Zakup mieszkania spółdzielczego: czy to się opłaca?

Pod koniec lat 80. minionego wieku spółdzielnie mieszkaniowe były prawdziwymi potentatami pod względem liczby posiadanych mieszkań (ok. 2,7 mln). Wynikało to z faktu, że w czasach PRL-u spółdzielnie miały niemal monopol na budowę bloków. Na wskutek masowego wykupu mieszkań spółdzielczych przez ostatnie 30 lat, liczba takich lokali zmalała do 2,0 mln. Wciąż jest to duża część zasobu mieszkaniowego w miastach. Właśnie dlatego sprzedaż prawa do mieszkania spółdzielczego (samodzielnie lub za pośrednictwem agencji nieruchomości) nadal zdarza się często. Postanowiliśmy wyjaśnić, czy osoba nabywająca spółdzielcze własnościowe prawo do mieszkania może zrobić dobry interes. Warto pamiętać, że takie prawo nie jest równoważne odrębnej własności lokalu.

Czytaj także: Będzie łatwiej uzyskać własność lokalu mieszkalnego >>>

Spółdzielcze prawo ma tylko ograniczony charakter

Wielu członków spółdzielni mieszkaniowych (zwłaszcza starszych) nie rozróżnia spółdzielczego własnościowego prawa do mieszkania i prawa odrębnej własności lokalu. Wynika to z faktu, że obydwa wspomniane prawa są zbywalne, podlegają dziedziczeniu i mogą być przedmiotem egzekucji. Z punktu widzenia typowego posiadacza lokalu, spółdzielcze własnościowe prawo do mieszkania niewiele różni się od prawa własności. Warto jednak pamiętać, że właścicielem mieszkania spółdzielczego nadal pozostaje spółdzielnia. Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jest tylko ograniczonym prawem rzeczowym, które obciąża mieszkanie należące do spółdzielni. Taka sytuacja sprawia, że posiadacz spółdzielczego własnościowego prawa będzie musiał występować o zgodę spółdzielni np. wtedy, gdy zamierza zmienić sposób wykorzystania lokalu.

„Podobna zasada dotyczy poważnych remontów spółdzielczego mieszkania, które mogą być wykonywane dopiero po uzyskaniu zgody spółdzielni” – podkreśla Leszek Markiewicz, ekspert portalu NieruchomosciSzybko.pl.

Prawa własnościowe i lokatorskie działają inaczej…

Spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nie można mylić z jego lokatorskim odpowiednikiem. Spółdzielcze lokatorskie prawo do mieszkania ma charakter bardziej zbliżony do najmu, mimo że jego uzyskanie wymaga wniesienia wkładu. Zgodnie z przepisami, spółdzielcze lokatorskie prawo do mieszkania jest niezbywalne, nie podlega egzekucji, a także nie może być dziedziczone. Po wygaśnięciu tego prawa, były użytkownik mieszkania spółdzielczego otrzymuje zwrot zwaloryzowanego wkładu. Jeżeli natomiast chodzi o spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, to jego wartość rynkowa zwykle jest zbliżona do prawa odrębnej własności podobnego mieszkania.

„Wynika to z faktu, że własnościowe prawo do mieszkania spółdzielczego, które znajduje się na gruncie o uregulowanym stanie prawnym, można dość łatwo przekształcić w prawo własności” – przypomina Leszek Markiewicz.

Spółdzielcze prawo nie zawsze ma księgę wieczystą

Aktualnie obowiązujące przepisy wskazują, że dla spółdzielczego własnościowego prawa do mieszkania może być prowadzona księga wieczysta. Takiej księgi wieczystej nie można mylić z księgą wieczystą prowadzoną dla mieszkania spółdzielczego (stanowiącego własność spółdzielni). Leszek Markiewicz informuje, że w rubryce 2.5 księgi wieczystej lokalu należącego do spółdzielni są ujawniane informacje o osobach, którym przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do mieszkania.

Założenie księgi wieczystej dla spółdzielczego własnościowego prawa do mieszkania nie stanowi obowiązku. Taka księga zwiększa jednak szanse na sprzedaż wspomnianego prawa. Wynika to z faktu, że spółdzielcze własnościowe prawo do mieszkania z księgą wieczystą można zakupić przy pomocy kredytu bankowego. W takiej sytuacji hipoteka na rzecz banku zostaje wpisana do działu czwartego księgi wieczystej założonej dla spółdzielczego własnościowego prawa.

„Jeżeli prawo do mieszkania spółdzielczego posiada księgę wieczystą, to bank na ogół nie będzie widział przeszkód w sfinansowaniu transakcji przy pomocy kredytu. W sprzedaż takiego prawa chętnie zaangażuje się też agencja nieruchomości” –  mówi Leszek Markiewicz.

Lepiej unikać bloków z nieuregulowanym gruntem

Niestety nie dla wszystkich spółdzielczych własnościowych praw do lokalu można założyć księgę wieczystą. Sam koszt takiej czynności (100 zł) i konieczność dostarczenia kilku dokumentów (m.in. wniosku oraz zaświadczenia ze spółdzielni) nie stanowi żadnego problemu. Kłopot polega na tym, że nieuregulowany stan prawny wielu gruntów, na których spółdzielnie wybudowały bloki obecnie uniemożliwia założenie księgi wieczystej dla spółdzielczego własnościowego prawa do mieszkania.

„Uchwała Sądu Najwyższego z 24 maja 2013 r. potwierdza, że nie można zakładać księgi wieczystej dla własnościowego prawa, jeżeli spółdzielnia nie posiada prawa własności lub prawa użytkowania wieczystego gruntu zabudowanego blokiem” – wyjaśnia Leszek Markiewicz.

Rodzime spółdzielnie starają się uregulować stan prawny zabudowanych gruntów (np. poprzez ich wykup), ale takie pozytywne zmiany przebiegają powoli. Przyczyną są duże koszty i roszczenia reprywatyzacyjne. Dlatego zakup spółdzielczego własnościowego prawa do mieszkania bez możliwości założenia księgi wieczystej wydaje się ryzykowny. Odsprzedaż takiego prawa będzie utrudniona ze względu na brak możliwości zaciągnięcia kredytu hipotecznego przez nabywcę.

„Co więcej, własnościowego prawa do spółdzielczego mieszkania nie można przekształcić w prawo własności, jeżeli grunt pod blokiem ma niejasny status prawny” – dodaje Leszek Markiewicz.

Jeśli spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jest oferowane tanio, a sprzedający nie mówi o księdze wieczystej istnieje podejrzenie, że za niską ceną kryje się problem z własnością gruntu pod blokiem. Dobry agent nieruchomości powinien wiedzieć, czy taki problem rzeczywiście istnieje w przypadku konkretnego mieszkania.

„Jeżeli w bloku jest przynajmniej jedno wykupione mieszkanie od spółdzielni, to prawdopodobnie nie ma kłopotów ze statusem prawnym gruntu” – podsumowuje Leszek Markiewicz.

Na swoim blogu firma budnex zwraca uwagę, że jeśli zdecyduje się na mieszkanie deweloperskie, to można na etapie budowy zgłosić konieczność wprowadzenia konkretnych zmian dotyczących na przykład funkcjonalnego układu pomieszczeń, lokalizacji gniazdek elektrycznych czy przyłączy wodno-kanalizacyjnych. Oczywiście projekt modyfikacji deweloperskich powinien zostać ustalony na odpowiednio wczesnym etapie budowy. W przypadku mieszkania kupionego od spółdzielni jest to trudniejsze (zmiany muszą być uzgadniane z administracją – również w przypadku mieszkań własnościowych.