XIII Kongres Finansowania Nieruchomości Mieszkaniowych 2016 rozpoczęty

Kongres otworzył dr Jacek Furga, prezes zarządu Centrum Prawa Bankowego i Informacji, przewodniczący Komitetu ds. Finansowania Nieruchomości Związku Banków Polskich

Rozpoczynając Kongres, który w tym roku przebiega pod hasłem „Narodowy Program Mieszkaniowy – szansa i wyzwanie dla rynku”, prezes Centrum Prawa Bankowego i Informacji dr Jacek Furga przypomniał, że Związek Banków Polskich i sektor bankowy angażuje się w polski rynek nieruchomości już od wielu lat. Wyrazem tego zaangażowania jest zarówno prowadzony przez Centrum AMRON monitoring rynku nieruchomości, jak również samo finansowanie potrzeb mieszkaniowych Polaków. Portfel aktywnych kredytów hipotecznych w polskich bankach wart jest obecnie 389 mld zł i obejmuje blisko 2 mln umów kredytowych. Wciąż jednak sporym wyzwaniem pozostaje zapewnienie mieszkania tym, których nie stać na zakup lokalu ani też na jego najem. – Od lat dyskutujemy na ten temat podczas kolejnych edycji Kongresu, zgłaszamy wypracowane wnioski administracji publicznej. Z ich realizacją w programach rządowych, niestety, dotychczas bywało różnie; mamy nadzieję, że teraz będzie inaczej – podkreślił prezes CPBiI.

Krzysztof Pietraszkiewicz, prezes Związku Banków Polskich, wyraził poparcie dla prac nad Narodowym Programem Mieszkaniowym

– W naszej strefie geograficznej trudno sobie wyobrazić życie bez solidnego mieszkania. Warto przemyśleć jak postępować, żeby te konieczności życiowe połączyć z mądrą, sensowną gospodarką – przypomniał prezes ZBP Krzysztof Pietraszkiewicz. Zwracając się do obecnego na sali sekretarza stanu w Ministerstwie Infrastruktury i Budownictwa Kazimierza Smolińskiego, wyraził poparcie dla prac nad Narodowym Programem Mieszkaniowym. – Cieszę się, Panie Ministrze, że po kilku latach powstaje program którego, mam nadzieję, będziemy mogli się trzymać – zaznaczył Krzysztof Pietraszkiewicz. Wsparcie dla mieszkalnictwa oznacza nie tylko zapewnienie elementarnych potrzeb ludności, ale również generowanie cennych aktywów, które mogą w przyszłości zapewnić spokojne i dostatnie życie na emeryturze. Aby taki model się sprawdził, konieczne jest jednakże zaszczepienie Polakom potrzeby długoterminowego oszczędzania. Innym wyzwaniem jest fatalna polityka przestrzenna w Polsce; prezes ZBP przypomniał, iż w wyniku budowy oddalonych od centrów miast „sypialni” dojazd do miejsca pracy pochłania nierzadko 30 do nawet 40% dochodów całej rodziny. Odniósł się również do spotykanych nierzadko poglądów, jakoby sektor budownictwa mieszkaniowego cechował się niską innowacyjnością i nie napędzał rozwoju. – To jest pogląd absurdalny. Właśnie na tym rynku, na którym tak dużo pieniędzy wydają obywatele i państwo, powinniśmy intensywnie szukać oszczędności, chociażby poprzez innowacje w zakresie technologii niskoemisyjnych i energetycznych – zaznaczył prezes ZBP.

Kazimierz Smoliński, sekretarz stanu w Ministerstwie Infrastruktury i Budownictwa, stwierdził, iż program budowy tanich mieszkań na wynajem ma zwiększyć współczynnik lokali mieszkalnych przypadających na tysiąc osób

Efekty prac resortu infrastruktury i budownictwa nad Narodowym Programem Mieszkaniowym zaprezentował sekretarz stanu, Kazimierz Smoliński. Na cały program składają się dwa zasadnicze elementy: diagnoza obecnego stanu i propozycje rozwiązania kluczowych problemów. Jednym z takich wyzwań jest dywersyfikacja form posiadania nieruchomości. – W Polsce ponad 80% mieszkań to lokale własnościowe. Wskaźnik ten nigdzie w Unii Europejskiej nie sięga powyżej 70%, a w Niemczech jedynie co drugie mieszkanie jest własnością lokatora – zauważył Kazimierz Smoliński. Równocześnie jednak rośnie liczba tych, których z jednej strony nie stać na własny lokal, a z drugiej nie kwalifikują się do przyznania mieszkania socjalnego, przewidzianego wyłącznie dla najuboższych. Uruchomienie programu budowy tanich mieszkań na wynajem, zwanego popularnie „Mieszkanie Plus”, ma na celu zapewnienie tym ludziom alternatywy, a zarazem zwiększenie współczynnika lokali mieszkalnych przypadających na tysiąc osób. Obecnie kształtuje się on na najniższym poziomie spośród wszystkich krajów UE; ambicją rządu jest osiągnięcie do roku 2030 wyniku 435 mieszkań przypadających na tysiąc osób, co stanowi obecną średnią dla całej Wspólnoty.

– Nie chcemy konkurować z rynkiem deweloperskim – zadeklarował Kazimierz Smoliński. W myśl założeń rządowego programu tanie lokale mają być dedykowane tym osobom, których nie stać na kupno mieszkania na wolnym rynku; ponadto w proces budowy tych nieruchomości mają być włączone również podmioty z rynku komercyjnego. Innym celem jest poprawa jakości już użytkowanych lokali; według szacunków, około 7% zasobu mieszkaniowego nie spełnia żadnych współczesnych standardów. Wyjściem naprzeciw potrzebie długoterminowego oszczędzania ma być z kolei utworzenie indywidualnych kont mieszkaniowych, zakładanych w bankach na okres nie krótszy niż pięć lat. Korzyścią dla posiadacza takowego rachunku, obok oprocentowania otrzymywanego od banku, byłyby dopłaty w formie premii z przeznaczeniem na cele budownictwa mieszkaniowego. – Chcemy ten instrument wprowadzić w 2018 r. – podkreślił Kazimierz Smoliński.

Dr Jacek Bartkiewicz, członek zarządu Narodowego Banku Polskiego, podkreśli, że rynek mieszkaniowy w Polsce nie daje obecnie powodów do niepokoju

Dr Jacek Bartkiewicz, członek zarządu Narodowego Banku Polskiego, zwrócił uwagę na pewną prawidłowość: kryzysy gospodarcze na przestrzeni ostatnich kilkudziesięciu lat zaczynały się od segmentu nieruchomości. Na szczęście obecny rynek mieszkaniowy w Polsce nie daje powodów do niepokoju. – Jakość portfela się poprawia – podkreślił Jacek Bartkiewicz. Odnosząc się do wyzwania w postaci kredytów frankowych, powiedział iż jakość tego portfela jest bardzo dobra; poziom kredytów nieregularnych jest niskim, wynosi 3%. Dodatkowo jedynie 5% kredytobiorców uzyskuje dochód niższy aniżeli średnia krajowa, a zatem nie powinni mieć problemu z wyborem pomiędzy spłatą rat a innymi potrzebami. Najważniejszym problemem w odczuciu NBP jest zamiana kredytowanego lokalu na większy bez istotnej straty dla kredytobiorcy. – Pracujemy nad rozwiązaniem tych problemów – podkreślił Jacek Bartkiewicz, wskazując równocześnie iż brane są pod uwagę przede wszystkim instrumenty ugodowe. – Wchodzenie ustawowe w ten obszar będzie generowało długoterminowe konsekwencje – dodał. Przypomniał on również, iż obecne otoczenie niskich stóp procentowych generuje pewne ryzyko wzrostu rat w sytuacji, kiedy stopy pójdą w górę, co może mieć miejsce już na przestrzeni nadchodzących kilkunastu miesięcy. Zdaniem Jacka Bartkiewicza, polskie przepisy regulujące rynek finansowania nieruchomości nie mogą w takich przypadkach wnosić kolejnej niepewności. Dobrym wzorem może być program kredytów preferencyjnych dla rolnictwa, realizowany stabilnie od ponad 20 lat; jego efektem jest nadwyżka polskiego eksportu towarów rolnych. Konieczna jest wreszcie zmiana w proporcjach ochrony pomiędzy lokatorem a wynajmującym – tak, by właściciel lokalu pod wynajem nie musiał ponosić kosztów cudzej nieuczciwości.

Od lewej: Bartosz Turek, Grzegorz Kiełpsz, Marcin Krasoń, Jacek Kusiak, Michał Sapota i Włodzimierz Stasiak Zdjęcia: ZBP/M. Stokłosa

Zakup czy wynajem – który z modeli posiadania nieruchomości optymalnie sprawdza się w polskich warunkach? Kto powinien myśleć raczej o posiadaniu mieszkania na własność, a dla kogo lepszym rozwiązaniem będzie wynajem, dzierżawa bądź też inna forma posiadania zależnego? O tym dyskutowali podczas pierwszego panelu tegorocznego kongresu Grzegorz Kiełpsz – prezes zarządu Polskiego Związku Firm Deweloperskich, Marcin Krasoń – analityk rynku nieruchomości w firmie Home Broker, Jacek Kusiak – prezes zarządu Stowarzyszenia Właścicieli Nieruchomości na Wynajem „Mieszkanicznik”, Michał Sapota – prezes zarządu Murapol S.A oraz Włodzimierz Stasiak – wiceprezes zarządu BGK Nieruchomości S.A. Debatę moderował Bartosz Turek, niezależny ekspert rynku nieruchomości. Podczas trwającej przeszło półtorej godziny dyskusji rozmawiano między innymi o wpływie obowiązującego prawa na rynek mieszkań na wynajem. Zdaniem przedstawiciela BGK, wprowadzone kilka lat temu rozwiązania w zakresie najmu okazjonalnego nie wyeliminowały wszelkich patologii w tym zakresie. – Nie bójmy się powiedzieć złodziejom „nie” – podkreślił Włodzimierz Stasiak. Stwierdził, iż problem osób, które znalazły się w trudnej sytuacji nie z własnej winy powinien być uregulowany odrębnie. Grzegorz Kiełpsz zaapelował o zmianę przepisów krępujących deweloperów, przez które budowanie tanich mieszkań na wynajem może się po prostu nie opłacić. Uczestnicy panelu przywołali również przykłady rozwiązań stosowanych w innych krajach Wspólnoty.

Karol Jerzy Mórawski