Wydarzenia i Opinie. XVI Kongres Finansowania Nieruchomości Mieszkaniowych: Znakomite wyniki, jakie perspektywy?

Czy tak doskonałe wyniki mogą utrzymywać się przez dłuższy czas? W jaki sposób należy zabezpieczać kredytobiorców hipotecznych przed ujemnymi konsekwencjami spodziewanego podwyższenia stóp procentowych? Komu się bardziej opłaci inwestowanie w lokale na wynajem: indywidualnym ciułaczom czy może wyspecjalizowanym podmiotom instytucjonalnym, dysponującym zasobem setek lub tysięcy obiektów? Kwestie te wypełniły program XVI Kongresu Finansowania Nieruchomości Mieszkaniowych, który odbył się w dniach 5-6 grudnia u.br. 

Zaciągamy kredyty na zakup mieszkania, ale i jego zamianę

W III kw. 2019 r. polskie banki udzieliły 59 tys. 707 kredytów zabezpieczonych hipotecznie na cele mieszkaniowe – poinformowało Centrum AMRON. Był to rezultat lepszy o 0,65% niż trzy miesiące wcześniej, co w tym segmencie rynku nie zdarza się często. Jerzy Ptaszyński, dyrektor Centrum AMRON, przypomniał, iż letnie miesiące wakacyjne z reguły nie sprzyjają podejmowaniu strategicznych decyzji o długofalowym znaczeniu dla budżetu domowego. Tym razem, jak widać, stało się inaczej. – Łączna wartość kredytu udzielonego pomiędzy lipcem a wrześniem wyniosła 16 mld 874 mln zł. Jest to najlepszy rezultat w całej historii finansowania hipotecznego po 1989 r. – zauważył. 

Od kilku kwartałów dostrzegany jest też sukcesywny wzrost średniej wartości umowy kredytowej. W grudniu ub.r. przeciętny Polak spłacający raty za mieszkanie zadłużony był względem banku na około 282 tys. zł. Kwota zaciągniętego zobowiązania najczęściej przekracza 80% wartości zakupionego mieszkania lub domu. Takie umowy stanowiły w III kw. u.br. niemal 43% nowo udzielonych kredytów, podczas gdy jeszcze w 2018 r. ich udział w całej akcji kredytowej nie przekraczał 40%. Równocześnie odnotowano zauważalny spadek zainteresowania finansowaniem pokrywającym od 50 do 80% wartości nieruchomości, z 40,15% umów podpisanych w III kw. 2018 r. do niespełna 36% w III kw. ub.r. Najnowszym trendem jest rosnące zainteresowane relatywnie niskokwotowymi kredytami, o wskaźniku LtV nieprzekraczającym 30%. – To jest całkiem nowy segment, który pojawił się w latach 2017-2018 – podkreślił Jerzy Ptaszyński. Tego typu zobowiązania zaciągają gospodarstwa domowe, które zamieniają dotychczasowy lokal na większy, a uzyskana od banku kwota desygnowana jest na pokrycie różnicy pomiędzy środkami uzyskanymi ze sprzedaży starego mieszkania a ceną nowego. 

Niskie stopy: szansa i wyzwanie

Akcję kredytową na rynku nieruchomości stymuluje w dużej mierze rekordowo niskie oprocentowanie oraz perspektywa utrzymania status quo w nadchodzących latach. – Prezes NBP jednoznacznie zadeklarował, że za jego kadencji stopy nie zostaną podwyższone – przypomniał dr Mirosław A. Bieszki, doradca ekonomiczny Związku Przedsiębiorstw Finansowych w Polsce. Ten czynnik, który obecnie odpowiada za prosperity, może być niemałym wyzwaniem dla banków oraz kredytobiorców w momencie, kiedy stopy procentowe pójdą w górę, a chyba nikt nie wątpi, że prędzej czy później taki scenariusz jest realny. – Klient indywidualny nie jest w stanie zakupić produktu, który chroniłby go skutecznie przed ryzykiem stóp procentowych – nadmienił doradca ZPF. 

Czy rozwiązaniem może być upowszechnienie kredytów o stałej lub okresowo stałej stopie procentowej? Tak zdaje się sugerować Komisja Nadzoru Finansowego, która 3 grudnia br. ogłosiła tekst znowelizowanej Rekomendacji S. Główne zmiany w treści dokumentu dotyczą oczywiście finansowania bardziej odpornego na zmiany stóp procentowych. Nie brakuje jednak głosów, że w polskich realiach model ten może nie spełnić pokładanych w nim nadziei. – Bank może zaoferować tego rodzaju finansowanie pod warunkiem, że sam uzyska refinansowanie bazujące na stałej stopie procentowej – podkreślił dr Andrzej Raczko, doradca prezesa Narodowego Banku Polskiego. A to oznaczałoby konieczność wypuszczenia obligacji zabezpieczonych hipotecznie, ewentualnie stworzenia innego wehikułu, pozwalającego na utrzymanie określonego poziomu oprocentowania. Andrzej Raczko stwierdził jednak, iż w polskich warunkach koszt takowego instrumentarium byłby zbyt wysoki. 

Znacznie skuteczniejsze wydaje się wykreowanie innych rozwiązań, zabezpieczających kredytobiorcę przed skutkami nadmiernego wzrostu rat, w rodzaju zagwarantowanej prawnie możliwości prolongaty kredytu. – Taki mechanizm powinien zostać stworzony a priori, nie należy myśleć o nim dopiero z chwilą, gdy zmaterializuje się problem – ocenił przedstawiciel banku centralnego. I podkreślił, iż błędem było odstąpienie od wprowadzenia kas oszczędnościowo-budowlanych. – Wkłady zgromadzone w kasach nie starczyłyby oczywiście na zakup domu, ale rozwiązałyby problem niskiego wkładu własnego, pozwoliłyby też na zakup niezbędnego wyposażenia – dodał Andrzej Raczko. Dopłaty ze środków publicznych do oszczędności zebranych w kasach byłyby znacznie bardziej zasadne aniżeli bezpośrednie wsparcie dla kredytobiorców na zasadzie programów „Rodzina na Swoim” czy „Mieszkanie dla Młodych”, ponieważ dodatkowo uczyłyby Polaków długoterminowego oszczędzania. 

Listy zastawne: jest nieźle, ale może być lepiej

Najbardziej skutecznym sposobem na zapewnienie bezpiecznego kredytowania wydaje się być jednak refinansowanie akcji kredytowej przez listy zastawne. Przepisy umożliwiające działalność banków hipotecznych obowiązują wprawdzie od 1997 r., jednak były one na tyle nieżyciowe, że de facto blokowały rozwój tego segmentu rynku. Sytuacja uległa zmianie w roku 2016, kiedy to uchwalona została poważna nowelizacja ustawy o bankach hipotecznych i listach zastawnych. 

– Wspólnie możemy sobie przypisać ten sukces. Aby osiągnąć zakładany cel, trzeba było przeanalizować cały pakiet koncepcji legislacyjnych. Nie byłoby to możliwe bez zaangażowania całego środowiska: ekspertów, bankowców, prawników, sędziów, przedstawicieli administracji publicznej – wskazała dr Agnieszka Tułodziecka, prezes Fundacji na rzecz Kredytu Hipotecznego, odbierając nagrodę „Szklane Domy 2019”, przyznaną przez redakcję czasopisma „Finansowanie Nieruchomości”. 

Choć nowe przepisy znacząco udrożniły działalność bankowości hipotecznej to błędem byłoby twierdzenie, iż cały system nie wymaga już żadnych korekt. – Polska na mapie emitentów jest jedynym państwem, w którym nie widać żadnej woli wsparcia dla rozwoju rynku listów zastawnych – nadmieniła Agnieszka Tułodziecka. Stosowne mechanizmy wprowadziły np. Węgry, gdzie emisja musi bazować w 90% na kredytach mieszkaniowych, a jedynie w 1/10 na zobowiązaniach hipotecznych innego rodzaju. Listy zastawne służą też jako instrument promujący bezpieczne dla konsumentów formy finansowania, gdyż podstawą do emisji mogą być kredyty o stałej stopie. 

Stosowne regulacje stymulujące rozwój bankowości hipotecznej, w tym różnorakie ulgi fiskalne, występują też w prawie czeskim, niemieckim i duńskim. Tymczasem w polskich realiach listy zastawne stanowią podstawę do obciążania emitentów tzw. podatkiem bankowym. Największym problemem pozostaje jednak konieczność transferu wszystkich kredytów refinansowanych w ten sposób z banku uniwersalnego do hipotecznego, z czym wiąże się konieczność zmiany tysięcy wpisów w księgach wieczystych. 

Co zrobić, by korzystny dla rozwoju mieszkalnictwa instrument nie doprowadził rychło do zapaści w polskich sądach? – Kredyty hipoteczne powinny pozostawać w bankach, które udzieliły finansowania. Należy je odseparować od pozostałej części aktywów i umożliwić emisję na podstawie tytułów prawnych, bez transferu wierzytelności – dodała prezes Fundacji na rzecz Kredytu Hipotecznego.

W co inwestować: giełda, biznes, a może nieruchomości?

Choć zdecydowaną większość klientów deweloperów w dalszym ciągu stanowią osoby poszukujące mieszkania dla siebie, to coraz większy udział w rynku mają inwestorzy w nieruchomości pod wynajem. – Nie zawsze są to duże profesjonalne podmioty, nie brakuje również i indywidualnych osób, które lokują środki w kilka mieszkań – powiedział dr Andrzej Raczko. Tymczasem przeznaczeniem nieruchomości inwestycyjnych nie zawsze jest wynajem o charakterze długoterminowym. Artur Kaźmierczak, prezes zarządu firmy Mzuri, przypomniał, iż wielu nabywców decyduje się na dzierżawę okazjonalną, na znacznie krótsze okresy. Zdarza się i tak, że mieszkania przez dłuższy czas stoją niezasiedlone, traktowane są bowiem jako alternatywa dla ulokowania środków w banku czy na rynku kapitałowym. 

– Generalnie są trzy rodzaje aktywów, w które warto rozważyć inwestowanie: giełda, własny biznes i nieruchomości – dodał Jacek Kusiak, prezes Stowarzyszenia Mieszkanicznik. Pierwsza opcja cechuje się najwyższym poziomem nieprzewidywalności, a dodatkowo trzeba wziąć pod uwagę głęboką recesję na rynku kapitałowym w Polsce. Biznes pozwala uzyskać znacznie więcej kontroli, jednak i tak jest niepomiernie bardziej ryzykowny aniżeli zakup mieszkań czy domów z przeznaczeniem na wynajem. – Nieruchomość to własność na dobre i złe, bezpieczniejsza aniżeli nawet lokata bankowa. Tu nie ma limitu gwarancji do 100 tys. zł – powiedział Michał Sapota, prezes HRE Investment. 

Oczywiście, każdy rodzaj aktywów wiąże się ze swoistym ryzykiem, i wynajem mieszkań również nie jest ich pozbawiony. W mediach pojawiają się niekiedy alarmujące doniesienia o lokatorze, który po wyprowadzce pozostawił w mieszkaniu istne pobojowisko. Eksperci wskazują jednak, że problem ten jest w dużej części sztucznie rozdmuchany. – Dwa lata temu przeprowadziliśmy analizę, jak duży odsetek umów najmu kończy się potrąceniem kaucji przez właściciela. Okazało się, że dochodzi do niego w przypadku zaledwie 1% przypadków. Także i kwota potrącenia nie jest zbyt wysoka, bo opiewa średnio na 800 zł. Wskazuje to, że z reguły nie mamy do czynienia z jakąś poważną dewastacją – zadeklarował Artur Kaźmierczak. 

Znacznie większym wyzwaniem okazuje się być niska skłonność Polaków do urządzania sobie życia dzięki lokalom dzierżawionym na wolnym rynku. – W naszym kraju najem wciąż kojarzony jest z nieudacznictwem, natomiast własność z zaradnością. Trzeba to zmienić – dodał Marek Wielgo, redaktor naczelny portalu Infonajem.pl. Polskie społeczeństwo wciąż w dużej mierze nie dostrzega, iż model ten posiada rozliczne zalety. – W ten sposób można łatwo dostosować aktualne warunki lokalowe do potrzeb i możliwości – stwierdził Jacek Bielecki, doradca zarządu Polskiego Holdingu Nieruchomości. 

Rozwój tego sektora generuje też rozliczne korzyści dla gospodarki. – Przyszłość należy do inwestorów instytucjonalnych – ocenił Marek Wielgo. Inwestowanie w nieruchomości jest szczególnie korzystne dla takich podmiotów, jak fundusze emerytalne. Dla przykładu, szwajcarski system zabezpieczenia społecznego jest posiadaczem niemal jednej trzeciej lokali na wynajem w tym kraju. Podobnie wyglądała sytuacja w międzywojennej Polsce. – ZUS był wówczas największym „kamienicznikiem” – nadmienił Jacek Bielecki. Jak powinien wyglądać docelowy model wynajmu komercyjnego? – Powinniśmy dążyć do prywatnego, instytucjonalnego zasobu lokali. Budujmy polskie REIT-y – apelował reprezentant Polskiego Holdingu Nieruchomości.