Jak zmieni się rynek kredytów hipotecznych w 2013 roku
Przyszły rok na rynku kredytów hipotecznych będzie czasem oczekiwania oraz sprzecznych tendencji. Expander zwraca uwagę, że osoby zainteresowane zakupem mieszkania mogą wstrzymywać się decyzją w oczekiwaniu na dopłaty z nowego programu "Mieszkanie dla młodych", na dalsze spadki cen nieruchomości czy w obawie o pogarszającą się sytuację gospodarczą.
Z drugiej strony zachęcać do zakupu mieszkania mogą spadające oprocentowanie kredytów i zapowiadane zmiany w Rekomendacji S.
Wzrośnie zdolność kredytowa
Jedną z pozytywnych zmian jakie mogą wystąpić w przyszłym roku jest wzrost zdolności kredytowej. Po pierwsze możliwa do uzyskania kwota kredytu może rosnąć, gdyż spada stawka WIBOR, a więc i oprocentowanie kredytów hipotecznych. Już teraz WIBOR spadł od końca sierpnia o niemal 1 pkt. proc. (z 5,12% do 4,14%). Taka zmiana, przy niezmienionej marży, wywołałaby wzrost dostępnej kwoty kredytu o niemal 33 tys. zł (z 300 000 do 333 tys. zł). Niestety banki częściowo eliminują ten element wyższymi marżami.
Dodatkowo zdolność kredytową poprawi jedna z planowanych zmian w Rekomendacji S. Obecnie banki obliczając dostępną kwotę kredytu muszą zakładać, że dług zostanie spłacony w ciągu maksymalnie 25 lat, nawet jeśli faktycznie będzie spłacany przez 30 lat. Proponowane jest jednak podwyższenie tego ograniczenia do 30 lat, czyli okresu który wybiera znaczna liczba kredytobiorców. Dzięki temu, w przypadku kredytu na 30 lat, zdolność kredytowa może wzrosnąć aż o 50 tys. zł. Niestety nie wiadomo jeszcze kiedy zmieniona rekomendacja wejdzie w życie.
Dostępną kwotę kredytu, zwłaszcza osób zamożnych, może poprawić także inna modyfikacja Rekomendacji S. Planowane jest usuniecie ograniczenia mówiącego, że poziom rat w stosunku do dochodów nie może przekraczać 50%, a w przypadku osób z dochodami powyżej średniej 65%. Banki same będą ustalały tego typu limity. O ile w przypadku osób o niskich i średnich dochodach zmieni się zapewne niewiele, to w przypadku osób o wysokich dochodach można przypuszczać, że banki zdecydują się złagodzić to ograniczenie.
Spadną ceny mieszkań
Ostatnim elementem, który może dziać na korzyść kupujących są spadki cen mieszkań. Nie należy jednak liczyć na drastyczne zmiany. Podobnie jak w tym roku będą to zapewne obniżki o kilka procent. Warto też wspomnieć, że wstrzymywanie się z zakupem i oczekiwanie na spadki cen mogą mieć niestety także negatywne konsekwencje.
To co zyskamy dzięki niższej cenie możemy stracić przez wyższą marżę kredytową. Banki podwyższają marże, aby zredukować wzrost zdolności kredytowej wynikającą z niższych stóp procentowych. W najbliższym czasie czeka nas spowolnienie gospodarcze, czyli okres w którym banki nie chcą ułatwiać dostępu do kredytów. Na początku przyszłego roku, podobnie jak w ostatnich miesiącach, możemy więc obserwować wzrosty marż. Banki mogą również zaostrzać politykę kredytową. W rezultacie opisane wcześniej elementy poprawiające zdolność kredytową mogą zostać istotnie zredukowane.
W oczekiwaniu na nowy program dopłat
Kolejnym negatywnym efektem, który wystąpi w pierwszym półroczu lub nawet w całym 2013 r. będzie brak dopłat do kredytów hipotecznych. Z końcem roku zakończy się „Rodzina na swoim”. Tymczasem nie wiadomo jeszcze kiedy zacznie działać nowy program „Mieszkanie dla młodych” (MDM). W rezultacie wiele osób zainteresowanych kupnem nowego, taniego mieszkania będzie zmuszona wstrzymywać się z zawarciem transakcji do czasu uruchomienia MDM.
Warto jednak dodać, że również osoby, które nie liczą na preferencyjny kredyt mogą wstrzymywać się z zakupem nieruchomości. Pojawiające się negatywne prognozy dotyczące kondycji nasze gospodarki w I półroczu 2013 r. jak również obawy o sytuację na rynku pracy nie sprzyjają podejmowaniu decyzji o zadłużeniu się na długie lata.
Przy okazji warto też wspomnieć o kolejnym negatywnym elemencie, który pojawi się jednak dopiero za około 2 lata. Zapowiadane zmiany w Rekomendacji S mówią również o tym, że banki nie będą już mogły udzielać kredytów osobom nie posiadającym wkładu własnego. Wymagane będzie posiadanie co najmniej 10% wkładu własnego i to przy założeniu opłacenia specjalnego ubezpieczenia. W opcji bez ubezpieczenia wkład będzie musiał wynieść aż 20%. W rezultacie, po wejściu tych regulacji w życie, część osób zainteresowanych zakupem mieszkania będzie musiała zaczekać z zakupem do czasu zebranie odpowiednich oszczędności.
Jarosław Sadowski
Główny Analityk firmy Expander
