Wakacje, a tu taka sprawa!

Zacznijmy od krótkiego przypomnienia. Rząd, a dokładniej, Ministerstwo Finansów, już 10 stycznia 2017 r. przekazał Marszałkowi Sejmu projekt tego aktu prawnego. Formalnym powodem była potrzeba dostosowania naszego ustawodawstwa do dyrektywy Parlamentu Europejskiego i Rady 2014/17/UE z 4 lutego 2014 r. w sprawie konsumenckich umów o kredyt związanych z nieruchomościami mieszkalnymi, zmieniającej dyrektywy 2008/48/WE i 2013/36/UE oraz rozporządzenie (UE) nr 1093/2010 (Dz. Urz. UE L 60 z 28.02.2014). Projekt ustawy w dniu 3 czerwca 2016 r. został przekazany do konsultacji. Proces opiniowania obejmował m.in. Komisję Nadzoru Finansowego, Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów, Narodowy Bank Polski, Krajową Spółdzielczą Kasę Oszczędnościowo-Kredytową, Krajowy Związek Banków Spółdzielczych, Związek Banków Polskich, Rzecznika Finansowego, Związek Firm Pożyczkowych, Konferencję Przedsiębiorstw Finansowych, Biuro Informacji Kredytowej. Jedna uwaga: już wtedy wszyscy wiedzieli, że skutki wprowadzanych zmian będą zauważalne najwcześniej po upływie ok. 2 lat od wejścia w życie znowelizowanej ustawy,

O co chodzi?

Wprowadzone regulacje będą miały wpływ na rynek pracy w biznesie finansowym. Przewidują one określone wymogi dotyczące wiedzy i kompetencji pośredników kredytu hipotecznego, agentów, a także personelu kredytodawców. Powyższe wymogi odnoszą się m.in. do odbycia szkolenia oraz obowiązku zdania egzaminu obejmującego określone w projekcie ustawy zagadnienia. Zgodnie z projektowanymi przepisami kredytodawca, pośrednik kredytu hipotecznego oraz agent zapewniają spełnienie powyższych wymogów przez ich personel.

Z dość enigmatycznego, przygotowanego dla potrzeb parlamentu przez Radę Ministrów uzasadnienia projektu omawianej tu ustawy wynikało, że „na rynku mieszkaniowych kredytów hipotecznych na terenie UE zostały zdiagnozowane liczne bariery, które ograniczają poziom działalności transgranicznej”. Dalej czytamy: „Ponadto wskazano szereg problemów dotyczących nieodpowiedzialnego udzielania i zaciągania kredytów oraz potencjalnych możliwości występowania nieodpowiedzialnego zachowania uczestników tego rynku. Wskazano w szczególności: nieporównywalne, niepełne i niejasne materiały reklamowe; niewystarczające, nieterminowe, skomplikowane i niejasne informacje udzielane konsumentom przed zawarciem umowy o kredyt hipoteczny; niewłaściwe porady; niewystarczające oceny adekwatności oferowanych produktów oraz zdolności kredytowej klientów. Wśród pozostałych kwestii problematycznych szczególną uwagę zwrócono na nieskuteczność, niespójność lub wręcz brak systemów regulujących działalność pośredników kredytowych i instytucji nie kredytowych, oferujących kredyty związane z nieruchomościami mieszkalnymi. Uff!

Co istotne, Rada Ministrów podkreślała, że „z uwagi na potrzebę tworzenia spójnych przepisów w zakresie kredytów, w tym również kredytów związanych z nieruchomościami, proponuje się stworzenie nowego aktu prawnego dotyczącego umowy o kredyt hipoteczny, a także pośredników kredytu hipotecznego oraz nowelizację ustawy z dnia 12 maja 2011 r. o kredycie konsumenckim. Uregulowany zostanie rynek umów o kredyt związanych z nieruchomościami mieszkalnymi, jak również wprowadzone zostaną wymogi dotyczące funkcjonowania pośredników kredytu hipotecznego. Oczekiwany efekt legislacyjnego procesu implementacyjnego to „zapewnienie wysokiego poziomu ochrony konsumentów, zawierających umowy o kredyt związane z nieruchomościami”. Projektowane zmiany prawne mają zatem spowodować „rozwój bardziej przejrzystego, skutecznego i konkurencyjnego rynku wewnętrznego poprzez spójne i uczciwe umowy o kredyt związane z nieruchomościami, a jednocześnie promować odpowiedzialne udzielanie i zaciąganie kredytów”.

Kogo dotyczy ustawa?

Tu już koniec żartów. Jak wyliczyła KNF zakres oddziaływania tej ustawy musi zwracać uwagę. Jej regulacje mają wpływ na:

–  608 banków, oddziały banków zagranicznych, oddziały instytucji kredytowych oraz instytucje kredytowe prowadzące działalność transgranicznie w zakresie udzielania kredytów,

– ok. 172 000 osób – personelu zatrudnionego w bankach i oddziałach banków zagranicznych,

– 50 spółdzielczych kas oszczędnościowo–kredytowych i ich ponad 4600 pracowników,

– firmy prowadzące działalność pośrednictwa kredytowego (brak danych, co do ich liczby), które ma objąć regulacja rynku pośrednictwa kredytowego,

– pośredników kredytowych uzyskujących prawo do świadczenia usług na terenie krajów UE na zasadzie unijnego paszportu, a także – Instytucji pożyczkowych udzielających kredytu konsumenckiego,

– 649 zakładów ubezpieczeń z siedzibą w Polsce, oddziałów zakładów ubezpieczeń państw członkowskich UE oraz państw członkowskich Europejskiego Porozumienia o Wolnym Handlu oraz notyfikowanych w Polsce zakładów ubezpieczeń, oddziałów zakładów, które zajmą się ubezpieczeniem pośredników kredytu hipotecznego od odpowiedzialności cywilnej z tytułu wykonywania działalności.

– Komisję Nadzoru Finansowego i Urząd Komisji Nadzoru Finansowego, która będzie miała nowe obowiązki – konieczność rejestrowania, wydawania zezwolenia, nadzoru nad rynkiem pośredników kredytowych oraz instytucji pożyczkowych

– Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów – będzie on miał za zadanie objęcie konsumentów ochroną ze strony Urzędu w zakresie realizacji przez uczestników rynku przepisów ustawy (np. reklama, zakaz sprzedaży wiązanej czy przekazywanie informacji przedumownych),

– osoby fizyczne zawierające umowy o kredyt związane z nieruchomościami, Ma im zapewnić uzyskiwanie wystandaryzowanych, jasnych informacji udzielanych przed zawarciem umowy o kredyt, pełnej informacji o gamie oferowanych produktów kredytowych oraz o kosztach kredytu. Otrzymywanie adekwatnych i zgodnych z interesem klienta porad, a także obowiązek dostarczenia niezbędnej dokumentacji do oceny zdolności kredytowej.

– osoby fizyczne zawierające umowy o kredyt związane z nieruchomościami z instytucjami pożyczkowymi (firmy pożyczkowe)

– ok. 6 tys. rzeczoznawców majątkowych – aby stosowali wiarygodne standardy wyceny, uwzględniające w szczególności normy międzynarodowe.

– Rzecznika Finansowego – poprzez wprowadzenie dodatkowych obowiązków związanych z objęciem ochroną klientów pośredników kredytu hipotecznego.

Jak jest za granicą?

Oto kilka przykładów jak problem ten został rozwiązany w innych krajach, w szczególności krajach członkowskich OECD/UE? Rynek kredytów hipotecznych w poszczególnych krajach Unii Europejskiej charakteryzuje się dużym zróżnicowaniem. Dotyczy ono nie tylko kwestii parametrów kredytowych, ale odnosi się między innymi do takich zagadnień, jak kształtowanie prawa dotyczącego zarządzania ryzykiem kredytowym czy funkcjonowania pośredników kredytowych na rynku hipotecznym.

W większości państw członkowskich można zaobserwować tendencję do utrzymywania regulacji kredytów hipotecznych na poziomie tzw. soft law. Kredyty hipoteczne zostały częściowo uregulowane ustawowo w takich krajach jak Austria, Cypr, Niemcy, Litwa, Rumunia i Polska w ramach wdrażania dyrektywy Parlamentu Europejskiego i Rady 2008/48/WE z dnia 23 kwietnia 2008 r. w sprawie umów o kredyt konsumencki.

W Stanach Zjednoczonych do czasu wybuchu kryzysu finansowego w 2007 r. przez wiele lat udzielano kredytów mieszkaniowych osobom, których nie było na to stać, często bez stałych dochodów, nieposiadającym pozytywnej historii kredytowej. Zarówno kredytobiorcy, jak i kredytodawcy przecenili możliwości spłacania zaciągniętych zobowiązań wobec pogorszenia się sytuacji – wzrostu oprocentowania kredytów i zwiększenia się kosztów utrzymania dłużników.

W następstwie kryzysu finansowego w 2010 r. uchwalono tzw. ustawę Dodda-Franka, reformującą regulacje rynku mieszkaniowych kredytów hipotecznych. Jej celem było zapewnienie konsumentów, że oferowane im kredyty są udzielane na warunkach właściwie odzwierciedlających ich zdolność do spłaty oraz są dla nich w pełni zrozumiałe. Wprowadzono zaostrzone wymogi w zakresie oceny zdolności kredytowej potencjalnych kredytobiorców. Kredytodawców zobowiązano do dokładnej weryfikacji dochodów nabywców nieruchomości, ich aktywów oraz zobowiązań finansowych, a także do gromadzenia w tym celu stosownej dokumentacji. Ustanowiono kategorię kwalifikowanych kredytów hipotecznych (ang. qualified mortgage), które spełniając określone warunki, dają duże prawdopodobieństwo spłaty, nie tylko w krótkim okresie, ale w czasie całego okresu kredytowania. Klient zyskuje przy tym pełną informację dotyczącą warunków kredytu i rzeczywistych kosztów z nim związanych. Aby kredyt został uznany za „kwalifikowany” musi spełniać szereg warunków: kredytobiorca powinien mieć stały udokumentowany dochód, dobrą historię kredytową, a stosunek całkowitego długu do dochodu nie powinien przekraczać 43%, koszty okołokredytowe – również z uwzględnieniem wynagrodzenia pośrednika kredytowego – mogą wynosić maksymalnie 3% wartości kredytu (dotyczy kredytów powyżej 100 tys. dol.), okres kredytowania nie może być dłuższy niż 30 lat. Co więcej, kwalifikowanego kredytu nie może cechować negatywna amortyzacja (w wyniku której zadłużenie rośnie z czasem, a nie maleje), a miesięcznej spłacie nie mogą podlegać wyłącznie odsetki. Kredytodawcy udzielający tego typu wystandaryzowanego kredytu są objęci większą ochroną od odpowiedzialności w sytuacji, gdy kredytobiorca – niebędący w stanie spłacać udzielonego mu kredytu – pozwie kredytodawcę o odszkodowanie z tego tytułu. Jeśli kredytobiorca udowodni, że udzielony kredyt spełniał standardy kredytu kwalifikowanego, uprawnione będzie stwierdzenie przez regulatorów i sąd, że kredytodawca miał prawo przypuszczać, że kredytobiorca był w stanie go spłacić (Źródło: Consumer Financial Protection Bureau, www.consumerfinance.gov.)

W ostatnich latach Australia bardzo pozytywnie wyróżniła się pod względem bezpieczeństwa systemu bankowego i dobrej jakości udzielanych kredytów hipotecznych. Gospodarka i system bankowy Australii nie zostały praktycznie dotknięte światowym kryzysem na rynkach finansowych. Prawo australijskie zasadniczo faworyzuje kredytodawców, głównie z uwagi na skuteczny system egzekwowania należności. Przy czym banki mają dominującą pozycję w udzielaniu kredytów hipotecznych osobom fizycznym, odpowiadając za około 91% tego rynku. Zasady i procedury obowiązujące na rynku kredytów hipotecznych, zarówno dla banków jak i niebankowych wierzycieli, są stosunkowo jednolite. Wysokie standardy wynikają z ostrożnościowych ram regulacyjnych, ustawodawstwa w zakresie kredytu konsumenckiego, charakteru i dojrzałości rynku kredytów hipotecznych w Australii, jak i szerokiego wykorzystania ubezpieczenia kredytów hipotecznych.

Standardy te koncentrują się głównie na ocenie zdolności kredytowej klienta, jak również na jakości i wartości zabezpieczeń hipotecznych. Australijscy kredytodawcy zazwyczaj weryfikują dochody kredytobiorcy w oparciu o odcinki wypłaty, wyciągi bankowe, listy od pracodawców, jak również formularze podatkowe i sprawozdania finansowe, w odniesieniu do samozatrudnionych. Zdolność do spłaty miesięcznych rat kredytu może być oceniana w dwojaki sposób: albo poprzez obliczenie stosunku długu do dochodu w skali miesiąca (nie powinien przekraczać 30%-40%) albo miesięcznego dochodu netto pomniejszonego o koszty utrzymania i spłatę zobowiązań z uwzględnieniem wnioskowanego kredytu (może wynosić od 0% do 25%). Co więcej, australijscy kredytobiorcy muszą się wykazać regularnym systemem oszczędzania. Powszechne jest sprawdzanie historii kredytowej klienta w bazie danych informacji kredytowej. Stosowane metody wyceny nieruchomości zależą od ubezpieczenia kredytu. Dla kredytów z podstawowym ubezpieczeniem, minimalne standardy wyceny są wyznaczane przez ubezpieczyciela. Z kolei dla kredytów bez takiego ubezpieczenia metodę wyceny określa kredytodawca. W stosunku do bardziej ryzykownych kredytów lub nieruchomości praktykowane jest dokonywanie pełnej inspekcji nieruchomości. Pełna wycena daje rzeczoznawcy najlepszą możliwość oceny stanu nieruchomości, mającej znaczący wpływ na przyszłą wartość sprzedaży.

Ponadto, w odniesieniu do kredytów bardziej ryzykownych o niewielkiej możliwości zweryfikowania dochodów kredytobiorcy, w szczególności w stosunku do osób fizycznych prowadzących działalność gospodarczą na własny rachunek, stosuje się często bardziej rygorystyczne standardy w postaci ograniczenia wskaźnika LTV (określającego stosunek wartości kredytu do wartości zabezpieczenia) lub podwyższenia marży kredytu. Standardy ostrożnościowe wydawane przez organ nadzoru The Australian Prudential Regulation Authority wyznaczają bankom szereg wymogów w zakresie kredytowania, z dużym naciskiem na zapewnienie odpowiedniej jakości zabezpieczeń udzielanych kredytów. Od 2010 r. pośrednicy kredytowi niepowiązani z licencjonowanym kredytodawcą mają obowiązek uzyskiwania stosownej licencji w The Australian Securities and Investments Commission, organie odpowiedzialnym za ochronę konsumentów, regulację świadczenia usług finansowych i udzielania kredytów konsumenckich.

I co dalej?

Ustawa w olbrzymim zakresie wprowadza nowe zasady przepływu informacji o warunkach kredytowych i odpowiedzialności za ich prezentowanie w kontaktach pomiędzy klientem a pośrednikiem kredytowym i agentem. Ostatnio coraz częściej słyszymy o kolejnym boomie developerskim. Oczywisty jest zatem, iż należy liczyć się ze wzrostem zainteresowania kredytami hipotecznymi. Jaki wpływ na te procesy będzie miał przyjęty akt prawny? Zobaczymy. Na razie jedyną odpowiedzią może być typowe „czas pokaże”. Wydaje się jednak, że trafniejsze byłoby zastanowienie się, czy wprowadzane rozwiązania prawne będą pomocą czy utrudnieniem w działalności kredytowej realizowanej w branży finansowo-ubezpieczeniowej.

Czytaj więcej:

http://www.sejm.gov.pl/Sejm8.nsf/PrzebiegProc.xsp?id=C7F15A67DEA1BF05C12580AB0058FE01

Bogdan Koblański