10 rad, jak bezpiecznie i taniej wynająć mieszkanie

Już niebawem rusza rok akademicki. Rynek najmu jest rozgrzany do czerwoności. Mieszkania znikają z oferty prawie tak szybko jak się pojawiają. Jak w tym szalonym okresie znaleźć atrakcyjne „cztery kąty” na kolejny rok?

Nie płacić za listę kontaktów do właścicieli

Zacznijmy od przestrogi. Należy wystrzegać się firm, które za opłatą obiecują udostępnić bazę kontaktów do właścicieli mieszkań na wynajem. Często kuszą one niczego niespodziewających się klientów bardzo okazyjnymi ofertami publikowanymi w internecie i zapraszają do swojego biura. Na miejscu okazuje się, że można tam kupić listę kontaktów do właścicieli. Koszt takiej listy rzędu 200 – 300 złotych wydaje się kuszący, bo opłata jest niższa niż prowizja, jaką trzeba by zapłacić za pośrednictwo. Problem w tym, że nie ma gwarancji, że numery te są prawdziwe, a oferty aktualne. Dlatego jeśli ktoś nie czuje się na siłach, albo nie ma czasu na bezpośrednie poszukiwanie ofert, to powinien płacić dopiero za sukces, a więc faktyczne zawarcie umowy najmu.

Monitoruj ogłoszenia na bieżąco

Jeśli jednak przyszły najemca ma czas na samodzielne poszukiwania, to powinien na bieżąco sprawdzać pojawiające się oferty. Najlepszym do tego narzędziem będą popularne portale, na których właściciele i pośrednicy zamieszczają ogłoszenia. Niestety szczególnie we wrześniu obrót mieszkaniami na wynajem jest błyskawiczny. W efekcie może się okazać, że większość ofert zamieszczonych w internecie jest już nieaktualna. Częste zaglądanie na portale i filtrowanie po dacie dodania ogłoszenia wydają się tu niezbędne.

Dzwoń jak najszybciej

Jeśli jakaś oferta przykuła twoją uwagę, to kuj żelazo, póki gorące – jak najszybciej umów się na oglądanie mieszkania. Podczas rozmowy upewnij się, że oferta jest aktualna i dobrze opisana. Spytaj o kluczowe dla ciebie kwestie i cenę wraz z wszystkimi jej elementami. Pamiętaj przy tym, że właściciele często dzielą comiesięczne opłaty na czynsz (swój zarobek), opłaty administracyjne (te, które właściciel przelewa na konto wspólnoty lub spółdzielni) i opłaty za zużycie mediów (np. wody, gazy, elektryczności). Już na etapie kontaktu telefonicznego warto też upewnić się, czy rozmawiamy z właścicielem, czy pośrednikiem, bo przecież współpraca z tym drugim może oznaczać dodatkowy koszt.

Warto też zadzwonić do właściciela tuż przed wizytą. W ten sposób upewnimy się, że ogłoszenie jest wciąż aktualne i nie zmarnujemy czasu na podróż.

Sprawdź, czy masz do czynienia z właścicielem

Poszukujący mieszkania powinni wziąć sobie do serca też inną przestrogę – przed podpisaniem dokumentów, należy ustalić, czy mamy do czynienia z właścicielem. Zdarzają się bowiem sytuacje, w których osoba podająca się za właściciela pokazuje mieszkanie, podpisuje fikcyjne umowy i pobiera kaucje lub zaliczki rezerwacyjne nie od jednego, ale od wielu potencjalnych klientów. Potem bierze zainkasowane pieniądze i znika.

Dlatego tak ważne jest, aby umowę najmu podpisywać z właścicielem lub osobą upoważnioną przez właściciela. Najlepiej, gdy upoważnienie to jest notarialne, bo łatwiej sprawdzić jego autentyczność. Ponadto to czy mamy do czynienia z właścicielem, łatwo sprawdzić, porównując dane z dowodu osobistego z zapisami w księdze wieczystej nieruchomości. Na rządowej stronie obywatel.gov.pl można też sprawdzić, czy dowód osobisty o konkretnym numerze nie został unieważniony.

Małe gesty

Skoro już jesteśmy przy temacie spotkania z właścicielem, to warto przypomnieć, że w wirze poszukiwań nie można zapomnieć o tym, że właściciel musi wyrobić sobie zaufanie do przyszłego lokatora. W takiej sytuacji decydujące mogą się okazać małe gesty, jak chociażby kulturalne przywitanie. Dla właściciela, który swoich potencjalnych najemców ma poznać podczas krótkiego spotkania, może się to okazać kluczowe dla oceny i chęci podpisania umowy.

To oczywiście działa w obie strony – jeśli właściciel nie wzbudza zaufania w najemcy, to warto się zastanowić, czy wiązać się umową z osobą, z którą trudno będzie później współpracować.

Pochwal się

Budowanie zaufania można też wesprzeć, wykorzystując informacje np. o dobrych wynikach w nauce albo relacjach z właścicielem poprzednio wynajmowanego lokum – szczególnie jeśli ten dał Ci dobre referencje.

Warto też pamiętać, że właściciel sprawdzając najemcę, może wykorzystać portale społecznościowe. Jeśli najemca w rozmowie zarzekał się, że nie pali i nie prowadzi aktywnego życia nocnego, to dobrze, gdyby portale społecznościowe nie stały w sprzeczności z tymi tezami.

Poznajmy dobrze ofertę

Wracając jednak do spotkania z właścicielem – skoro najemca ogląda mieszkanie dość szybko, to powinien wykorzystać ten czas do maksimum. Nie warto tracić czasu na pytanie o rzeczy, które w ofercie są wyszczególnione, a za to zadajmy właścicielowi pytania, na które odpowiedzi jeszcze nie znamy.

Spotkanie to też dobra okazja do negocjacji. Może właściciel skłonny będzie do negocjacji stawki, jeśli podpiszemy umowę na dłużej lub w formule najmu okazjonalnego. A może krótka rozmowa z właścicielem spowoduje, że unikniemy jakiś dodatkowych kosztów – np. zakupu drobnego AGD, wyposażenia kuchni czy pokoi, bo właściciel może w nie wyposażyć mieszkanie w oferowanej cenie.

Dokładnie przeczytaj umowę i negocjuj

Bardzo ważnym elementem oferty najmu jest umowa. Tym bardziej zaskakuje więc, że często traktowana jest przez najemców po macoszemu, a przyszli lokatorzy zwracają uwagę tylko na cenę, lokalizację, standard budynku i samego lokalu. Przecież w umowie zapisane są obowiązki właściciela i najemcy oraz często ważne zasady korzystania z wynajmowanego lokum. W umowie znajdziemy np. zakaz podnajmu mieszkania czy zapis, że pobyt gości przez ponad 3 dni musi być zgłoszony właścicielowi, bo inaczej ma ona / on podstawę do rozwiązania umowy, a jeśli zgubimy klucze, to właściciel za pomoc nam naliczy dodatkową opłatę. To w dokumentach, które podpiszemy z właścicielem znajdą się zapisy dotyczące ceny, wysokości opłat administracyjnych i rozliczania rachunków za media. W umowie musi też znaleźć się zapis o tym, do którego dnia miesiąca należy zapłacić czynsz, a warto też zapisać, na jakich zasadach właściciel będzie mógł składać wizyty najemcom. Co do zasady może to robić dopiero po wcześniejszym uzgodnieniu terminu.

Warto więc poprosić o draft umowy już na etapie pierwszego kontaktu z właścicielem, a już na pewno przy okazji pierwszego spotkania. Nie należy się też bać negocjowania zapisów umowy. Jeśli najemca dostaje pensję do 10 dnia miesiąca, to bezpiecznie będzie umówić się z właścicielem na płacenie czynszu do 15 dnia miesiąca. Poza tym najemca, który chciałby podnająć jeden z pokoi w mieszkaniu też musi zagwarantować sobie takie prawo w umowie. Jeśli tego nie zrobi, a pokój mimo to podnajmie, grozi mu wypowiedzenie umowy.

Niemniej ważny jest temat kaucji. Co do zasady są to pieniądze (przeważnie miesięczny czynsz), które mają służyć pokryciu kosztów napraw i sprzątania lokalu po wyprowadzeniu się najemców – oczywiście o ile nie zadbają o to sami lokatorzy. Z jednej strony kaucja nie powinna więc być synonimem ostatniego czynszu – właściciel powinien oddawać te pieniądze najemcom dopiero gdy odbierze lokal bez wad i rozliczy liczniki. Z drugiej strony często zdarzają się też sytuacje, w których najemcy opuszczając lokal przed umówionym okresem 12 miesięcy, popadają w konflikt z właścicielem, gdy ten chce zatrzymać ich kaucję jako odszkodowanie za zerwanie umowy przed czasem. Normalnie właściciel nie może sobie takiej kaucji zachować – no chyba że odpowiedni zapis znajdzie się w umowie.

Spisz protokół

Kluczowym dopełnieniem umowy najmu jest protokół zdawczo-odbiorczy. Znaleźć się w nim muszą dane na temat liczników (ich numery i stan) oraz dokładny opis stanu wyposażenia i elementów wykończeniowych wszystkich pokoi. Warto przy tym sprawdzić, czy działa możliwie duża część wyposażenia – na przykład czy łóżko i szafy się nie rozpadają, a lodówka chłodzi. Wiadomo, że w przypadku większych mieszkań nikt nie będzie miał czasu na sprawdzanie czy każde gniazdko działa, ale nawet podczas mniej dokładnej kontroli coś okaże się niesprawne lub zużyte, to trzeba to w protokole zapisać. W kolejnych dniach, gdy najemca ma już klucze do lokalu, powinien też informować na bieżąco, jeśli zauważy jakieś usterki – najlepiej poprzez SMS-y lub mailowo, aby mieć dowód przekazania właścicielowi takiej informacji.

Protokół wsparty zdjęciami to doskonały fundament dalszej współpracy między właścicielem i najemcą. Jest on też nieodzowny przy okazji rozliczania kaucji przy okazji zakończenia umowy. Jeśli stan mieszkania po zakończeniu umowy jest niepogorszony względem tego, co opisuje protokół, to właściciel nie będzie miał podstaw do potrącenia kaucji na poczynione naprawy.

Przelewaj pieniądze na konto

Choć powinno to wynikać wprost z umowy, warto, aby najemca wpłacał należność za najem na konto właściciela. Z punktu widzenia właściciela oznacza to mniej formalności, bo nie będzie musiał co miesiąc kwitować odbioru gotówki i wystawiać rachunku czy faktury. Trzeba też pamiętać, że właściciel odbierający czynsz na wskazane konto bankowe z dużym prawdopodobieństwem płaci podatki, a więc jest poważną osobą. Gdzie jednak w tym wszystkim jest korzyść dla najemcy? Otóż posiadając potwierdzenia wykonanych przelewów, najemca nie zostanie posądzony, że nie przelał pieniędzy za któryś miesiąc. Terminowość i kompletność opłat zawsze będzie można łatwo sprawdzić.

Źródło: Bartosz Turek, analityk Open Finance