Warszawski rynek mieszkaniowy
Ceny nieruchomości w Warszawie w ciągu ostatnich trzech lat podlegały jedynie nieznacznym wahaniom, a dzielnicowe zróżnicowanie świadczy o dojrzałości rynku. Preferencje nabywców są dosyć stabilne, a oferta na rynku pierwotnym jest do nich dobrze dopasowana. W stolicy najczęściej nabywane są mieszkania o powierzchni użytkowej od 40 do 60 m2, które stanowią ok. 40% obrotu. Popularne są też lokale o powierzchni od 60 do 90 m2 – ok. 30% wszystkich transakcji, a najmniejsze mieszkania do 40 m2 to ok. 22% obrotu.
Wzmożona, podyktowana wysoką sprzedażą aktywność deweloperów w Warszawie zapewnia odpowiednią, elastycznie dostosowywaną do sytuacji rynkowej podaż. Dzięki temu panuje względna równowaga pomiędzy dostępną ofertą a zainteresowaniem nabywców, co ostatecznie powoduje, że średnie ceny nieruchomości są raczej stabilne.
Rynek lokali mieszkalnych
Kwartalne zmiany średniej ceny 1 m2 powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego w Warszawie w okresie od I kw. 2014 roku do IV kw. 2016 roku nie przekroczyły poziomu 3%.
Na pierwotnym rynku lokali mieszkalnych średnia cena za 1 m2 powierzchni użytkowej rosła do przełomu roku 2014 i 2015 – w I kw. 2015 roku wyniosła 7 712 zł/m2. W kolejnych kwartałach notowano niewielkie spadki aż w IV kw. 2016 roku przeciętna cena osiągnęła poziom 7 423 zł/m2, czyli mniej o 31 zł w porównaniu do poprzedniego kwartału.
Natomiast na rynku wtórnym do końca 2015 roku przeciętna cena była względnie stabilna i wahała się w zakresie od 7 200 – 7 400 zł/m2. Na początku ubiegłego roku zanotowano niewielkie wzrosty średniej ceny lokali z rynku wtórnego (do poziomu 7783 zł/m2 w III kw. 2016 roku), jednak w ostatnich miesiącach 2016 roku ponownie zarejestrowano spadek o 180 zł. Tym samym średnia cena 1m2 mieszkania wyniosła 7 602 zł.
W IV kw. 2016 roku średnia cena całkowita lokali sprzedanych na rynku pierwotnym w Warszawie wyniosła 428 685 zł, a na rynku wtórnym – 435 666 zł. W porównaniu do I kw. 2014 roku zanotowano odpowiednio spadek o 10 489 zł i wzrost o 20 094 zł.
W porównaniu do III kwartału 2016 roku, zmiany jednostkowych cen lokali mieszkalnych w poszczególnych dzielnicach Warszawy nie przekroczyły poziomu 4% (zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym). W IV kwartale ubiegłego roku największą dynamikę wzrostu cen na rynku nowych mieszkań (o 3,52%, czyli 375 zł) odnotowano w dzielnicy Śródmieście, gdzie średnia cena 1m2 wyniosła 11 044 zł. Natomiast największy spadek zarejestrowano w dzielnicy Ochota (o 3,60%, czyli 315 zł) – przeciętna cena 1 m2 mieszkania wyniosła tam 8 450 zł.
Na wtórnym rynku lokali mieszkalnych, do zauważalnego wzrostu cen mieszkań doszło w sześciu dzielnicach Warszawy – najbardziej, bo o 2,71%, wzrosła średnia jednostkowa cena transakcyjna w dzielnicy Praga Północ i wyniosła 6 684 zł. Największe spadki zanotowano w dzielnicach: Wesoła, Bemowo i Rembertów – odpowiednio o 3,58%, 3,32% i 3,25% w stosunku do poprzedniego kwartału.
Rynek domów jednorodzinnych
Rynek nieruchomości zabudowanych domami jednorodzinnymi w Warszawie jest mocno zróżnicowany w poszczególnych dzielnicach miasta, oferta obejmuje budynki zarówno z rynku pierwotnego, jak i wtórnego, w zabudowie wolnostojącej, szeregowej i bliźniaczej, w różnym stanie technicznym. Średnia jednostkowa cena transakcyjna domów w Warszawie do połowy 2015 roku spadała i w II kw. 2015 roku wyniosła 5 258 zł/m2 po czym zaczęła powoli rosnąć aż do poziomu 5 941 zł/m2 w III kw. 2016 roku. W ostatnich miesiącach ubiegłego roku zanotowano niewielki spadek przeciętnej ceny 1 m2 powierzchni użytkowej domu jednorodzinnego, tzn. o 88 zł w porównaniu do poprzedniego kwartału. Tym samym w IV kw. 2016 roku średnio za dom w Warszawie nabywcy płacili 5 853 zł/m2.
Całkowita cena domu jednorodzinnego w stolicy w IV kw. 2016 roku wyniosła 1,155 mln zł, czyli wzrosła o 193 tys. w porównaniu do poprzedniego kwartału i o 136 tys. zł w ciągu ostatnich trzech lat.
Rynek gruntów pod zabudowę
Z uwagi na niską podaż działki budowlane Warszawie są najdroższe w kraju. Średnia cena transakcyjna gruntu pod zabudowę mieszkalną jednorodzinną w stolicy w okresie od I kw. 2013 roku do IV kw. 2015 roku utrzymywała się na względnie stabilnym poziomie. Natomiast w minionym roku przeciętna cena 1 m2 gruntu nieznacznie spadła i w IV kw. 2016 roku wyniosła 681 zł.
Agnieszka Pilcicka
Analityk Rynku Nieruchomości
Centrum AMRON
