Zbyt duża troska o interesy nabywców mieszkań?

Jest to bezpieczna forma gromadzenia środków i prowadzenia rozliczeń między stronami. Nabywca mieszkania nie wpłaca środków bezpośrednio na konto dewelopera, tylko przelewa je na rachunek powierniczy prowadzony w banku. Z zamkniętego mieszkaniowego rachunku powierniczego środki mogą być wypłacone dopiero po ustanowieniu odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesieniu jej na kupującego. W przypadku otwartego rachunku powierniczego, środki wypłacane są zgodnie z harmonogramem przedsięwzięcia deweloperskiego po ukończeniu konkretnego etapu inwestycji. Dotychczas częściej stosowany był rachunek otwarty, ponieważ był korzystniejszy dla małych deweloperów, którzy nie posiadali własnego kapitału na realizację całej inwestycji.

Zarówno jedna, jak i druga forma rachunku była gwarancją odzyskania przynajmniej części środków wpłaconych deweloperowi w przypadku jego upadłości. Przepisy nie przewidywały jednak sytuacji, w której to nie deweloper, a bank upada i środki zgromadzone na rachunku przepadają. W takiej sytuacji z pomocą przychodził Bankowy Fundusz Gwarancyjny, jednak w bardzo ograniczonym zakresie, ponieważ gwarantuje wypłacenie deweloperowi kwoty nieprzekraczającej 100 000 euro, co w przypadku dużych inwestycji mieszkaniowych jest niewystarczające. Z taką sytuacją mieliśmy do czynienia w przypadku upadłości Spółdzielczego Banku Rzemiosła i Rolnictwa w Wołominie. Prowadzone były w nim dwa zamknięte rachunki powiernicze. Na jednym z rachunków wpłaty wynosiły 250 tys. zł, więc kwota ta w całości zostanie pokryta z Bankowego Funduszu Gwarancyjnego. Problem pojawił się w przypadku drugiego z rachunków, ponieważ zgromadzone zostały na nim środki klientów dewelopera w wysokości 3 mln zł. Tak duża kwota powoduje, że deweloper odzyskuje z BFG jedynie gwarantowane 100 tys. euro, co w żadnym stopniu nie pokrywa wpłat jego klientów.

Nowe przepisy mają zmienić status nabywcy mieszkania, który zostanie deponentem, co postawi go na równej pozycji z deweloperem. Zgodnie z art. 26 ust. 2 projektu ustawy „w przypadku prowadzenia przez podmiot objęty systemem gwarantowania rachunku powierniczego, deponentem jest każdy z powierzających w granicach wynikających z ich udziału w kwocie zgromadzonej na rachunku, a w granicach pozostałej kwoty deponentem jest powiernik.” Taki zapis oznaczałby, że w przypadku bankructwa banku 100 tys. euro z Bankowego Funduszu Gwarancyjnego otrzymałby każdy klient dewelopera.

Nowelizacja ustawy o Bankowym Funduszu Gwarancyjnym to kolejne obciążenie dla sektora bankowego, ponieważ to banki go zasilają. Na podstawie uchwały nr 25/2015 Rady Bankowego Funduszu Gwarancyjnego z dnia 25 listopada 2015 r. opłata na 2016 rok została ustalona w wysokości  0,167 % łącznej kwoty ekspozycji na ryzyko, określonej w rozporządzeniu Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) nr  575/2013  z  dnia  26  czerwca  2013  r.  w  sprawie  wymogów  ostrożnościowych  dla instytucji  kredytowych  i  firm  inwestycyjnych,  zmieniającym rozporządzenie  (UE) nr 648/2012 (Dz.Urz. UE L 176 z 27.06.2013, str. 1, z późn. zm.), obliczonej według zasad określonych na podstawie przepisów tego rozporządzenia i ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Prawo bankowe (Dz. U. z 2015 r. poz. 128 z późn. zm.). Po wprowadzeniu proponowanych zmian, wyżej wymieniona opłata może znacząco wzrosnąć.

Zmiany w Bankowym Funduszu Gwarancyjnym wymuszane są przez Unię Europejską, która narzuca krajom członkowskim dostosowanie swoich przepisów do obowiązujących dyrektyw unijnych: w sprawie prowadzenia działań naprawczych w odniesieniu do instytucji kredytowych i firm inwestycyjnych oraz w sprawie systemu gwarancji depozytów.

Modyfikacja w Bankowym Funduszu Gwarancyjnym to nie jedyna koncepcja rządu mająca poprawić bezpieczeństwo nabywców mieszkań. Po rocznej przerwie w pracach nad propozycją zmian przedstawionych przez UOKiK dotyczących nowelizacji ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (tzw. ustawie deweloperskiej), projekt ponownie trafił do kalendarza prac Rady Ministrów. Prace nad nowelizacją w zasadzie zostaną wznowione w punkcie, w którym znajdowały się kilka miesięcy temu. Ustawodawca uważa, że nabywcy mieszkań na rynku pierwotnym nie są dostatecznie chronieni, dlatego proponuje wprowadzenie kilku istotnych zmian w ustawie deweloperskiej.

Jedną z głównych koncepcji projektu jest konieczność zawierania umów deweloperskich nie tylko w przypadku nowo budowanych mieszkań, ale również tych, dla których zostało wydane pozwolenie na użytkowanie. Obecnie w takich przypadkach zawierane są klasyczne umowy przedwstępne sporządzane zgodnie z Kodeksem Cywilnym. Dodatkowo w myśl nowych przepisów umowami objęte mają być również miejsca parkingowe w garażach. Zmiany takie nie są do końca uzasadnione, ponieważ w przypadku zakupu nieruchomości oddanej do użytkowania nabywca nie ponosi większego ryzyka – zakup obejmuje fizycznie istniejący lokal, a nie inwestycję w budowie, która obarczona jest ryzykiem nieukończenia. Sporządzenie dodatkowych umów przed notariuszem spowoduje generowanie dodatkowych kosztów zakupu nieruchomości.

Kolejną ze zmian, jaka została zaproponowana w projekcie ustawy, jest uregulowanie funkcjonowania umów rezerwacyjnych. Funkcjonowanie tego rodzaju umów nie jest ujęte w żadnych przepisach prawa, mimo to wykorzystywane są od dawna na rynku nieruchomości. Ich zawieranie wymagane jest m.in. przez banki w procesie udzielania kredytów. Tego typu umowy są korzystne dla deweloperów i w dużym stopniu wpływają również na ochronę interesów nabywców nieruchomości. Ponadto, nowe przepisy mają wprowadzić ograniczenia co do wysokości kaucji pobieranej przez dewelopera przy podpisaniu umowy rezerwacyjnej. W przypadku rezygnacji z zakupu nieruchomości nabywca będzie miał szanse na odzyskanie wpłaconej, kwoty jeśli spełniony zostanie jeden z poniższych warunków:

• nabywca zainteresowany zawarciem umowy z deweloperem nie uzyska kredytu albo promesy z banku,
• do zawarcia umowy nie dojdzie z winy dewelopera,
• zmienią się informacje w prospekcie informacyjnym.

Jedną z ważniejszych zmian, jaką miałaby wprowadzać nowelizacja ustawy deweloperskiej, jest likwidacja otwartych rachunków powierniczych niezabezpieczonych gwarancją bankową lub ubezpieczeniową. Niestety wprowadzenie tej zmiany uderza bezpośrednio w małe firmy deweloperskie, które nie będą w stanie z własnych środków realizować całych inwestycji, co w konsekwencji może doprowadzić do zmniejszenia ilości nowobudowanych mieszkań, a w skrajnym przypadku nawet do zakończenia działalności deweloperskiej. Przed wprowadzeniem tej zmiany stanowczy sprzeciw wyraził Polski Związek Firm Deweloperskich oraz ówczesny Minister Infrastruktury i Rozwoju. Sam UOKiK stwierdził w swoich badaniach, że otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy jest najczęściej wykorzystywanym środkiem ochrony nabywcy. Przewiduje się, że likwidacja tego rodzaju rachunku może spowodować wzrost kosztów realizacji przedsięwzięć deweloperów. Następstwem tego stanu rzeczy będzie zmniejszenie dostępności mieszkań. Na rynku zostaną tylko największe firmy deweloperskie, które będą w stanie same realizować swoje inwestycje lub otrzymają z banków oferty prowadzenia zamkniętych rachunków powierniczych lub rachunków otwartych z dodatkowym zabezpieczeniem w postaci gwarancji bankowej lub gwarancji ubezpieczeniowej. W konsekwencji spadnie podaż nowo budowanych mieszkań oraz wzrosną ich ceny ze względu na to, że deweloperzy będą przerzucać koszty swoich przedsięwzięć na nabywców.

Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego obowiązuje na rynku nieruchomości stosunkowo krótko i zawarte w niej przepisy funkcjonują dosyć dobrze, dlatego nie ma potrzeby wprowadzania tak daleko idących zmian. Proponowane udoskonalenia miały na celu zwiększenie ochrony nabywców mieszkań, jednak w przypadku przyjęcia ustawy w takim kształcie dodatkowe koszty poniosą właśnie klienci.

Mariusz Gnys,
Specjalista ds. Weryfikacji Wycen,
Centrum AMRON