Wzrost wartości transakcji na europejskim rynku nieruchomości handlowych w pierwszym półroczu

• Wartość transakcji inwestycyjnych w sektorze nieruchomości handlowych w II kw. wyniosła 8,2 mld euro – wzrost o 14% rok do roku.
• Udział sektora nieruchomości handlowych w rynku inwestycyjnym wzrósł z 20,8% w II kw. 2012 r. do 25,3%.
• Roczny wolumen obrotów na najwyższym poziomie od 18 miesięcy.
• Jednak w porównaniu z I kw. wartość inwestycji w sektorze handlowym zmniejszyła się o 0,5%, a w sektorze biurowym wzrosła o 4% przy 47% udziale w rynku.
• W drugiej połowie roku roczny wolumen transakcji inwestycyjnych na rynku nieruchomości handlowych może wzrosnąć o 8% przy dalszym wzroście popytu, głównie na rynkach Europy Południowej i Środkowo-Wschodniej.

Według danych międzynarodowej firmy doradczej Cushman & Wakefield w bieżącym roku wzrasta aktywność inwestycyjna na rynkach nieruchomości handlowych w regionie EMEA – w pierwszym półroczu wartość transakcji wzrosła o 31% w porównaniu z pierwszą połową 2012 r. do poziomu 16,3 mld euro. Jednak Michael Rodda, dyrektor działu ds. inwestycji w nieruchomości handlowe w regionie EMEA w firmie Cushman & Wakefield, zauważa: „Rośnie popyt na nieruchomości handlowe, ale znalezienie aktywów inwestycyjnych o odpowiedniej jakości i we właściwej lokalizacji stanowi duże wyzwanie dla inwestorów. Z tego względu niektórzy inwestorzy zaczynają poszerzać horyzonty inwestycyjne, a inni rozważają możliwość podjęcia większego ryzyka, zazwyczaj poprzez inwestowanie w budowę lub gotowość zaakceptowania wyższej ceny, aby zachęcić sprzedających„.

Wykres 1 – Rynek inwestycji w nieruchomości handlowe w regionie EMEA

Źródło: Cushman & Wakefield, KTI, RCA oraz Property Data

Popyt generują inwestorzy z bardzo różnych segmentów rynku, ale przede wszystkim krajowe podmioty instytucjonalne, fundusze specjalizujące się w inwestowaniu w nieruchomości (REIT) i osoby fizyczne, a także zagraniczni inwestorzy. Niektóre wiodące globalne fundusze inwestycyjne zwracają coraz większą uwagę na sektor nieruchomości handlowych w ramach dywersyfikowania portfeli inwestycyjnych, w których dominują nieruchomości biurowe w stolicach poszczególnych państw.

Michael Rodda powiedział: „Przewidujemy wzrost inwestycji zagranicznych w sektorze nieruchomości handlowych, zwłaszcza ze strony funduszy azjatyckich, czego przykładem jest zakup Silesia City Center w Katowicach przez Allianz za kwotę 412 mln euro w imieniu konsorcjum z udziałem inwestorów z Azji„.

Wzrasta zainteresowanie rynkiem sklepów detalicznych ze względu na stabilność i długofalowy wzrost, a także bardziej tradycyjnymi centrami handlowymi wśród inwestorów z grupy core i oportunistycznych. Popyt na aktywa w lokalizacjach podmiejskich jest na ogół słabszy, ale najlepsze obiekty zaczynają cieszyć się coraz większym zainteresowaniem z uwagi na aktualny poziom stóp kapitalizacji.

Wielka Brytania z 32% udziałem w obrotach jest największym w Europie rynkiem inwestycji w nieruchomości handlowe. Wolumen inwestycji w tym kraju wzrósł od pierwszego kwartału co prawda tylko o 14%, ale aż o 94% w ciągu pierwszego półrocza w porównaniu z 2012 r. Wśród ważniejszych transakcji minionego kwartału na rynku brytyjskim należy wymienić nabycie przez CPPIB udziałów w centrum handlowym Bullring w Birmingham.

Poziom aktywności inwestycyjnej w Europie jest dość zróżnicowany i stanowi wypadkową dostępności odpowiednich aktywów. Jednak ogólnie za wzrost wartości transakcji na rynku nieruchomości handlowych odpowiadają przede wszystkim największe rynki, czyli Wielka Brytania i Niemcy, przy czym dobrymi wynikami w porównaniu z pierwszą połową 2012 r. mogą też pochwalić się Francja, Szwecja, Norwegia i Dania. Na uwagę zasługuje także wzrost popularności wśród inwestorów rynków, które dotychczas pomijano w planach inwestycyjnych, takich jak Grecja, Irlandia, Włochy i Portugalia. Liczba transakcji zawieranych w tych krajach oraz w Hiszpanii może wzrosnąć z uwagi na atrakcyjne ceny.

Michael Rodda powiedział: „Pierwsze półrocze było kolejnym dobrym okresem dla krajów skandynawskich, co przełoży się na wzrost popytu wśród inwestorów także w drugiej połowie roku. Obserwujemy jednak ożywienie aktywności inwestycyjnej również poza głównymi rynkami, a wśród transakcji zawartych w Europie Środkowo-Wschodniej należy wymienić na przykład nabycie przez Atrium Galerii Dominikańskiej we Wrocławiu. Znacznego wzrostu aktywności inwestycyjnej możemy oczekiwać także na Półwyspie Iberyjskim, gdzie dobiegła już końca korekta czynszów i zaczyna poprawiać się dostęp do źródeł finansowania„.

Wykres 2 – Najpopularniejsze regiony pod względem inwestycji w nieruchomości handlowe

Źródło: Cushman & Wakefield, KTI, RCA oraz Property Data

David Hutchings, dyrektor działu badań firmy Cushman & Wakefield w regionie EMEA, powiedział: „W ostatnich miesiącach utrzymał się silny popyt na nieruchomości handlowe w całej Europie, a kupujących nie odstrasza ani niepewność i nerwowość na rynku konsumenckim, ani rosnące zagrożenie ze strony Internetu. Ze względu na te czynniki inwestorzy będą coraz wnikliwiej analizować opcje inwestowania, koncentrując się na obiektach w najważniejszych lokalizacjach i na centrach handlowych o silnej pozycji na rynku, które mogą liczyć na trwałe zainteresowanie klientów i sieci handlowych niezależnie od rozwoju innych kanałów handlu detalicznego. W drugim półroczu można oczekiwać wzrostu podaży w wyniku rosnących cen aktywów. Ponadto wobec dalszego nieznacznego ułatwiania dostępu do finansowania dłużnego wartość inwestycji w sektorze nieruchomości handlowych może wzrosnąć do 37 mld euro, co będzie oznaczać wzrost o 8% w porównaniu z 2012 r.„.

Wojciech Pisz, Dyrektor Grupy Rynków Kapitałowych w warszawskim oddziale firmy Cushman & Wakefield, powiedział: „Formalnie wolumen transakcji w sektorze handlowym na rynku polskim w pierwszej połowie roku był na stosunkowo niskim poziomie ok. 250 mln EUR,  natomiast trzeba pamiętać, że w tym samym czasie podpisano również umowy przedwstępne na trzy duże transakcje o łącznym wolumenie ok. 750 mln EUR. Świadczy to jednoznacznie o utrzymującym się zainteresowaniu inwestorów tym sektorem rynku i to zarówno w kontekście pojedynczych aktywów, jak i potencjalnych transakcji portfelowych.„

Źródło: Cushman & Wakefield