Zagraniczne fundusze kupują tysiące mieszkań na wynajem w Polsce, czy ceny najmu spadną?
Robert Lidke: W ostatnim czasie zagraniczne fundusze inwestują w Polsce w mieszkania na wynajem, kupują pakiety mieszkań liczone w tysiącach sztuk. Czy to jest dobra informacja dla polskiego rynku mieszkaniowego?
Jacek Furga: Centrum AMRON już od trzech lat monitoruje to co, się dzieje na rynku najmu mieszkań komercyjnych. W tym sensie komercyjnych, że była to cena wolnorynkowa, ale oferowana do tej pory z reguły przez osoby fizyczne, osoby indywidualne, które miały 1‒2 czy więcej mieszkań na wynajem i tymi mieszkaniami zarządzało, dyktując swoje warunki.
To, co obserwujemy w tej chwili, od 1,5 – 2 lat, to jest nowe zjawisko i w mojej ocenie bardzo pożądane, i korzystne. Pojawiają się instytucjonalne formy najmu mieszkań, czyli podmioty, które będą zarządzały kilkutysięczną czy docelowo kilkunastotysięczną liczbą mieszkań na wynajem, co myślę pozwoli na zaoferowanie atrakcyjnych cen najmu.
Czy z punktu widzenia przeciętnego Kowalskiego, który będzie szukał mieszkania na rynku do wynajęcia, skorzystanie z oferty tego typu funduszu inwestycyjnego, to będzie bezpieczna i rozsądna decyzja?
‒ Myślę, że to będzie korzystne. Po pierwsze z uwagi na bezpieczeństwo, po drugie ze względu na długości okresu najmu.
Ponieważ zakładam, że tego typu firmy nie będą oferowały mieszkań, tak jak to miało miejsce do tej pory przy prywatnym najmie, z reguły na rok, ale będzie można je wynająć na kilka czy kilkanaście lat, pod warunkiem, że będzie się dysponowało odpowiednią płynnością finansową.
Gdyż zakładam, że raczej nie będą to mieszkania obsługiwane w systemie non-profit, czyli będą to normalne podmioty, które będą chciały też na tym zarobić. Ale będą się starały zarabiać na masie, jakości, a nie na windowaniu indywidualnych stawek najmu.
Czy nie jest trochę Panu przykro, że to zachodnioeuropejscy emeryci, czy przyszli emeryci, bo to w dużej mierze w ich imieniu inwestują te fundusze – że to oni zabezpieczają w ten sposób w Polsce swoje emerytury, a polscy emeryci w zasadzie nie mają takich możliwości?
‒ Od kilku lat trwa dyskusja z udziałem Ministerstwa Finansów, Ministerstwa Infrastruktury, Narodowego Banku Polskiego na temat polskich REIT-ów czy FINN-ów czyli instytucji zbiorowego inwestowania w mieszkania na wynajem.
Ale, jak to zwykle bywa przy tego typu pomysłach rządowych, poglądów jest tak dużo, że znalezienie optymalnego rozwiązania, jak pokazuje życie, nie jest łatwe. I będziemy zapewne nadal o tym dyskutować.
Natomiast jeżeli komuś zależy żeby powstało rozwiązanie sprawne, przynoszące zysk, to widać, że rozwiązanie komercyjne jest zdecydowanie łatwiejsze w realizacji niż podjęcie tego typu inicjatywy przez samorządy czy administrację rządową.
Wiele osób wycofuje teraz swoje pieniądze z banków, idą na rynek nieruchomości żeby kupić 1‒2 czy 3 mieszkania pod wynajem. Czy to, że z drugiej strony pojawiają się wielkie fundusze inwestycyjne, które kupują po parę tysięcy mieszkań, za jednym razem ‒ nie powoduje, że dla pojedynczych nabywców ceny mieszkań stają się zbyt wysokie?
‒ Jest to minus tego rozwiązania, bo przy tym rynku, w poszczególnych lokalizacjach, Warszawy, Krakowa, Wrocławia, Poznania czy Gdańska, gdzie inwestorzy skandynawscy, holenderscy czy inni inwestują i kupują jednorazowo po 1500 – 2500 mieszkań na raz, to oznacza zubożenie oferty dla indywidualnego nabywcy. Jest to już kolejny element podwyżki cen transakcyjnych.
Natomiast ci, którzy już kupili mieszkania nie mają się czego obawiać, bo popyt na mieszkania na wynajem będzie nadal ogromny, będzie nadal rósł.
W takim razie czy nie dojdzie do takiej sytuacji w przyszłości, za kilka, kilkanaście lat, że jeżeli będziemy chcieli wynająć mieszkanie na rynku, po atrakcyjnej dla nas cenie, to będzie to wynajem od niemieckiego, norweskiego czy holenderskiego funduszu? A nie od polskiego funduszu? Czy może dojść do takiej sytuacji, że przez najbliższe 10‒15 lat nie pojawią się REIT-y czy FINN-y?
‒ Mamy już od 5‒6 lat realizowany Program Mieszkanie Plus, przecież nikt tego Programu nie odwołał. W ramach tego Programu działa PFR Nieruchomości, działa państwowy Fundusz Mieszkań na Wynajem.
Co prawda po tych 6 latach Fundusz liczy w tej chwili niecałe 2 tys. mieszkań na wynajem, które udało się zgromadzić pod tą nazwą. Miały być to mieszkania o 20‒25 proc. tańszych czynszach od czynszów mieszkań wynajmowanych na rynkach komercyjnych, ale chyba aż tak dobrze nie jest.
Natomiast jest czas na to, żeby polskie REIT-y ujrzały światło dzienne, żeby można było również w nich inwestować, żeby na rynku mieszkań, na wzroście cen najmu nie zarabiali tylko ci, których stać na zakup kolejnego, drugiego czy trzeciego mieszkania.
Ale również ci, którzy chcieliby ulokować tam swoje 20‒30 tysięcy zł i być współwłaścicielem takiego mieszkania, czerpać z tego tytułu zyski.
Jak to jest możliwe, że fundusz norweski, niemiecki czy holenderski może jednorazowo kupić w Polsce 1500‒2000 mieszkań, a polski fundusz nieruchomościowy tego nie robi? Dlaczego tak się dzieje?
‒ Trudno to wytłumaczyć. My zawsze podchodzimy nie od tej strony co należy do problemów, które mamy rozwiązać. U nas szuka się rozwiązań typowo polskich, czyli trzymania wszystkiego w jednym ręku.
Polityka mieszkaniowa powinna iść w tym kierunku, żeby dofinansowywać rodzinę, której nie stać na wynajem, a nie zajmować się skupem gruntów, budowaniem, zarządzaniem i wszystkim innym
Jak zaczęliśmy realizować Program Mieszkanie Plus, to się okazało, że mieszkania muszą być budowane na gruntach państwowych, spółek Skarbu Państwa, że firma wykonująca musi być państwowa, że firma zarządzająca musi być państwowa itd. itd. Chcemy za dużo na raz, próbujemy, próbujemy i to się nie udaje.
Odpowiedzialna polityka mieszkaniowa powinna dawać impuls dla tych, którzy mogą indywidualnie w takie mieszkania zainwestować, pozwalać firmom instytucjonalnym na takie budowanie, kupowanie, wynajmowanie mieszkań w sektorze najmu instytucjonalnego, ale również dawać możliwości tym drobno oszczędzającym, którzy chcieliby swoje kilka, kilkanaście, kilkadziesiąt tysięcy ulokować w polskim funduszu inwestycyjnym.
Na to jest też miejsce, ale nie może to być obwarowane tak licznymi ograniczeniami, limitami, że nikomu się w to inwestować nie opłaca.
Polityka mieszkaniowa powinna iść w tym kierunku, żeby dofinansowywać rodzinę, której nie stać na wynajem. A nie zajmować się skupem gruntów, budowaniem, zarządzaniem i wszystkim innym. Bo tego się nie da zrobić.
