Zachodnie pomysły na zakup mieszkania z niskim wkładem własnym

Nie masz 20% wkładu własnego, aby kupić mieszkanie z pomocą kredytu? Nie jesteś sam. Z takim problemem mierzą się miliony Polaków, Brytyjczyków, Francuzów czy Niemców.

Rozwiązaniem tego problemu może być oferta firm technologicznych, które na warsztat wzięły rynek mieszkaniowy.

Na Zachodzie znaleźć możemy kilka takich ciekawych proptechów (property i technology) – bo tak fachowo nazywa się właśnie firmy technologiczne działające w obszarze rynku nieruchomości. Postanowiliśmy przybliżyć pomysły 5 z nich.

Najem z dojściem do własności

Na pierwszy ogień proponujemy rozwiązanie z rodziny „najem z dojściem do własności”. Na Zachodzie takie oferty mają deweloperzy i fundusze czy szerzej firmy inwestujące na tym rynku.

Przykładem tej drugiej może być Coownership. W ofercie mają dwa rozwiązania. W pierwszym ktoś, kto nie ma pieniędzy na zakup całej nieruchomości, kupuje tylko jej część. Może to zrobić nawet z pomocą kredytu hipotecznego. Najważniejsze jest jednak to, że nie trzeba kupować całej nieruchomości.

Wspomniana firma bardzo chętnie kupi bowiem od 10% do 50% udziału w mieszkaniu. Od tej części trzeba więc płacić czynsz. Nie musi to jednak trwać wiecznie. Jeśli bowiem uda nam się uzbierać odpowiednio dużo pieniędzy, to – jako współwłaściciele – możemy kupować od Coownership coraz większy udział w nieruchomości, w paczkach po 5%.

Większości firm chleb mógłby jednak odebrać rząd, wprowadzając prosty i tani mechanizm gwarancji kredytowych dla osób kupujących pierwsze, relatywnie tanie mieszkanie

Drugie rozwiązanie to klasyczny najem z dojściem do własności. Działa to tak, że podpisuje się umowę najmu na maksymalnie 3 lata (z możliwością przedłużenia). Co miesiąc oprócz czynszu najemca wpłaca potem określoną kwotę tytułem wkładu własnego.

Ten kapitał się kumuluje i gdy uzbiera się wystarczająco duży (np. 10 czy 20%), to można iść do banku i zawnioskować o kredyt na zakup najmowanego mieszkania. Podobnie działa też np. firma Divvy, która wymaga tylko 1‒2% wkładu na start.

Czytaj także: Kredyt hipoteczny 2021, ważne zmiany dla kredytobiorców i banków

Wprowadź się z pożyczkodawcą

Trochę podobnie do Coownership działa też Proportunity. Oni jednak nie wynajmują nam mieszkania, tylko udzielają pożyczki. Dzięki tej firmie można ubiegać się o hipotekę mając minimum 5% wkładu własnego. Resztę (do 25% ceny nieruchomości) kupuje firma inwestycyjna. W sumie więc to oni wykładają brakujące pieniądze na wkład własny.

Finansowanie z Proportunity kosztuje i to całkiem sporo (na swojej stronie podają przykład z oprocentowaniem na poziomie 8,49% rocznie). Tak samo jak w Coownership ‒ ich udział w nieruchomości można wykupywać proporcjonalnie do tego, jak zmienia się wartość domu lub mieszkania.

W sumie więc, jeśli nieruchomość stanieje, a oni sfinansowali 10%, to przynajmniej kapitału oddać trzeba mniej niż się wzięło, ale działa to też w drugą stronę.

Możesz kupić taniej, ale zyskiem się podzielisz

Najbardziej niecodzienny i w sumie skomplikowany mechanizm stosuje firma Unison. Można odnieść wrażenie, że sama firma miała problem, aby w przystępnych słowach wytłumaczyć mechanizm swojego działania.

W prostym ujęciu przedstawiane jest to tak, że dziś Unision kupuje udział w nieruchomości i czeka aż właściciel sprzeda dom czy mieszkanie.

Gdy do transakcji dojdzie, to firma ma udział w zmianie ceny nieruchomości. Działa tu mnożnik razy 4. To znaczy, że jeśli dziś Unision wypłaci właścicielowi 10% ceny nieruchomości, to zażąda przy sprzedaży zwrotu pożyczonych pieniędzy plus 40% zmiany ceny. Działa to w obie strony – firma może dostać mniej niż pożyczyła, gdy nieruchomość traci na wartości i zarabia, gdy dom lub mieszkanie zdrożeje.

W praktyce wszystko opiera się o swoisty kontrakt terminowy ‒ opcję ‒ na zakup nieruchomości. Firma za maksymalnie 17,5% wartości nieruchomości kupuje od nabywcy mieszkania opcję na zakup 4-krotnie wyższego udziału w nieruchomości, po z góry ustalonej cenie (o 2,5% niższej niż dzisiejsza).

Jest jeszcze jeden haczyk – do sprzedaży musi dojść za maksymalnie 30 lat. Jeśli do tego czasu nieruchomość nie zostanie sprzedana, to Unision wynajmie rzeczoznawcę majątkowego, wyceni nieruchomość i zażąda zwrotu pożyczonej kwoty i swojego udziału w zmianie wartości domu lub mieszkania.

To mogą być spore kwoty. W zależności od okoliczności rynkowych – czyli tego czy nieruchomości zdrożeją czy stanieją – to pożyczka może się okazać albo ekstremalnie tania, albo droga. Tak czy inaczej pieniądze te można wykorzystać np. jako wkład własny przy zakupie mieszkania dla dziecka. Rozwiązanie jest dostępne w USA.

Czytaj także: W Banku Pekao kredyt hipoteczny z zerową prowizją i akceptowanym niższym wkładem własnym

Łatwiej odłożyć niż pożyczyć

Nie zawsze jednak, aby pomóc przy zakupie mieszkania wszyscy namawiają nas do pożyczania pieniędzy. W poprzek tego trendu idzie StepLadder. Jest to rozwiązanie inspirowane tzw. systemem argentyńskim, czyli działa na zasadzie zrzutek. Dokładnie chodzi o to, że rejestrujemy się na stronie i aplikacja łączy nas z ludźmi, którzy mają podobne cele oszczędzania. W efekcie grupowo odkłada się do wspólnej skarbonki.

Geniusz tego rozwiązania polega na tym, że raz na miesiąc wylosowana osoba dostaje całą kwotę i dzięki temu może zrealizować swoje marzenia szybciej. Jest to idealne rozwiązanie do zbierania np. na wkład własny.

Łączenie się w grupy wspiera oszczędzających w regularny odkładaniu pieniędzy i dążeniu do wyznaczonego celu. Twórcy aplikacji sugerują także, że oszczędzanie z nimi podnosi ocenę wiarygodności kredytowej w oczach banków. Rozwiązanie to jest dostępne pod różnymi nazwami w kilku krajach świata. Niestety, Polski nie ma na tej liście.

Gwarancja rządowa załatwia sprawę szybciej i taniej

Większości tych firm chleb mógłby jednak odebrać rząd, wprowadzając prosty i tani mechanizm gwarancji kredytowych dla osób kupujących pierwsze, relatywnie tanie mieszkanie.

Na tej właśnie zasadzie bazuje program działający w Nowej Zelandii. Obywatelom, którzy posiadają w gotówce 5% ceny nieruchomości i chcą kupić relatywnie tanie „cztery kąty”, udzielona może zostać gwarancja na brakujące 15% ceny. Na te brakujące pieniądze trzeba się dodatkowo zadłużyć, ale banki pożyczają dodatkową kwotę chętnie, jeśli za potencjalnym kredytobiorcą stoi państwowa gwarancja.

Oczywiście, wciąż konieczne jest badanie zdolności kredytowej potencjalnego kredytobiorcy – jego rzetelności, wysokości osiąganych dochodów i ponoszonych kosztów. Przy tym jednak brak wkładu własnego przestaje być trudnym do przebycia problemem w drodze do własnego miejsca na ziemi.

Podobnie mechanizm ten mógłby działać w Polsce. Bez wątpienia taki system gwarancji byłby kilka lub nawet kilkanaście razy efektywniejszy niż dopłaty do kredytów realizowane w Polsce w latach 2014‒2018 w ramach programu „Mieszkanie dla Młodych”.

Chodzi po prostu o to, że gwarancje są rozwiązaniem wielokrotnie tańszym niż bezpośrednie dopłaty. Bez wątpienia ucieszyłoby to ministra finansów. Z jego punktu widzenia przychody z podatków związanych z realizacją takiego programu powinny być bowiem wielokrotnie wyższe niż koszty jego działania, a same koszty pojawiłyby się dopiero za kilka lat.

Do tego gospodarka dostałaby dodatkowy impuls prorozwojowy, a Polacy mogliby łatwiej kupić swoje pierwsze mieszkanie.

Bartosz Turek,

główny analityk

HRE Investments.