Ziemia rolna może drożeć szybciej – pierwsza część raportu aleBank.pl
38,3 tys. złotych – tyle według najnowszych szacunków Open Finance wart jest przeciętny hektar ziemi rolnej. Dane te dotyczą II kwartału br. Świeższych wciąż brak. Wynik jest o 3,8% wyższy niż rok wcześniej i o 0,9% wyższy niż w pierwszym kwartale 2018 roku. Wbrew pozorom, to co dziś dzieje się na rynku ziemi rolnej można uznać za względną stabilizację. Zawdzięczamy ją wprowadzonym w 2016 roku ograniczeniom w obrocie rolnymi parcelami. Przez nie wzrosty cen wyraźnie wyhamowały. Warto przypomnieć, że jeszcze w latach 2004 – 2015 ziemia rolna drożała w zawrotnym tempie – średnio o ponad 17% rocznie.
Dynamika nie może być ciągle dwucyfrowa
W dłuższym terminie było to nie do utrzymania i skutkowało narastaniem nierównowagi na rynku. Mało tego, wysokie wzrosty cen powodowały, że ziemia coraz powszechniej zaczęła być uznawana za aktywo inwestycyjne, przyciągając coraz więcej inwestorów spekulacyjnych. Ci często chcieli zyskać nie tylko na wzroście wartości samej ziemi, ale też niejednokrotnie chcieli dokonać zmiany przeznaczenia działki, tak aby na gruncie dotychczas wykorzystywanym do siania i sadzenia można było postawić np. domy. Dodatkowo podnosiło to i tak już spore ryzyko inwestycyjne.
Po zmianach w prawie, ziemię co do zasady mogli kupować tylko rolnicy indywidualni. Nie jest jednak tak, że „miastowi” zostali zupełnie odcięci od możliwości zakupu rolnej działki. Parcele mniejsze niż 30 arów (z domem nawet 50 arów) wciąż można kupować na wolnych zasadach. Jeśli „miastowy” chciałby kupić większy areał, musi poprosić o specjalne pozwolenie wydawane przez KOWR – Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa. W oczywisty sposób wyraźnie ograniczyło to zakupy spekulacyjne, bo nawet jeśli ktoś dostał pozwolenie na zakup ziemi, to nie może w obecnym stanie prawnym sprzedać jej przez 10 lat, a ponadto w tym okresie musi być zameldowany się na terenie gminy, w której ma choć jedną działkę oraz prowadzić osobiście gospodarstwo.
Aktualne zasady obrotu ziemią rolną:
Co do zasady od 30 kwietnia 2016 roku nabywcą ziemi może być tylko rolnik indywidualny. W rozumieniu ustawy jest to osoba posiadająca kwalifikacje rolnicze i nie więcej niż 300 ha, która od 5 lat mieszka na terenie gminy, gdzie posiada działkę rolną i od 5 lat samodzielnie na niej gospodaruje.
Jest jednak kilka wyłączeń spod tej ogólnej zasady. Z grona „nierolników” działkę rolną może nabyć np. gmina, skarb państwa, kościoły i związki wyznaniowe, osoba bliska zbywcy lub osoba dziedzicząca po zmarłym rolniku. W innych przypadkach na transakcję zgodę może wydać prezes KOWR (instytucja ta zastąpiła ANR).
Inne wyłączenia dotyczą powierzchni działek. Po 30 kwietnia 2016 roku wciąż możliwy jest wolny obrót działkami o powierzchni nieprzekraczającej 0,3 ha. Działki większe – do 0,5 ha – „nierolnik” kupi jedynie jeśli na działce znajduje się dom. Ciekawą furtką jest też zapis, zgodnie z którym zbywalność pod rządami nowej ustawy zachowały działki, dla których do 30 kwietnia 2016 roku wydane zostały warunki zabudowy.
Mniejsze ograniczenia obrotu
Po ponad dwóch latach od wprowadzenia nowego prawa uznano, że reguły są zbyt restrykcyjne i w niektórych obszarach nadmiernie utrudniają rolnikom życie. W efekcie niebawem zasady obrotu ziemią znowu mogą się zmienić. Tym razem może dojść do liberalizacji prawa. Nad stosowną nowelizacją ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego prace prowadzi Ministerstwo Rolnictwa. W drugiej połowie listopada br. przedstawiło ono czwartą już propozycję tego, jak zmienić mają się reguły obrotu gruntami rolnymi. Jakie regulacje znajdziemy w tym dokumencie? Po pierwsze z reżimu ustawy wyjęte mają zostać grunty rolne położone w miastach. To rewolucyjna zmiana ułatwiająca życie deweloperom, którzy mają duże problemy z pozyskaniem w sensownej cenie gruntów, aby budować na nich nowe bloki. To może spowodować, że nowe mieszkania nie będą drożały tak szybko jak dotychczas, a na rynku dostępnych będzie więcej nowych lokali z niższej półki cenowej położonych na obrzeżach miast.
Niemniej ważne jest też to, że spod rygorów ustawy wyłączone mają zostać parcele mniejsze niż 10 tys. m kw. (hektar). – Ta zmiana może spowodować, że bardzo zdeterminowany kupujący będzie mógł nabyć niemal każdy grunt. Powód jest prosty – 10 -hektarową działkę można podzielić na 11 mniejszych niż hektar i korzystać z ustawowego wyłączenia. – tłumaczy Bartosz Turek, analityk z Open Finance. Obecnie takie rozwiązanie jest niemożliwe. ustawa o gospodarce nieruchomościami nie pozwala na podział działek rolnych na kawałki mniejsze niż 3000 metrów kwadratowych. Z drugiej strony wcześniej wspomniana ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego pozwala „nierolnikowi” kupić działki mniejsze niż 0,3 ha. Teoretycznie więc nie da się podzielić działek na tak małe, aby w bieżącym stanie prawnym osoba niebędąca rolnikiem mogła kupić np. kilkuhektarową działkę po jej odpowiednim podziale na mniejsze parcele. W praktyce można spotkać się z próbami obejścia tych reguł. Na przykład wykorzystując nieprecyzyjność urządzeń pomiarowych można próbować najpierw przeprowadzić podział działek na liczące po 3000 metrów, aby potem po ponownym obmiarze okazało się, że każda ma jednak po 2999 metrów.
Nabywcy ziemi rolnej mogą też z ulgą przyjąć proponowane zmiany odnośnie skrócenia z 10 do 5 lat okresu, przez który nabywca działki rolnej nie może jej sprzedać i musi samodzielnie na niej gospodarować. Jeśli ktoś mimo wszystko będzie musiał sprzedać działkę przed upływem pięcioletniego terminu, to na taką transakcję będzie musiał zgodzić się dyrektor generalny KOWR. Ta propozycja to wyraźne uproszczenie, bo teraz takimi sprawami zajmują się sądy.
Jak te zmiany mogą wpłynąć na rynek? Bartosz Turek z Open Finance spodziewa się szybszego wzrostu cen ziemi. – Tym razem możemy spodziewać się, że wraz z tym jak więcej osób będzie mogło kupić ziemię, rolnicy spotkają się z większym zainteresowaniem działkami. Jest to niemal pewne skoro dziś Polacy bardzo aktywnie poszukują alternatywy dla rachitycznie oprocentowanych lokat. Historia pokazała, że na rynku ziemi od większego popytu do wyższych cen działek droga jest krótka. Raczej nie ma co jednak liczyć na powrót sytuacji, w której wartość gruntów rośnie z kilkunastoprocentową dynamiką. Z drugiej strony sporym zaskoczeniem byłoby, gdyby zliberalizowanie zasad obrotu ziemią nie doprowadziło do szybszych niż dziś wzrostów cen ziemi – tłumaczy Turek.
Na tym jednak nie kończą się nowe pomysły ministerstwa. Z regulacji ustawowych wyłączone mają być też grunty sprzedawane przez komorników. Jeśli więc jakiś rolnik popadnie w finansowe tarapaty i jego majątek będzie licytował komornik, to każdy będzie mógł kupić licytowane nieruchomości, niezależnie od tego czy w rozumieniu ustawy jest rolnikiem indywidualnym czy nie. To dobra wiadomość dla banków, dla których ziemia rolna byłaby lepszym niż dziś zabezpieczeniem kredytów udzielanych rolnikom. Jeśli do licytacji będą mogli też podchodzić „nierolnicy”, to teoretycznie łatwiej będzie można takie parcele sprzedać i będą osiągały wyższe ceny.
Nie taka ustawa straszna jak ją malują
Trzeba przy tym mieć świadomość, że spora część Polaków nauczyła się już dziś żyć z aktualnym stanem prawnym. „Nierolnik” może bowiem zostać właścicielem gruntu rolnego, jeśli posiada kwalifikacje rolnicze (o tym decyduje rozporządzenie ministra rolnictwa). O specjalną zgodę wystąpić mogą też właściciele ziemi, którzy poszukują nabywców, ale muszą udowodnić, że ich działki nie chce kupić żaden z uprawnionych podmiotów. Co ciekawe przez prawie rok od wprowadzenia nowej ustawy z odmową spotkało się mniej niż 2% z kilku tysięcy osób, które o takie specjalne pozwolenie poprosiło. Teraz odsetek ten jest wyższy. Z danych opublikowanych przez dziennik Rzeczpospolita wynika bowiem, że w 2017 roku na 17 716 wniosków o pozwolenie na zakup wydano 13 975 decyzji pozytywnych (79%).
