Wkład własny przy kredycie hipotecznym, 5 lub 10 procent?

Zwiększenie dopuszczalnego poziomu LtV dla hipotecznych kredytów mieszkaniowych do 90, a w niektórych przypadkach nawet 95% przy jednoczesnej rezygnacji z obowiązkowego ubezpieczenia w takich przypadkach stanowiłoby, zdaniem ekspertów HRE Think Tank, „poziom bezpieczny i osiągalny dla kredytobiorców, którzy chcą w najbliższej przyszłości zaciągnąć zobowiązanie kredytowe na pierwsze „M”.

Aby tak niski wkład własny nie prowadził do obniżki jakości portfela hipotecznego, co byłoby wysoce niewskazane zwłaszcza w obecnych warunkach, przy spodziewanym wzroście zobowiązań nieregularnych w całej gospodarce europejskiej, analitycy proponują równoległe wprowadzenie stosownych gwarancji BGK dla banków kredytujących potrzeby mieszkaniowe Polaków.

Stosowanie preferencyjnych zasad byłoby realne jedynie po uprzedniej zmianie Rekomendacji S KNF, w tym to bowiem dokumencie przewidziane zostały maksymalne poziomy wskaźnika LtV dla nowo udzielanych kredytów na poziomie 80%, a obniżenie wkładu własnego dopuszczalne jest jedynie pod warunkiem wykupienia dodatkowego ubezpieczenia.

Propozycje think-tanku szczegółowo prezentowaliśmy w artykule: Rekomendacja S do zmiany: kredyt hipoteczny z 10% wkładem własnym i gwarancjami BGK

BOŚ: „Klucz za dług” to największe wyzwanie

Jak banki postrzegają możliwość wprowadzenia tak istotnych zmian, biorąc pod uwagę całokształt obowiązujących przepisów, jak również sytuację na rynku kredytowym?

Łukasz Kozioł, dyrektor Departamentu Zarządzania Produktami w Banku Ochrony Środowiska przypomniał, że obecnie obowiązujące zalecenia nadzorcze zmierzają wprost w przeciwnym kierunku.

– Nowa Rekomendacja S, którą banki będą wdrażać w najbliższym czasie nakłada na nie obowiązek nie tylko ograniczenia kwoty kredytu do wymaganego poziomu LtV, ale także do wprowadzenia do oferty kredytów hipotecznych ze stałym oprocentowaniem i opcji „klucz za dług”. Tego typu rozwiązania wiążą się z podwyższonym ryzykiem zarówno dla klientów jak i dla banku – przypomniał reprezentant BOŚ.

Dodaje on również, że największym wyzwaniem dla sektora będzie bez wątpienia rozwiązanie „klucz za dług”.

–  Wydaje się, że wprowadzenie tej opcji dużo bardziej ograniczy banki w polityce kształtowania wymaganego wkładu własnego przy kredytach hipotecznych niż limit LtV. Zbyt niski wkład własny może powodować straty instytucji finansowej w przypadku spadku cen na rynku nieruchomości i realizacji przez Kredytobiorcę opcji „klucz za dług” w sytuacji, kiedy cena kredytowanej nieruchomości spadnie poniżej kwoty zadłużenia. Dodatkowo opcja „klucz za dług” nakłada na banki szereg wymagań związanych z obsługą tych nieruchomości – zauważył Łukasz Kozioł.

Sugeruje on równocześnie, że przy tak rekordowo niskim poziomie stóp procentowych, jaki ogłosiła RPP w związku z epidemią koronawirusa, przy równoczesnej niepewności, która udzieli się bez wątpienia także i branży mieszkaniowej, dominującym trendem w instytucjach finansowych będzie raczej obniżanie wskaźnika LtV aniżeli łagodzenie polityki w tym zakresie.

Wskaźnik LtV (ang. Loan to Value) określa stosunek kwoty kredytu do wartości zabezpieczenia (wartości nieruchomości). Im wyższy LtV wskaźnik, tym mniejszego wkładu własnego wymaga bank.

ING: nie przewidujemy podwyżki LtV

Na ścisłe związki obecnej sytuacji gospodarczej z polityką banków w zakresie finansowania mieszkalnictwa wskazują też reprezentanci ING Banku Śląskiego.

– Z uwagi na złożoność rynku nieruchomości jego rozwój uzależniony jest od wielu czynników w tym w szczególności tych makroekonomicznych. Wysokość wkładu własnego  jest uzależniona od wskaźnika LTV, który określa stosunek kwoty kredytu do wartości  nieruchomości. Natomiast w okresie niepewności w gospodarce oraz na rynku pracy zwiększenie udziału  wkładu własnego w inwestycji, zmniejsza ryzyko tego, że klienci zaciągną zobowiązanie, które przekracza ich możliwości obsługi takiego kredytu – poinformowała nas Joanna Majer-Skorupa, zastępca rzecznika prasowego tej instytucji.

Oczywiście, instytucja ta cały czas śledzi na bieżąco aktualne trendy i jest gotowa na korektę dotychczasowego kursu pod wpływem obecnej sytuacji, jednak, jak zapewnia przedstawicielka banku, w kwestii powyższej nie należy spodziewać się rewolucji.

– Z uwagi na powyższe uwarunkowanie, ustalenie w chwili obecnej poziomu wkładu własnego na proponowanym poziomie nie stanowi przedmiotu naszej analizy – dodała Joanna Majer-Skorupa.

Credit Agricole: trzeba przeanalizować wiele czynników

Mariola Willmann, manager Zespołu Kredytów Hipotecznych w Credit Agricole Bank Polska, uważa, iż obniżenie wkładu własnego faktycznie mogłoby stanowić czynnik ożywiający akcję kredytową w tym segmencie rynku.

– W jakim stopniu, to zależne byłoby od dostępności gwarancji BGK – podkreśla przedstawicielka banku, i wskazuje liczne kryteria, które powinny być brane pod uwagę przy udzielaniu wsparcia.

Należy do nich między innymi zaspokojenie potrzeby zakupu pierwszego mieszkania, a zatem również i wiek kredytobiorców, podobnie jak to miało miejsce we wcześniejszych programach rządowych w rodzaju MdM. Czynnikiem decydującym mógłby być też koszt takiej gwarancji oraz warunki zabezpieczenia ewentualnych  roszczeń ze strony BGK w przypadku braku spłaty kredytu.

– W chwili obecnej Rekomendacja S nie neguje możliwości udzielania kredytów hipotecznych ze wskaźnikiem LtV przekraczającym 80%.  Mimo wszystko wiele banków, również te, które wcześniej finansowały  inwestycje z 10% wkładem własnym, zdecydowało się na ograniczenie tego parametru, w skrajnych  przypadkach nawet do 70% – przypomniała Mariola Willmann, zwracając uwagę, iż sam poziom maksymalnego dopuszczalnego finansowania nie jest jedyna przesłanką skłaniającą ludzi do większej aktywności na rynku kredytowym.

– O dostępności kredytu i  jego parametrach zwykle decyduje szczegółowa analiza zarówno klienta, jak i  finansowanej inwestycji – dodała przedstawicielka Credit Agricole Bank Polska.

Kredyty hipoteczne mają dobrą jakość, ale wysokie LtV może ją pogorszyć

Przypomina ona równocześnie, że przed wprowadzeniem takich ułatwień należałoby rozważyć, w jakim sposób wpłyną one tak na bezpieczeństwo finansowe klientów, jak też i  ryzyko generowane po stronie banku.

– Niższy wkład własny, to oczywiście wyższa kwota kredytu, dłuższy  okres spłaty i/lub wyższe obciążenia budżetu domowego ratą kredytu. Rekordowo niskie stopy procentowe  w chwili obecnej rodzą dodatkowo istotne ryzyko ich wzrostu w przyszłości, co przełoży się na wysokość  rat kapitałowo-odsetkowych. Patrząc zatem na aktualną sytuację gospodarczą i dynamikę jej zmian,  teraz jeszcze większą uwagę musimy zwracać na bezpieczeństwo finansowe klienta – dodała przedstawicielka Credit Agricole Bank Polska.

Obecnie finansowanie hipoteczne faktycznie wyróżnia się dobrą jakością, co jednak nie musi być prognostykiem na przyszłość.

– Z drugiej jednak strony im niższy udział klienta w inwestycji, tym niższa skłonność do spłaty. Dodatkowo  obecność trzeciej strony w umowie, np. gwaranta, który bierze na siebie część  odpowiedzialności za spłatę zadłużenia – w świadomości kredytobiorcy może uwolnić go w jakimś  stopniu od odpowiedzialności za to zobowiązanie – wskazała Mariola Willmann.

Zaproponowany przez HRE model uznała ona jednocześnie za „ciekawy kierunek zmiany, niewątpliwie warty rozważenia”.