XV Kongres Finansowania Nieruchomości Mieszkaniowych. Jak zapanować nad przestrzennym chaosem?
O skali problemów z planowaniem przestrzennym świadczy choćby fakt, iż około 70% zabudowy mieszkalnej w ostatniej dekadzie stworzono w oparciu o decyzje o warunkach zabudowy.
– Nie oznacza to oczywiście, że wszystkie te decyzje były wadliwe, podobnie jak nie wszystkie plany zagospodarowania przestrzennego są bezbłędne – powiedział Mariusz Ścisło, prezes Stowarzyszenia Architektów Polskich.
Przyczyna obecnego chaosu urbanistycznego
Wskazał on też na praprzyczynę obecnego chaosu urbanistycznego, jaką jest zderzenie obecnych, wyjątkowo nieprzewidywalnych zmian z tworzonymi jeszcze w minionej epoce instrumentami planistycznymi. Pod tym względem z jednej strony mamy do czynienia z niejednoznaczną procedurą wydawania decyzji o warunkach zabudowy, wyjątkowo podatną na różnego rodzaju naciski lobbystów, z drugiej natomiast przeregulowane i skupiające się na zbytecznych szczegółach plany zagospodarowania przestrzennego. Efektem takiego podejścia jest chociażby niewystarczające wykorzystanie cennych terenów, zwalnianych przez wycofujące się z miast zakłady przemysłowe czy jednostki wojskowe.
Czytaj także: XV Kongres Finansowania Nieruchomości Mieszkaniowych: klimat sprzyja inwestycjom >>>
Hasło „powrotu do miast”
Wiele dyskusji wzbudziło hasło „powrotu do miast”.
– Chodzi o to, by ludzie budowali miasta, a nie odizolowane wyspy z kilometrami przestrzeni – zauważył Mariusz Ścisło.
Nieco mniej krytyczny wobec strategii lokowania zabudowy mieszkalnej poza obszarami silnie zurbanizowanymi był Marek Bolek, prezes Stowarzyszenia Budowniczych Domów i Mieszkań w Krakowie.
– Budowanie na terenach odległych też ma swoje plusy. Takie osiedla bywają tańsze w budowie, a nierzadko i eksploatacji – podkreślił.
A koszt jednostkowy mieszkania jest tym czynnikiem, który we współczesnych warunkach ma znaczenie szczególne.
– Ceny mieszkań idą do góry, trend ten wiązał się dawniej z wzrostem cen gruntu, a teraz również i wykonawstwa – potwierdził Marek Bolek.
Dr Adam Kowalewski uważa, że odpowiedzialność za zbytnie rozproszenie zabudowy spada na gminy, które wyznaczają zbyt odległe tereny.
Czego brakuje w polskich realiach?
W polskich realiach brakuje dwóch czynników: po pierwsze instrumentów pozwalających na prowadzenie polityki przestrzennej, a po drugie stosownych instrumentów finansowych pozwalających na jej realizację – zaznaczył dr Adam Kowalewski.
Odniósł się on również do opinii, iż główną słabością urbanistyki nie jest samo prawo, tylko jego stosowanie przez samorządy.
– W polskim systemie prawnym decyzja administracyjna musi wynikać z ustawy – przypomniał. Oznacza to, iż lokalni włodarze pozbawieni zostali sporej części samodzielności w tym obszarze. Z drugiej strony standardy urbanistyczne zostały w Polsce faktycznie zniesione. W efekcie dochodzi do sytuacji, gdzie nowe inwestycje budzą uzasadnione frustracje, a nawet protesty dotychczasowych lokatorów.
– Nie wstawiajmy zabudowy mieszkaniowej tam, gdzie jest zbyt zagęszczony teren, gdzie nie ma wystarczającej bazy usługowej czy infrastruktury – dodał reprezentant FRDL.
