Zapaść na rynku kredytów hipotecznych; raport AMRON-SARFiN za III kwartał 2022 roku
![Zapaść na rynku kredytów hipotecznych; raport AMRON-SARFiN za III kwartał 2022 roku Zapaść na rynku kredytów hipotecznych; raport AMRON-SARFiN za III kwartał 2022 roku](https://sp-ao.shortpixel.ai/client/to_webp,q_glossy,ret_img,w_1024,h_576/https://bank.pl/wp-content/uploads/2022/11/raport-amron-sarfin-3.2022-1024x576.jpg)
Dynamiczny spadek popytu na kredyty mieszkaniowe wywołał nieznaczne poluzowanie polityki kredytowej banków. Na koniec trzeciego kwartału średnia marża ofertowa kredytu hipotecznego (w wysokości 300 tys. zł, przy poziomie LtV 75%, udzielonego na okres 25 lat) wyniosła 1,99%, czyli mniej o 0,02 p.p. w porównaniu do końca II kwartału 2022 roku.
Przełamanie wzrostowego trendu średniej wysokości kredytu hipotecznego
Po raz pierwszy od 2012 roku mamy do czynienia z przełamaniem wzrostowego trendu średniej wysokości kredytu hipotecznego. Średnia wartość kredytu mieszkaniowego w III kwartale 2022 roku wyniosła 329 569 zł, czyli o 5,87% mniej w porównaniu z poprzednim kwartałem i o 2,85% mniej niż rok wcześniej. Notujemy również wyraźną zmianę struktury rynku pod względem wysokości wskaźnika LtV – wzrosty udziału w rynku kredytów udzielonych z wkładem własnym powyżej 50%, a więc kredytów „wspierających” zakupy gotówkowe, często warunkowane wcześniejszą sprzedażą innych nieruchomości.
Deweloperzy budują mniej mieszkań
Do spadającej liczby udzielanych kredytów dostosowuje się rynek mieszkaniowy. W stosunku do notowań z poprzedniego kwartału spadek liczby mieszkań, których budowę rozpoczęli deweloperzy, wyniósł 44,18%. Liczba mieszkań, na których budowę deweloperzy uzyskali pozwolenie była niższa niż kwartał wcześniej o 33,74%. Łącznie, od stycznia do października 2022 roku rozpoczęto budowę 178,3 tys. mieszkań tj. o 25,3% mniej niż przed rokiem. Tak głębokie spadki w trzecim kwartale w części można przypisać zwiększonej aktywności sektora deweloperskiego w kwartale poprzednim, związanej z wejściem w życie forsowanej przez UOKiK znowelizowanej ustawy deweloperskiej (efekt wysokiej bazy). W sytuacji załamania na rynku kredytów hipotecznych trudno spodziewać się jednak szybkiego powrotu do skali budownictwa mieszkaniowego, do której przyzwyczailiśmy się w ostatnich latach.
Ceny mieszkań
W trzecim kwartale roku 2022 ponownie notowaliśmy zróżnicowaną dynamikę zmian średnich cen mieszkań w największych miastach Polski. – Wyraźnie zmierzamy w stronę stabilizacji cen transakcyjnych, która może trwać przez co najmniej najbliższe dwa – trzy lata, co przy wysokiej inflacji oznaczać będzie de facto realny spadek cen mieszkań. To z kolei, po oswojeniu się potencjalnych nabywców z wysokim poziomem oprocentowania kredytu hipotecznego, może skutkować utrzymaniem akcji kredytowej na poziomie obserwowanym w minionym kwartale. W skali roku przełoży się to na wynik ok. 80 – 85 tys. kredytów w roku 2023. Oczywiście wiele zależy od sytuacji za naszą wschodnią granicą oraz od rozstrzygnięć w polskim rządzie na temat skorzystania ze środków europejskich na realizację KPO – mówi dr Jacek Furga, Prezes Centrum Prawa Bankowego i Informacji, Przewodniczący Komitetu ds. Finansowania Nieruchomości Mieszkaniowych Związku Banków Polskich.
Dalszy spadek dostępności mieszkań
Notowany w trzecim kwartale roku wzrost kosztów utrzymania i oprocentowania kredytów wywołał dalszy spadek dostępności mieszkań. Indeks Dostępności Mieszkaniowej M3 osiągnął poziom zbliżony do 134 pkt., notowany ostatnio na przełomie 2011 i 2012 roku. Jednak po uwzględnieniu 5% bufora, wymaganego przez zapisy Rekomendacji S KNF, poziom indeksu wyniósł zaledwie 94,02 punkty, co jest wynikiem porównywalnym z notowaniami z przełomu 2007 i 2008 roku – okresu o najniższej dostępności mieszkań w historii notowań IDM. Spadki dostępności cenowej mieszkań i zdolności kredytowej potencjalnych kredytobiorców, spowodowały z kolei przesunięcie znacznej części popytu z rynku mieszkaniowego na rynek najmu wywołując presję na dalsze wzrosty czynszów najmu.
W dniu 18 października 2022 roku Prezes ZBP wystąpił do KNF z wnioskiem o obniżenie wymogu wprowadzonego z początkiem kwietnia br. buforu ostrożnościowego w wysokości 5 p.p. do uwzględnienia w procesie badania zdolności kredytowej. W odpowiedzi datowanej 16 listopada 2022 roku KNF przyznał, że temat bufora jest przedmiotem wewnętrznych prac w Urzędzie Komisji Nadzoru Finansowego. W odpowiedzi KNF zawarte zostało stwierdzenie, że bufor nie dotyczy kredytów o stałej stopie. KNF przyznał również, że dla kredytów oprocentowanych tymczasowo stałą stopą procentową wpływ ryzyka wzrostu stopy procentowej jest jednak inny niż w przypadku kredytów o zmiennym oprocentowaniu. To otwiera w ocenie ZBP możliwość dyskusji w gronie banków odnośnie podejścia do poziomu bufora w przypadku coraz bardziej popularnych kredytów o okresowo stałym oprocentowaniu. Tutaj pojawia się jednak inny nierozwiązany problem – sposobu wyznaczenia rekompensaty dla banku w przypadku wcześniejszej spłaty przez kredytobiorcę takiego kredytu.
Oczekujemy aktywniejszego włączenia się rządu w poszukiwanie efektywnych rozwiązań problemu dostępności mieszkań.
– Sygnalizowane po raz kolejny przez rząd zapowiedzi, zgłoszone po raz pierwszy jeszcze we wrześniu br., o oferowaniu na pierwsze mieszkanie kredytów o oprocentowaniu na poziomie 2%, do dziś nie doczekało się dalszych szczegółów. Tymczasem rząd koncentruje się na działaniach ograniczających możliwość oferowania mieszkań na wynajem zarówno przez osoby fizyczne, jak i przez podmioty typu PRS – komentuje dr Jacek Furga.
Wakacje kredytowe
Wakacje kredytowe, z których zdecydowała się skorzystać około połowa uprawnionych (860 tysięcy kredytobiorców) sprawiły, że banki w kolejnych miesiącach drugiej połowy br. notują olbrzymie straty. III kwartał zakończył się dla sektora bankowego stratą ponad 6 mld złotych a łączna kwota strat przewidywanych przez sektor bankowy szacowana jest na co najmniej 12 – 13 mld złotych.
Przedstawiciele Związku Banków Polskich uczestniczą od kilku miesięcy w zorganizowanej przez Klub Odpowiedzialnych Finansów przy Europejskim Kongresie Finansowym dyskusji nad nowym kształtem rynku kredytów mieszkaniowych. Proponujemy zweryfikowane przez lata rozwiązania i instrumenty finansowe zapewniające w sąsiednich krajach nieporównywalnie efektywniejsze zabezpieczanie potrzeb mieszkaniowych obywateli.
A pora dla podjęcia rozsądnych systemowych rozwiązań i włączenia się do ich wspierania polskiego rządu jest najwyższa. Rok 2022 zakończymy bowiem liczbą zaledwie 125 tys. udzielonych kredytów, co będzie wynikiem najniższym od 20 lat.