Wystarczy własne 20 tys. złotych, aby zainwestować w mieszkanie na wynajem
Robert Lidke – Wiele osób wycofuje pieniądze z banku po to aby zainwestować w zakup mieszkania pod wynajmem. Czy rzeczywiście warto to zrobić?
Hanna Milewska-Wilk – To zależy od wielu okoliczności. Sądzę, że sens ma tego typu inwestycja w dużym mieście, a nie w malej miejscowości. Dla osób, które chcą zainwestować w mieszkania na wynajem jest już na rynku bardzo dużo możliwości. Inwestowanie w nieruchomości to nie jest tylko i wyłącznie kupno mieszkania na wynajem i samodzielne szukanie odpowiedniego mieszkania na rynku. Możemy skorzystać z usług pośrednika w obrocie nieruchomościami.
Ale czy żeby zarabiać na nieruchomości musimy kupić całe mieszkanie, czy też są inne możliwości?
Może to być fizyczny zakup mieszkania w całości, i możemy tu korzystać z oferty firm, które pomagają przy zakupie, remoncie, wyposażeniu w meble, a nawet w wynajęciu mieszkania. Są firmy, które oferują całe pakiety usług.
Możemy też poszukać konstrukcji finansowej, która pozwala na inwestowanie w nieruchomości. W takiej sytuacji nasz kapitał będzie zabezpieczony w konkretnej nieruchomości dzięki wpisaniu nas do księgi wieczystej, jako właściciel bądź wierzyciel danego mieszkania.
Ważny jest tzw. próg wejścia – jeśli myślimy o zakupie kawalerki, to musimy mieć w gotówce co najmniej 20 tysięcy złotych. Resztę inwestycji sfinansujemy wspomagając się kredytem.
Przy wspólnym kapitałowym inwestowaniu w nieruchomości to próg wejścia w tego typu inwestycję może się rozpoczynać nawet od tysiąca złotych.
Inwestując tysiąc złotych jesteśmy wpisani do księgi wieczystej jako ułamkowy właściciel nieruchomości?
Może tak być. Są różne rozwiązania. Możemy skorzystać z tak zwanego crowdfundingu co w tym przypadku oznacza, że jesteśmy współwłaścicielami spółki, która posiada nieruchomości.
Możemy tez stworzyć taką konstrukcję, w której z kilkoma innymi osobami fizycznymi mamy udział w danej nieruchomości.
Możliwe jest też kupowanie obligacji deweloperów?
Jest to forma inwestowania w rynek nieruchomości poprzez zaawansowane instrumenty rynku kapitałowego. W tej chwili czekamy na tzw. REIT-y (Real Estate Investment Trust), a właściwie FINN-y, czyli Fundusze Inwestujące w Najem Nieruchomości. Projekt ustawy jest w tej chwili w Sejmie.
W obecnym stanie prawnym funkcjonują tzw. ASI-e czyli Alternatywne Spółki Inwestycyjne, które doskonale pasują do modelu inwestowania, o którym teraz rozmawiamy.
W takim rozwiązaniu inwestujemy w udziały konkretnej spółki, która jest właścicielem konkretnej nieruchomości i czerpie korzyści z przychodów z najmu. Spółka dochody z najmu, po potrąceniu kosztów funkcjonowania, wypłaca jako dywidendę wszystkim inwestorom proporcjonalnie do wniesionego kapitału. Na razie jednak Komisja Nadzoru Finansowego żadnej takiej spółki nie uznała za spółkę inwestycyjną co oznacza, że nie są one objęte jej nadzorem.
Różne formy inwestowania w nieruchomości są powiązane z horyzontem inwestycyjnym. Jeżeli ktoś inwestuje w fizyczny zakup mieszkania na dłużej niż 5 lat, to ze względu na koszty zakupu i obsługi tego zakupu to jest to uzasadniona biznesowo decyzja.
Inwestując w nieruchomości na krócej lepszym rozwiązaniem jest inwestowanie grupowe lub zakup papierów wartościowych firmy wynajmującej mieszkania.
Moim zdaniem ASI-e inwestujące w pojedyncze nieruchomości mogłyby być cegiełka składającymi się na budowę polskich REIT-ów. Ale chyba nie ma teraz dobrego klimatu dla powstawania Alternatywnych Spółek Inwestycyjnych.
