ZBP: odwrócony kredyt hipoteczny zaciągniemy już w nadchodzącym roku

Warto przypomnieć, że nowe prawo nie wchodzi na rynek całkowicie pusty. Od kilku już lat oferowany jest na polskim rynku produkt zaspokajający podobne potrzeby co odwrócony kredyt hipoteczny, chociaż jego funkcjonowanie opiera się na zupełnie innych przepisach. Chodzi o tak zwany model sprzedażowy, realizowany przez fundusze hipoteczne i bazujący na regulacjach  właściwych dla obowiązku alimentacyjnego, opisanych w ustawie – Kodeks cywilny jako umowa dożywocia. Korzystanie z tego rodzaju świadczeń dożywotnich wiąże się jednak dla klienta z poważnym ryzykiem: instytucje oferujące produkty w modelu sprzedażowym nie podlegają nadzorowi ze strony Komisji Nadzoru Finansowego ani też nie są wobec nich sprecyzowane żadne szczególne wymogi odnośnie choćby płynności finansowej. – W modelu, który obecnie oferowany jest przez fundusze hipoteczne, senior przenosi własność swojego mieszkania na fundusz hipoteczny, biorąc na siebie całe ryzyko związane (…) z pewnością, czy raty będą wypłacane i jaka będzie ich wysokość – twierdzi Wiceprezes Związku Banków Polskich Jerzy Bańka.

Zdaniem Prezesa ZBP Krzysztofa Pietraszkiewicza, zarówno ustawodawca jak i organy nadzoru nad rynkiem finansowym nie powinny dopuścić do sytuacji, w której działalność w zakresie przejmowania mieszkania w zamian za rentę dożywotnia realizowana jest wyłącznie w oparciu o zasady ogólne, zawarte w Kodeksie cywilnym:

–  Sektor bankowy cały czas zwracał uwagę na jeden fakt: jest to taki obszar działalności, który od samego początku powinien być nadzorowany i monitorowany przez państwo. Taką działalnością powinny się zajmować profesjonalne, licencjonowane instytucje dysponujące buforem w postaci odpowiednio dużego kapitału na wypadek ewentualnych nieregularności. Dlatego cały czas zwracaliśmy uwagę, żeby nie dopuścić do rozwinięcia się na wielką skalę takich działań i pojawienia się takich produktów, które pozbawiałyby obywateli własności, i równocześnie szans na korzystanie z dorobku całego życia – zaznacza Prezes ZBP.

Jest bardzo prawdopodobne, że regulacje w niedalekiej przyszłości obejma również i model sprzedażowy – Boleslaw Meluch, Doradca Zarządu ZBP specjalizujący się w tematyce rynku nieruchomości przypomniał, iż w tej materii już od pewnego czasu prowadzone są prace legislacyjne:

– Ministerstwo Gospodarki pracuje nad ustawą, żeby uregulować takie umowy świadczeń dożywotnich. Nie jest to łatwy problem – łącznie z faktem, ze trzeba byłoby dookreślić zasady nadzoru nad tego rodzaju podmiotami. Dziś tych najbardziej znanych jest tylko kilka, w  sumie – z tego, co przynajmniej UOKiK ujawniał – zawarto nie więcej niż 400 umów. Równocześnie podmioty oferujące tego typu produkty twierdzą, że mają w swoich bazach ponad 20 tysięcy potencjalnych chętnych, którzy wyrazili zainteresowanie takimi produktami.

Czy polski emeryt jest w ogóle zainteresowany odwrócona hipoteką? Wiceprezes ZBP Jerzy Bańka uważa, że zainteresowanie może być spore – a banki już teraz powinny się postarać, żeby nie odsyłać klientów z kwitkiem w najbliższych miesiącach po wejściu w życie nowego prawa. – Seniorzy oczekują w Polsce na taką ofertę banków – obawiać się raczej należy, czy polskie banki przygotują taką ofertę, która spotka się z dobrym przyjęciem wśród seniorów – twierdzi wiceprezes Bańka, zaznaczając jednocześnie iż odwrócona hipoteka nigdy nie stanie się produktem masowym:

– W porównaniu z innymi krajami, w Polsce odwrócona hipoteka będzie miała charakter niszy rynkowej – w USA odwrócone hipoteki stanowią 1,6 proc. wszystkich kredytów hipotecznych. Nie powinniśmy się spodziewać, żeby w Polsce liczba ta była radykalnie wyższa.

Wiceprezes ZBP podkreślił również fakt, iż nowa ustawa bardzo precyzyjnie określa prawa seniora odnośnie wyceny nieruchomości i trwałości wypłaty rat kapitałowych – oczywiście do wartości nie wyższej aniżeli wartość nieruchomości. – Z tym wiąże się pewne ryzyko – również dla banków udzielających kredytu. Co się stanie w sytuacji, kiedy prognoza dotycząca przeżycia nie sprawdzi się, a osoba będzie żyła znacznie dłużej aniżeli wskazywały oceny? Wiąże się to z ryzykiem wizerunkowym dla banku; senior przyzwyczaja się do sytuacji, w której co miesiąc na jego konto wpływa określona kwota może być bardzo zaskoczony i tego nie akceptować. Jest to problem, który powinien zostać w przyszłości rozwiązany – również ze wsparciem ze środków państwowych – zauważył Jerzy Bańka.

W przeciwieństwie do modelu sprzedażowego, w przypadku odwróconego kredytu hipotecznego udzielonego przez bank lokal pozostaje własnością dotychczasowego posiadacza. Oznacza to, iż spadkobiercy mają szansę spłacić kredyt i odzyskać lokal:

– Chcemy eksponować również fakt, ze to na banku spoczywa obowiązek rozliczenia się ze spadkobiercami. Jest to niezwykle istotne, że spadkobiercy mogą uzyskać – poprzez spłatę tego kredytu – własność mieszkania, w konsekwencji nieruchomość pozostaje w rodzinie. Dla Polaków to również ma ogromne znaczenie, tym bardziej że aktywa w postaci nieruchomości mają w naszych rodzinach największą wartość. Paradoksalnie, sama zapowiedź tej regulacji wpłynie pozytywnie na poprawę relacji rodzinnych wśród Polaków; spadkobiercy z pewnością będą brali pod uwagę, że senior – zaciągając taki kredyt – uniemożliwi innym uzyskanie w przyszłości w spadku atrakcyjnej nierzadko nieruchomości – twierdzi Wiceprezes ZBP.

Karol Jerzy Mórawski