Założenia Narodowego Programu Mieszkaniowego „Mieszkanie Plus”

Jak podkreśliła Premier podczas piątkowej konferencji prasowej, Program ma być powszechny, a co za tym idzie – dostępny dla każdego. W założeniach nie ma ograniczeń na przykład wiekowych tak jak w przypadku „Mieszkania dla Młodych”. Premier zaznaczyła jednak, że preferowane będą rodziny wielodzietne i to właśnie liczba dzieci będzie decydowała o przyznanej punktacji dla potencjalnego najemcy. Program dedykowany będzie Polakom o niskich dochodach oraz klasie średniej, której nie stać na zakup własnego mieszkania, jak również na wynajęcie lokalu na wolnym rynku. W poniedziałek w wywiadzie dla Polskiego Radia Minister Smoliński doprecyzował, że Program „Mieszkanie Plus” jest dla każdego, pod warunkiem, że nie jest ani nigdy wcześniej nie był właścicielem mieszkania.

Pierwszym i – zgodnie z deklaracjami rządu – najważniejszym filarem Programu „Mieszkanie Plus” będzie powołanie Narodowego Funduszu Mieszkaniowego. Rozwój budownictwa mieszkaniowego z przeznaczeniem na wynajem jest kierunkiem postulowanym od dłuższego czasu przez wielu obserwatorów i uczestników rynku mieszkaniowego. Pierwszą próbą odpowiedzi na to zapotrzebowanie było uruchomienie przez Bank Gospodarstwa Krajowego Funduszu Mieszkań na Wynajem. Zarówno jednak przez stosunkowo niewielką liczbę mieszkań dotychczas pozyskanych przez Fundusz, jak i wysokość czynszów w praktyce nie odbiegającą od czynszów rynkowych, trudno jest jednoznacznie ocenić jego działanie jako zdecydowany sukces. Założenie obecnie planowanego projektu, który zgodnie z zapowiedziami ma powstać na fundamentach BGK-owskiego Funduszu polega na planowanym obniżeniu kosztów budowy do maksimum 3 tys. zł za metr nowego mieszkania. Nowo powstały fundusz miałby za zadanie nie tylko gromadzić środki finansowe na budowę mieszkań, również przez sprzedaż wniesionych nieruchomości. Dla potrzeb budowy nowych mieszkań Fundusz przejmowałby grunty budowlane od spółek Skarbu Państwa, a w zamian za certyfikaty inwestycyjne  mógłby przejmować również grunty od instytucji i agencji państwowych, samorządów i podmiotów prywatnych. Rolę dewelopera i zarządcy wziąłby na siebie Narodowy Operator Mieszkaniowy. Niski koszt budowy takich mieszkań skutkowałby oczywiście czynszami znacznie niższymi niż ma to miejsce obecnie na wolnym rynku. Planowana wysokość czynszu za 1 metr kwadratowy mieszkania w Warszawie to 20 zł miesięcznie.

Próba uruchomienia na szerszą skalę budownictwa mieszkaniowego na wynajem jest z pewnością krokiem w dobrą stronę. Odsetek mieszkań wynajmowanych w Polsce jest nadal niezwykle niski (choć w gruncie rzeczy ze względu na skrajna nieprzejrzystość tego rynku ciężko jest uzyskać jakiekolwiek pewne dane na ten temat), a czynsze na wolnym rynku są zbyt wysokie dla znacznej części Polaków, w tym przede wszystkim osób młodych. Realizacja takiego planu, poza oczywistymi i bezwzględnymi korzyściami dla gospodarki czy demografii, niesie jednak ze sobą kilka podstawowych ryzyk, o których warto pomyśleć na samym jego początku. Jaki może być np. wpływ realizacji tego projektu na ład urbanistyczny? Koncepcja przekazywania, w zamian za certyfikat inwestycyjny, gruntów pod zabudowę jest co prawda ciekawa, pozostaje jednak kwestia ich lokalizacji. Co prawda na pierwszy rzut oka, dzięki takiemu rozwiązaniu Fundusz nie musiałby, tak jak dziś Fundusz Mieszkań na Wynajem prowadzony przez BGK, konkurować na wolnym rynku z deweloperami o grunty pod zabudowę, jednak po ograniczeniu możliwości nabywania gruntów rolnych przez deweloperów będzie o nie dużo trudniej niż dotychczas, co w zgodnej opinii większości specjalistów wpły-nie na wzrost ich wartości. Czy w takich realiach rynkowych będą chętni do przekazywania atrakcyjnych gruntów budowlanych za certyfikat inwestycyjny gwarantujący kilkuprocentowy zysk, czy raczej Funduszowi przekazywane będą tereny mało atrakcyjne, np. na obrzeżach lub poza wielkimi miastami, co dodatkowo pogłębi problem niekontrolowanej suburbanizacji? Odpowiedź na to pytanie wydaje się prosta.

Odrębnym, choć powiązanym problemem będzie właściwa polityka lokalizacji tego typu inwestycji w skali kraju. Zgodnie z zapowiedziami ministra Adamczyka, Narodowy Fundusz Mieszkań będzie budować mieszkania wszędzie tam, gdzie będzie to możliwe, a więc prawdopodobnie wszędzie tam, gdzie dysponował będzie gruntami pod zabudowę. Doświadczenia państw rozwiniętych sugerowałyby tymczasem lokowanie tego typu mieszkań w miejscach o bardzo dobrze rozwiniętym rynku pracy, niezagrożonych bezrobociem, a więc w przypadku Polski w większości największych ośrodków miejskich. Budowanie ich  w obszarach o podwyższonym ryzyku wystąpienia bezrobocia z czasem skutkować może – tak jak to miało miejsce w niektórych krajach zachodniej Europy – pogłębieniem problemu i wywołaniem zjawiska bezrobocia strukturalnego przez „przywiązanie” najemców do miejsca zamieszkania niskimi czynszami, a tym samym dodatkowe obniżenie ich mobilności jako pracowników.

Założeniem zdecydowanie dyskusyjnym jest również dopuszczenie możliwości przenoszenia własności mieszkań na najemcę po okresie 20 – 30 lat. Wprowadzając możliwość dojścia do własności tych mieszkań rząd nie odchodzi od dotychczasowej polityki preferowania własności mieszkań jako docelowej formy władania, wprowadza jedynie dodatkowy sposób umożliwiający jej osiągnięcie. Wydaje się, że zarówno ze względu na korzyści płynące z utrzymania zasobu mieszkań na wynajem (choćby stabilna, długoterminowa polityka mieszkaniowa państwa), jak i czysto technicznej możliwości utrzymania i sprawnego zarządzania tym zasobem, właściwym kierunkiem powinno być raczej utrzymanie pełnego zasobu mieszkań w ramach Funduszu.

Drugim filarem przedstawionego Programu jest wsparcie budownictwa komunalnego. Rząd chce wykorzystać potencjał drzemiący w TBS-ach, spółkach gminnych czy spółdzielniach mieszkaniowych, stąd też planuje zwiększy – kosztem rezygnacji z budownictwa socjalnego – finansowanie budownictwa komunalnego do 55% inwestycji. Wprowadzone zostaną również umowy z mieszkańcami mieszkań komunalnych na czas określony.

Planowane są także zmiany w funkcjonowaniu spółdzielni mieszkaniowych. Rząd planuje przywrócić lokatorskie prawo do lokalu spółdzielczego bez możliwości przekształcenia, lokator będzie jednak mógł umówić się ze spółdzielnią co do wykupu mieszkania w odroczonym terminie.

Wbrew wcześniejszym zapowiedziom rząd wycofał się natomiast z wprowadzenia kas oszczędnościowo-budowlanych. Zamiast tego rozwiązania, jako trzeci filar Programu „Mieszkanie Plus” wprowadzony zostanie „system oszczędzania na cele mieszkaniowe (zakup, wkład własny, remont), którego uczestnicy będą mogli w bankach założyć rachunki bankowe z premią za systematyczne oszczędzanie”. System ten realizowany będzie w oparciu o Indywidualne Konta Mieszkaniowe, prowadzone najprawdopodobniej przez banki uniwersalne. Minimalny okres oszczędzania na takim koncie wynosić będzie 5 lat, oszczędzanie rozpocznie się w roku 2018, a pierwsze premie wypłacone zostaną w roku 2019. Środki z IKM wydać będzie można wyłącznie na cele mieszkaniowe, a więc nie tylko na zakup czy budowę, ale także np. wkład własny przy zakupie nieruchomości na kredyt lub na wkład mieszkaniowy w spółdzielni czy TBS. Środki te będzie można wykorzystać również na poprawę standardu lokalu czy domu, np. remont czy wykończenie.

Jerzy Ptaszyński,
Dyrektor Działu Badań i Analiz,
Centrum AMRON