Wpływ zmian legislacyjnych na rozwój rynku mieszkaniowego – debata ekspercka

W panelu, prowadzonym przez Wiceprezesa ZBP Jerzego Bańkę, udział wzięli: Bogusław Białowąs, Zastępca Dyrektora Departamentu Usług Agencyjnych Banku Gospodarstwa Krajowego, Aleksandra Łukasiewicz – Doradca Zarządu w Expander Advisors Sp. z o.o, Konrad Płochocki –  Dyrektor Generalny w Polskim Związku Firm Deweloperskich, Andrzej Reich – Dyrektor Departamentu Regulacji Bankowych, Instytucji Płatniczych i Spółdzielczych Kas Oszczędnościowo-Kredytowych w Komisji Nadzoru Finansowego oraz Halina Wesołowska – Naczelnik Wydziału Systemu Bankowego w Departamencie Rozwoju Rynku Finansowego  w Ministerstwie Finansów.

– W jakim zakresie projektowana ustawa o kredycie hipotecznym, która przeniesie do polskiego prawa rozwiązania przewidziane w unijnej dyrektywie MCD, będzie zwiększała bezpieczeństwo rynku nieruchomości – zarówno po stronie klienta, jak również banku?  Z takim pytaniem Wiceprezes ZBP zwrócił się do Naczelnik Wydziału Systemu Bankowego Haliny Wesołowskiej.

– Jeśli chodzi o kredyty hipoteczne, to najważniejszą dyrektywą jest Dyrektywa PE z 4 lutego 2014 roku. Termin implementacji tej dyrektywy przypada na dzień 21 marca 2016 roku. Należy zdać sobie sprawę, że w zasadzie pozostaje nam rok – tymczasem prace są na niskim poziomie zaawansowania – stwierdziła Halina Wesołowska, przechodząc następnie do odpowiedzi na pytanie postawione przez moderatora: – Dyrektywa w obecnym kształcie obejmuje trzy zasadnicze obszary: zapewnienie wysokiego poziomu ochrony konsumentów, regulacje, które zmierzają do stworzenia przejrzystego, skutecznego i konkurencyjnego rynku wewnętrznego, poprzez zawieranie umów uczciwych spójnych i odpowiedzialnych. Drugi obszar to są kwestie dotyczące uregulowania rynku pośredników kredytowych. Dużo uwagi zwracano – również w odniesieniu do problemu kredytów ew frankach szwajcarskich – kto ponosi odpowiedzialność w tym zakresie. Kredytobiorca, kredytodawca, a może właśnie pośrednik? Dyrektywa MCD zawiera ten obszar pośrednictwa kredytowego, skupia się na wdrożeniu wymogu odpowiedniej wiedzy i kwalifikacji, tak, aby pośrednictwo prowadzone było w sposób profesjonalny i odpowiedzialny. Zostaną również wprowadzone warunki dopuszczenia do wykonywania zawodu; będą oni między innymi obowiązani do ubezpieczenia swojej działalności w zakresie odpowiedzialności cywilnej lub posiadania odpowiedniej gwarancji. Poza tym będą również postawione wymagania personalne dla pośredników kredytowych. Osoba taka nie będzie mogła być karana za przestępstwo przeciwko mieniu czy dokumentom. W odniesieniu do instytucji kredytowych będą podobne wymagania – twierdzi Halina Wesołowska.

Wiceprezes Związku Banków Polskich Jerzy Bańka zwrócił uwagę na pewien istotny zapis dyrektywy MCD, dotyczący możliwości dokonywania przewalutowania kredytów hipotecznych: – W dyrektywie opisana jest kwestia przewalutowania – jednak w kwocie z dnia dokonania tej operacji, a nie z dnia zaciągnięcia kredytu. To daje odpór tym wszystkim populistom, którzy apelują, głównie do polityków, aby w Polsce w sposób regulacyjny wprowadzić taką zmianę.

Co nowe uregulowania oznaczać będą dla środowiska samych doradców kredytowych? Kwestię tę omówiła w swym wystąpieniu Aleksandra Łukasiewicz, przypominając, iż w Polsce mamy przeszło 100 tysięcy osób działających jako pośrednicy kredytowi. – Od strony branży pośrednictwa występuje raczej przeludnienie (…) To gigantyczna rzesza ludzi – część tego rynku jest po prostu martwa.

– Dyrektywa ma chronić przed konfliktem interesów – i to zarówno pośredników zewnętrznych jak i pracowników banków – stwierdziła przedstawicielka  Expander Advisors. – Etyka wyboru najlepszej oferty dla klienta powinna być zachowana, a nie sterowana przez instytucje finansowe. Dyrektywa powinna „usztywnić” ten kręgosłup u osób, którym tego brakowało. Zdaniem Łukasiewicz, wdrożenie wymogów dyrektywy nie powinno spowodować jakichś szczególnych problemów: – Już był w Polsce wdrażany ESIS (formularz zawierający informacje o najważniejszych cechach i kosztach produktów – przyp. red) i jakoś nie było większych problemów z tym związanych.

Kolejne pytania Wiceprezes ZBP skierował do przedstawiciela KNF, Andrzeja Reicha: – Przede wszystkim: czy są planowane regulacje, które umożliwią pośrednie refinansowanie portfeli wierzytelności z wykorzystaniem emisji listów zastawnych? Wiemy, że takie projekty były inicjowane, jakie są szanse na szybką ich materializację? Druga kwestia: Gdyby była decyzja polityczna w sprawie pomocy frankowcom to w jakiej formule nadzór widziałby tę pomoc – i jakie widzi w tym zakresie zagrożenia? I wreszcie, czy planowane są regulacje w zakresie oceny ryzyka dla odwróconej hipoteki?

– Drugie pytanie nie jest do nadzoru. To jest pytanie natury konsumenckiej – nie nadzorczej, nie wpływa ani na percepcję nadzoru ani banku – stwierdził Andrzej Reich. – Jeśli chodzi o odwrócony kredyt hipoteczny, to ten kredyt jest bezpieczny – dla banku i klienta. Jest określona kwota do dyspozycji kredytobiorcy, którą dostanie w ratach lub jednorazowo; jeśli klient umrze przed wyczerpaniem tej sumy to spadkobiercy mogą spłacić kredyt i otrzymać lokal albo otrzymać różnicę pomiędzy wartością nieruchomości a środkami wypłaconymi przez bank.  Po drugiej stronie – bank ma zabezpieczenie w postaci mieszkania – stwierdził przedstawiciel Komisji Nadzoru Finansowego.

Odnośnie regulacji w zakresie listów zastawnych, przedstawiciel KNF powiedział: – Są realne projekty; mamy trzy banki hipoteczne, każdy jest córką dużego banku uniwersalnego i każdy ma zamiar emitować listy zastawne zarówno pod kredyty starego portfela jak i udzielane obecnie. Ten model ćwiczony jest już w jednym z banków hipotecznych. Są mniejsze banki aktywne na rynku kredytów hipotecznych. Co one mogą zrobić? Nie widzę powodu dlaczego nie mogą one założyć kolejnego banku hipotecznego albo dogadać się z którymś z istniejących banków hipotecznych. Trzeba w tej chwili poczekać na to jak ocenią swoje doświadczenia banki – a zwłaszcza jeden bank zaangażowany na bieżąco.

Aleksandra Łukasiewicz przypomniała o tym, że -niezależnie od unijnych i krajowych regulacji – Związek Firm Doradztwa Finansowego wspólnie ze Związkiem Banków Polskich przygotowały i ogłosiły w tym roku  Rekomendację Dobrych Praktyk dla doradców kredytowych. Co znalazło się w tym dokumencie? – Po pierwsze: obowiązek weryfikacji kompetencji. Kwestią ustalenie jest, czy będzie się ona odbywać przez nadzorcę, czy zajmie się tym na przykład ZBP – stwierdziła Łukasiewicz, zaznaczając, że to rozwiązanie uszczelni pewną lukę w systemie: – Do tej pory nie było oficjalnych wymogów, kto może być pośrednikiem lub doradcą. Podejście kto zostanie zatrudniony zależało od polityki firmy lub banku. (…) Równocześnie ważne jest, zeby poziom egzaminów był dobrze ustalony, nie twórzmy sztucznej bariery wejścia – ocenia przedstawicielka Expander Advisors.

Kolejny wymóg płynący z rekomendacji to objęcie pośredników i doradców obowiązkowym ubezpieczeniem OC. – To nie tylko kwestia sum. Trzeba będzie zdefiniować od czego to ubezpieczenie jest – w konsekwencji zakres odpowiedzialności pośrednika – twierdzi Aleksandra Łukasiewicz.

Jeszcze jedna rzecz jest ważna w dyrektywie: restrykcyjne wyspecyfikowanie informacji które mają być udzielane klientowi – przypomina Aleksandra Łukasiewicz.

Kolejnym tematem poruszanym podczas panelu była wchodząca w życie za kilkanaście dni ustawa o odwróconym kredycie hipotecznym. Halina Wesołowska ocenia, że ustawa stworzona została w taki sposób, by zapewnić bezpieczeństwo obu stronom:

Poczucie bezpieczeństwa osoby, która zaciąga odwrócony KH jest znacznie większe w stosunku do posiadacza renty dożywotniej. Może mieszkać w swojej nieruchomości aż do śmierci – przypomina przedstawicielka Ministerstwa Finansów. Ustawa daje również spadkobiercom prawo do wykupienia lokalu, podczas gdy w przypadku funduszy hipotecznych jest to raczej niemożliwe.

Zdaniem Wiceprezesa Bańki, ustawa będzie miała olbrzymi wpływ na poprawę relacji międzyludzkich w rodzinie. – Młodzi w sposób oczywisty poczują się obowiązani do troski o kondycję swych rodziców – twierdzi Wiceprezes ZBP. Problemem mogą stać się warunki określone w ustawie – w kolejnych fazach projektu zaostrzano je na tyle, by doprowadzić  do poziomu generującego obawę czy banki w ogóle wejdą na ten rynek.

Bogusław Białowąs z BGK zaprezentował ocenę funkcjonowania programu Mieszkanie dla Młodych po pierwszych dziesięciu miesiącach jego funkcjonowania. Prelegent przypomniał, że MdM to zaledwie jeden z programów Banku mających za cel wsparcie polityki mieszkaniowej; pozostałe to między innymi Fundusz Dopłat do budownictwa socjalnego dla najuboższych, Fundusz Municypalny wspierający budownictwo komunalne czy wsparcie dla sektora budowy lokali na wynajem.

W ramach MdM na dzień 20 października 2014 roku złożono 13 tys. 700 wniosków na kwotę powyżej 313 mld zł – przypomniał Białowąs. Według danych BGK, 50 proc. kredytów udzielonych w ramach programu trafi do województw: pomorskiego,  wielkopolskiego oraz mazowieckiego. Więcej kredytów trafia też do tzw. singli; tylko 44 proc. umów kredytowych podpisali klienci żyjący w związkach małżeńskich.

Konrad Płochocki zwrócił uwagę na praktykę związaną z funkcjonowaniem ustawy deweloperskiej w zakresie tzw. rachunków powierniczych. – Mamy bardzo dużo problemów z tymi rachunkami (…) Potrzebne są zmiany wpuszczające konkurencję pozabankową na rynek. Postulujemy gwarancję ubezpieczeniową – jeśli deweloper nie dostarczy lokalu, ubezpieczyciel wypłaca pełną kwotę – twierdzi Płochocki. Jego zdaniem, likwidacja rachunków otwartych spowoduje zagrożenie dla małych firm – a powinniśmy zmierzać ku największej konkurencji. – Czy stać nas na wyeliminowanie małych rodzinnych firm deweloperskich? – zapytał prelegent.

Panel zakończyło wystąpienie Dyrektora Andrzeja Reicha, zatytułowane „Znaczenie międzybankowych baz danych dla stabilności sektora bankowego”. – Prawie cała działalność bankowa wiąże się z profetyzmem, dziś dajemy pieniądze a jutro mamy je odzyskać – zaczął swoje wystąpienie prelegent. Ocena zdolności kredytowej to przydatne narzędzie, ale jest ona oparta jest na niepewności: – Skąd mamy wiedzieć co będzie jutro? (…)W całej działalności, którą prowadzicie stale mówicie o przyszłości. Skąd macie czerpać o niej wiedzę? Możecie zakładać, że sytuacja będzie się powtarzać. (…) Rekomendacje dobrych praktyk oparte na doświadczeniu. Budujemy je na doświadczeniu bardzo wielu ludzi, bardzo wielu instytucji.

Jak przeciwdziałać ryzyku? – W bankach gromadzi się bardzo dużo danych historycznych. Od początku przewidywano, że każdy bank ma gromadzić informacje o stratach. Czymże innym są zaawansowane metody ryzyka kredytowego? To budowanie pewnych modeli na bazach danych dotyczących tegoż ryzyka kredytowego – stwierdził Andrzej Reich.
 
Mówiąc o użytecznych dla bankowców bazach danych, przedstawiciel KNF przypomniał o bazie niezbędnej dla rynku finansowania nieruchomości mieszkaniowych: – Od 10 lat działa AMRON – chciałbym z tej okazji złożyć gratulacje  – i życzyć wielu następnych lat działania.

Karol Jerzy Mórawski