Kredytobiorcy – uwaga na inflację!

W przyszłym roku za energię możemy płacić o 30-50 proc. więcej -ostrzega dziennik Rzeczpospolita. Nie należy tego ostrzeżenia bagatelizować, bo wspomniany wzrost cen elektryczności od razu mógłby podnieść wskaźnik inflacji nawet o 1,4 pkt. proc.

To już mogłoby oznaczać przekroczenie dozwolonego pasma odchyleń od celu inflacyjnego ustalonego przez Radę Polityki Pieniężnej. Choć nie ma pewności czy spotkałoby się to reakcją Rady, czyli podwyżką stóp procentowych, to po 50 miesiącach utrzymywania się podstawowej stopy procentowej na historycznie najniższym poziomie (1,5%) warto zastanowić się, jakie konsekwencje mogłoby mieć nagłe zacieśnienie polityki monetarnej.

Dzisiejsza inflacja to jeszcze nic

Weźmy pod uwagę kredyt na 250 tysięcy złotych zaciągnięty na 25 lat i oprocentowany dziś na 4,5%. Miesięczna rata takiego długu to 1390 złotych.

Wzrost oprocentowania o 0,25 pkt proc. oznaczałoby co miesiąc wydatek wyższy o 35 złotych. Różnica jest więc niewielka.

Co by było jednak gdyby podstawowa stopa procentowa wróciła do poziomu z połowy 2012 roku? Wtedy stopa referencyjna wynosiła 4,75% zamiast dzisiejszych 1,5%.

Gdyby oprocentowanie modelowego kredytu także wzrosło o 3,25 pkt. proc., to rata ww. kredytu wzrosłaby o 36% do bez mała 1890 złotych miesięcznie.

Pamięć mamy krótką

W naszych hipotetycznych rozważaniach możemy iść jeszcze dalej. Na przykład w 2001 roku podstawowa stopa procentowa wynosiła nawet 18%. To o 16,5 pkt proc. więcej niż dziś. Przy takim poziomie kosztu pieniądza modelowy kredyt kosztowałby ponad 3 razy więcej niż dziś (rata na poziomie 4,4 tys. zł).

Choć prawdopodobieństwo poważnych podwyżek stóp procentowych w Polsce jest dziś co najwyżej kilkuprocentowe, to nie należy tego zagrożenia kompletnie wykluczać. Nawet bliska historia pokazuje, że sytuacje trudne do przewidzenia w ekonomii się zdarzają. Przykład?

Na Ukrainie podstawowa stopa procentowa jeszcze w drugiej połowie 2013 roku wynosiła 6,5%. W marcu 2015 wzrosła aż do 30%.

W Turcji natomiast jeszcze na początku 2015 roku podstawowa stopa procentowa wynosiła 7,5%. Dziś jest to 24%.

Wyższe stopy, chłód na rynku mieszkaniowym

Nie należy chyba nikogo przekonywać, że wyraźny wzrost kosztu kredytu okazałby się trudnym orzechem do zgryzienia dla gospodarstw domowych, które spłacają kredyty hipoteczne.

Czytaj także: Wzrost inflacji to pułapka dla kredytobiorców

Gdyby tego było mało, to wyższe stopy procentowe z łatwością mogły pogrążyć rozgrzany dziś rynek mieszkaniowy. Na przykład wzrost podstawowej stopy procentowej o 2 pkt. proc. (z obecnych 1,5% do 3,5%) szybko spowodowałby, że wielu inwestorom, którzy dziś kupują mieszkania na wynajem biznes ten przestałby się opłacać.

Lokaty znów będą konkurencją dla rynku najmu?

Chodzi o to, że z łatwością mogliby założyć sobie w banku lokatę na 3-4%. Jest to rozwiązanie bezpieczne i nie wymaga tyle zachodu co wynajem mieszkań, na którym zrobić można około 5% w skali roku. To szybko doprowadziłoby do spadku popytu na mieszkania.

Mało tego, inwestorzy, którzy kupili swoje nieruchomości na wynajem, mogą popaść w tarapaty finansowe w sytuacji gwałtownego zacieśnienia polityki monetarnej. Biorąc pod uwagę ceny z 2018 roku można szacować, że wzrost podstawowej stopy procentowej o około 1 pkt. proc. spowodowałoby, że zyski z wynajmu przestałyby pokrywać ratę kredytu zaciągniętą na zakup przeciętnego mieszkania na wynajem w dużym polskim mieście (przy założeniu LTV na poziomie 80%).

Łącznie 10 podwyżek stóp po 25 punktów bazowych każda mogłyby ponadto doprowadzić do sytuacji, w której zyski z wynajmu mogłyby nawet nie wystarczyć na pokrycie odsetkowej części raty kredytu zaciągniętego na zakup mieszkania na wynajem.