowanego wzrostu tych marż w Polsce.
Wyk. 1 Średnia marża kredytów hipotecznych w Polsce w latach 2020 – 2025
Źródło: Szczęśniak P., Bełdowski J., Dąbroś Ł., Oprocentowanie kredytów hipotecznych. Analiza czynników kształtujących koszt kredytów hipotecznych w Polsce w wymiarze ekonomicznym, instytucjonalnym i prawnym na tle innych państw członkowskich UE, Sygn. PAB/WIB 18/2025, s. 24.
Trzy sposoby ograniczania wysokości oprocentowania kredytów hipotecznych
Prezentując syntezę rozwiązań prawnych ograniczających oprocentowanie kredytów hipotecznych w wybranych krajach UE, dr hab. Paweł Szczęśniak podkreślił, że pod względem przedmiotowym w raporcie wyróżniono trzy rodzaje sposobów ograniczających wysokość oprocentowania kredytów hipotecznych bądź ograniczających koszt nabycia nieruchomości mieszkalnej, tj. środki kredytowe, środki podatkowe oraz środki dotacyjne.
Środki kredytowe mają zazwyczaj postać państwowych gwarancji kredytowych, które można rozumieć jako podział odpowiedzialności za niewypłacalność kredytobiorcy rozłożony pomiędzy państwo i instytucję kredytową.
Pozwala to na zmniejszenie wymaganego poziomu kapitału potrzebnego do pokrycia ryzyka kredytowego, a w efekcie – na zwiększenie dostępności do kredytów hipotecznych. Zwykle ograniczeniem skorzystania z takiej gwarancji jest limit wieku kredytobiorcy i/lub poziom osiąganego dochodu kredytobiorcy. Państwowe gwarancje kredytowe są rozwiązaniem unormowanym w porządku włoskim, portugalskim, francuskim, rumuńskim, fińskim, słoweńskim oraz duńskim.
Środki dotacyjne obejmują transfer środków publicznych na rzecz osób, które kwalifikują się do ich otrzymania w oparciu o zdefiniowane kryteria. Stosowane były głównie na Węgrzech i w Słowacji.
Wadą tego typu rozwiązania jest fakt, że powoduje ono wzrost cen nieruchomości i widoczną niestabilność w tym zakresie (przykładem może być sytuacja na polskim rynku nieruchomości po wprowadzeniu świadczenia Bezpieczny Kredyt 2%), co finalnie ogranicza dostępność mieszkań dla wszystkich uczestników rynku – w tym tych, którzy nie kwalifikują się do uzyskania wsparcia.
Środki podatkowe mają głównie na celu ograniczenie kosztu nabycia nieruchomości mieszkalnych. Mogą to być np. ulgi VAT, zwolnienie z podatku od czynności cywilnoprawnych, obniżenie taksy notarialnej czy prawo do odliczenia odsetek od kredytu hipotecznego od podstawy opodatkowania w podatku dochodowym od osób fizycznych.
Mapa 1. Środki ograniczające wysokość oprocentowania kredytów hipotecznych w państwach Unii Europejskiej
Źródło: Szczęśniak P., Bełdowski J., Dąbroś Ł., Oprocentowanie kredytów hipotecznych. Analiza czynników kształtujących koszt kredytów hipotecznych w Polsce w wymiarze ekonomicznym, instytucjonalnym i prawnym na tle innych państw członkowskich UE, Sygn. PAB/WIB 18/2025, s. 72.
Rekomendacje dla polskiego ustawodawcy
Na podstawie wniosków z przeprowadzonego badania, autorzy raportu sformułowali kilka rekomendacji dla polskiego ustawodawcy:
- Zmiana podstawy opodatkowania podatkiem bankowym w Polsce – z obecnych aktywów na pasywa;
- Modyfikacja pomniejszeń podstawy opodatkowania podatkiem bankowym, obecnie negatywnie wpływającej na działalność kredytową realizowaną przez banki, które preferują nieopodatkowane składniki aktywów w postaci publicznych papierów wartościowych;
- Wprowadzenie do polskiego systemu prawnego publicznych gwarancji kredytowych – skierowanych głównie do osób młodych bądź o ograniczonych dochodach;
- Rezygnacja z dotacyjnych sposobów wspierania rynku nieruchomości ze względu na ich wpływ na wzrost cen nieruchomości;
- Ujęcie ww. rozwiązań w ramach Państwowego planu mieszkaniowego, kierowanego do kategorii osób o szczególnych potrzebach i problemach. Określone ograniczenia podmiotowe, przedmiotowe i ilościowe powinny być paradygmatem dla nowo wprowadzonych rozwiązań prawnych.
Pełny zapis webinaru jest możliwy do odtworzenia na stronie www.pabwib.pl
Raport badawczy można pobrać TUTAJ
