XIII KFNM 2016: Rewolucji nie będzie

O tym, jak kształtowała się sytuacja na rynku mieszkaniowym w minionym kwartale i o trendach w dziedzinie finansowania nieruchomości mówił Jerzy Ptaszyński, dyrektor Działu Badań i Analiz Rynku Nieruchomości Centrum AMRON. – W trzecim kwartale br. istotnie obniżył się poziom finansowania hipotecznego – zaznaczył. Spadek liczby zawartych w tym okresie umów przekroczył 13%, natomiast wartość kredytowania zmniejszyła się o 8,78% w stosunku do kwartału wcześniejszego. Znacznie lepiej wygląda zestawienie z analogicznym okresem poprzedniego roku; liczba umów zmniejszyła się zaledwie o niespełna 3%, natomiast wartość udzielonego finansowania okazała się jedynie o 0,28% niższa. Zdaniem eksperta AMRON, takie wyniki są po części efektem trendów sezonowych. Za spadek akcji kredytowej w trzecim kwartale odpowiada również wykorzystanie puli środków dostępnych w ramach programu MdM w kwartale wcześniejszym. – Można mówić o pewnej stabilizacji na rynku kredytów hipotecznych, zarówno w ujęciu ilościowym, jak i wartościowym – stwierdził Jerzy Ptaszyński. Każdego kwartału podpisywanych jest od 42 do 45 tys. nowych umów, których wartość zawiera się w przedziale pomiędzy 9 a 10 mld zł. – Ta regularność powtarza się z kwartału na kwartał i z roku na rok – zaznaczył przedstawiciel AMRON.

Ogólna wartość aktywnych kredytów na koniec III kw. 2016 wyniosła niespełna 386 mld zł; oznacza to wzrost w stosunku do III kw. ub.r. 0,8%. Składa się na to 2 mln 40 tys. aktywnych umów; według szacunków Centrum AMRON ich liczba na koniec roku przekroczy 2 mln 50 tys. Wśród nowo udzielanych kredytów dominują zobowiązania złotowe; kredyty w pozostałych walutach stanowią od 1 do 2% rynku. Średnia wartość udzielonego kredytu wynosi obecnie 224,5 tys. zł. Pomimo wejścia w życie nowych limitów wkładu własnego wskaźnik LtV w przypadku ponad 40% kredytów wciąż przekracza 80%; w znacznej części jest to efekt umów zawieranych przed wejściem w życie rekomendacji nadzorczych.

Wojciech Kwaśniak przypomniał, iż w parlamencie toczą się prace nad ustawą o kredycie hipotecznym

Szczególnym punktem tej sesji było wystąpienie laureata tegorocznej nagrody „Szklane Domy”. Wiceprzewodniczący KNF Wojciech Kwaśniak rozwiał nadzieje na rozluźnienie polityki regulacyjnej przypominając, iż to prawne tsunami jest wynikiem strategii realizowanej przez instytucje wspólnotowe. – Przestańcie narzekać na regulacje, one się szybko nie zmienią, połóżcie nacisk na zmianę modelu biznesowego – wiceszef KNF przypomniał apel, wystosowany do sektora bankowego przez szefową wspólnego nadzoru EBC Danielle Nouy. Wojciech Kwaśniak odniósł się również do postulowanego przez polskich bankowców zwiększenia stosowania zasady proporcjonalności. W jego opinii, większe placówki funkcjonujące samodzielnie muszą liczyć się z indywidualną odpowiedzialnością, a koszty ewentualnej restrukturyzacji powinny obciążać właścicieli lub wybranych, niechronionych wierzycieli. Jedynie w szczególnych przypadkach możliwe jest wykorzystanie instrumentu resolution. Z kolei bankowość lokalna powinna korzystać z mechanizmów samopomocy spółdzielczej, a takie instytucje, jak IPS, mają stać się przeciwwagą dla mniejszych wymagań wobec poszczególnych placówek. – Nie sądzę, żeby pomysły zgłoszone jako miara mniejszych obciążeń spotkały się z uznaniem unijnych nadzorców – podkreślił Wojciech Kwaśniak. Odnosząc się do finansowania nieruchomości wiceprzewodniczący KNF przypomniał, iż w parlamencie toczą się prace nad ustawą o kredycie hipotecznym, która przewiduje doprecyzowanie takich obszarów, jak budowanie produktu, jego prezentacja, zasady spłaty zadłużenia i wielu innych. – Te przepisy zasadniczo wpłyną na dotychczasowe standardy w zakresie finansowania nieruchomości – zauważył. Wątpliwości KNF budzi natomiast scedowanie na ręce nadzoru obowiązków związanych wyłącznie z ochroną interesów konsumenta.

Debata ekspercka poświęcona przygotowywanej ustawie o kredycie hipotecznym. Od lewej: Marek Wielgo, Agata Chrzanowska, Michał Krajkowski, Jerzy Ptaszyński oraz Andrzej Reich. Zdjęcia: ZBP/M. Stokłosa

Przygotowywanej ustawie o kredycie hipotecznym poświęcona była również debata ekspercka, w której wzięli udział: Agata Chrzanowska z Departamentu Marketingu Bankowości Detalicznej Wydziału Kredytów Hipotecznych w Banku Millennium S.A., Michał Krajkowski – główny analityk w firmie NOTUS Doradcy Finansowi, Jerzy Ptaszyński oraz Andrzej Reich, dyrektor Departamentu Regulacji Bankowych, Instytucji Płatniczych i Spółdzielczych Kas Oszczędnościowo-Kredytowych KNF. Moderatorem dyskusji był Marek Wielgo, dziennikarz „Gazety Wyborczej”. Uczestnicy panelu byli zgodni co do jednego: nowe prawo nie zrewolucjonizuje samego procesu udzielania kredytów. Michał Krajkowski podkreślił, że nowe prawo podniesie do rangi ustawy pewne zasady, które już dziś funkcjonują np. w formie rekomendacji nadzorczych. Istotną nowością będą ściśle określone zasady restrukturyzacji kredytu, największe zmiany obejmą jednak rynek pośredników i firm doradczych. – Obszar ten po raz pierwszy doczekał się uregulowania – zauważyła Agata Chrzanowska. Jednym z nowych wymogów dla pośredników będzie obowiązek ubezpieczenia OC; Marek Wielgo uważa, iż rozwiązanie to doprowadzi do konsolidacji branży. – Tych co podpisują 2-3 umowy miesięcznie może nie być stać na OC – stwierdził moderator debaty. Andrzej Reich uważa z kolei za błąd przyjęcie zasady, że doradcy będą opłacani przez banki. Jego zdaniem powinniśmy się wzorować na modelu amerykańskim, w którym klient przed złożeniem wniosku kredytowego ma obowiązek pójść do doradcy, który na podstawie oceny jego sytuacji wydaje zalecenia. Doradca musi się również upewnić, że klient zrozumiał przedstawione rekomendacje. Takie rozwiązane daje dużo większe bezpieczeństwo; doradca jest opłacany przez klienta a nie bank, co wyklucza konflikt interesów. Poza tym, jeśli klient płaci za taką poradę, to może dochodzić swych praw przed sądem od doradcy w przypadku, gdyby zalecenia okazały się błędne. Jerzy Ptaszyński zwrócił z kolei uwagę na przewidziany w projekcie zakaz crossellingu. Dodatkowe korzyści w rodzaju karty kredytowej czy ubezpieczenia assistance nie będą mogły być warunkiem zawarcia umowy; oczywiście nie wyklucza to tworzenia pakietów, w których warunki udzielenia kredytu będą atrakcyjniejsze niż przy samodzielnym zakupie. Ożywioną dyskusję wywołała również kwestia możliwości spopularyzowania kredytów mieszkaniowych o stałej stopie procentowej. Paneliści byli zgodni co do jednego – aby Polacy zaakceptowali odmienne warunku finansowania nieruchomości konieczna jest konsekwentna kampania edukacyjna.

Karol Jerzy Mórawski