W 2014 roku ceny nieruchomości na świecie dynamicznie rosły

Choć luty jest już w pełni, to wciąż w niewielu krajach znane są dane na temat cen nieruchomości z czwartego czy nawet trzeciego kwartału 2014 roku. Na podstawie znanych wyników, można jednak już dziś powiedzieć, że rok 2014 był dobry dla większości światowych rynków. Licząc do połowy 2014 roku (komplet danych, do których dotarł Lion’s Bank) wzrosty cen zanotowano w 23 z 32 przebadanych rynków. Gdyby pokusić się o obliczenie średniej rocznej zmiany cen nieruchomości we wszystkich wziętych pod uwagę krajach, osiągnęlibyśmy wynik na poziomie 2,9% (r/r). Jest to więc znacznie więcej niż analogiczna zmiana obliczona rok wcześniej (1,8% r/r).

Wśród badanych krajów można wyróżnić kilka grup, w których występują zbliżone trendy cenowe. W gronie państw europejskich dynamiczne wzrosty są przeważnie wynikiem odreagowania po kryzysowych spadkach. Nie brakuje także krajów (szczególnie na południu Europy), w których przecena wciąż trwa lub w najlepszym wypadku wyhamowała. Niemniej ciekawe są przykłady państw, w których kryzys nie tylko nie przyniósł obniżek cen, ale wręcz przeciwnie – nadal trwa tam ruch cen w górę.

Nie wszędzie kryzys oznaczał przecenę

Przykładów nieprzerwanej od lat zwyżki na rynku nieruchomości można szukać w: Austrii, Belgii, Niemczech, Szwajcarii oraz krajach skandynawskich (Norwegii, Szwecji czy Finlandii). Tam właśnie, pomimo zawirowań w gospodarce światowej, ceny mieszkań i domów pozostawały w stabilnym trendzie wzrostowym lub po skromnej przecenie szybko wróciły na ścieżkę dalszego wzrostu.

Do najmocniejszych wzrostów, licząc od początku 2005 roku, doszło w Szwecji, gdzie w połowie 2014 r. indeks cen nieruchomości był na poziomie aż o 82,4% wyższym. Przyczyn takiego wzrostu upatrywać należy w niskim poziomie stóp procentowych, które spowodowały wzrost liczby i wartości udzielanych kredytów. Według OECD, szwedzkie nieruchomości są przewartościowane o prawie 30%. Podobnie przed zbyt wysokimi wycenami w tym kraju ostrzegał w połowie 2014 roku Międzynarodowy Fundusz Walutowy.

Na drugim biegunie są Niemcy. W kraju tym od początku 2005 roku do końca 2014 roku ceny mieszkań i domów wzrosły o 16%, co jest najniższym wynikiem w gronie krajów, o rynkach nieruchomości niedotkniętych przez kryzys. Dzięki tak stopniowemu wzrostowi cen, mało kto spodziewa się dziś w Niemczech odwrócenia trendu.

Odreagowanie dotyczy coraz większej grupy krajów

Nie wszędzie ostatnie lata były jednak tak spokojne. Kryzysowa przecena dotknęła rynków większości badanych państw. Powinno jednak cieszyć, że w coraz liczniejszym gronie krajów ceny nieruchomości po kryzysowej przecenie weszły w fazę odreagowania. Dotyczy to zarówno Estonii, Irlandii, Islandii, Wielkiej Brytanii jak i USA.

W pierwszym z wymienionych krajów odreagowanie jest bardzo wyraźne, a rozpoczęło się już w 2009 roku. Od tego czasu indeks pokazujący zmiany cen w Estonii wzrósł aż o 70% (do III kw. 2014 r.). Zmiana ta przestaje dziwić w obliczu informacji, że przeciętne oprocentowanie kredytu hipotecznego w Estonii wynosiło pod koniec 2014 roku zaledwie 2% – wynika z danych Banku Estonii. W Polsce wskaźnik ten jest dwukrotnie wyższy. W obliczu popytu stymulowanego od lat tanim kredytem, należy do estońskiego rynku podchodzić z ostrożnością.

W przypadku USA, gdzie rozpoczął się kryzys na rynku kredytów mieszkaniowych, doszło już do wyraźnego odbicia. Tegoroczne dane pokazują co prawda niższą dynamikę wzrostu cen niż w 2013 roku, ale i tak mówią o zwyżce. W 10 największych miastach USA przeciętna cena nieruchomości wzrosła o 4,2% (r/r) – wynika z listopadowych danych uznanego indeksu Case&Shiller. Co prawda, była to dynamika ponad trzykrotnie niższa niż w analogicznym okresie przed rokiem, ale i tak świadczy o wciąż sporej sile popytu. W ramach obserwowanego od 2012 roku odbicia, kupujący w Stanach przyczynili się już do odreagowania połowy kryzysowej przeceny. Warto jednak zaznaczyć, że już dziś, przed zbliżającymi się podwyżkami stóp procentowych za oceanem, spada liczba sprzedawanych nieruchomości. Amerykańskie Zrzeszenie Pośredników prezentuje nawet dane, z których wynika, że liczba transakcji na tym rynku malała w listopadzie 2014 r. już po raz szósty z rzędu. Powód? Wzrost cen, przez który część nabywców (szczególnie inwestorzy) bardziej sceptycznie podchodzi do zakupów.

W Wielkiej Brytanii natomiast mamy do czynienia z dynamiczniejszymi wzrostami cen po kryzysowej przecenie. W całym 2014 r. przeciętny dom zdrożał na Wyspach aż o 7%. W samym Londynie wzrosty cen wynoszą ponad 16% – wynika z danych rządowej agencji Land Registry. Co przyniesie przyszłość? Właściciele nieruchomości w Wielkiej Brytanii spodziewają się w 2015 roku kontynuacji wzrostów. Oczekują oni, że do połowy roku nieruchomości w Londynie zdrożeją o kolejne 9%, a w całej Wielkiej Brytanii o dodatkowe 7%. Do prognoz tych należy jednak podchodzić z rezerwą. Na sytuację na rynkach nieruchomości w obu wspomnianych krajach (Wielkiej Brytanii i USA) bez wątpienia ma bowiem wpływ utrzymywanie niskiego kosztu pieniądza, poprzez zerowe lub niemal zerowe stopy procentowe. W takim otoczeniu łatwo o narastanie baniek spekulacyjnych. Skokowy wzrost popytu stymulowany tanim pieniądzem powinien więc niepokoić.

Hiszpania już po przecenie?

Na rynku nie brakuje też przykładów krajów, gdzie ceny dopiero przestały spadać albo wręcz faza odreagowania dopiero zdaje się zaczynać. Do tego grona krajów zaliczyć można Bułgarię, Chorwację, a także Hiszpanię. W pierwszym z tych państw od ponad dwóch lat ceny już nie spadają, a nawet pojawiają się ostrożne informacje o powolnych wzrostach wycen mieszkań i domów. W przypadku Chorwacji pozytywnych danych jest wciąż za mało, aby mówić o odwróceniu trendu. Nadzieję na poprawę dają jednak ostatnie dwa kwartalne odczyty, pokazujące wzrosty cen nieruchomości.

Do grona krajów, gdzie przecena się zatrzymała zdaje się też aspirować Hiszpania. Jest to o tyle zaskakujące, że na rynku tego kraju na nabywców czeka tak wiele nieruchomości, że przy ich obecnym tempie sprzedaży upłynnienie istniejących zasobów potrwałoby nawet kilkanaście lat. Atutem Hiszpanii jest jednak postępująca poprawa gospodarcza, co może przełożyć się na wzrost popytu na nieruchomości zarówno ze strony Hiszpanów jak i zagranicznych inwestorów. Warto podkreślić, że to ci ostatni wydają się obecnie jedyną deską ratunku dla hiszpańskiego rynku nieruchomości, pozostającego pod presją gigantycznej nadpodaży.

Na Południu przecena to nic nowego

Nie należy jednak ulegać wrażeniu, że spadki cen nieruchomości w Europie to już przeszłość. Dobitnie przekonują się o tym mieszkańcy Grecji, Portugalii, Słowenii czy Włoch. Szczególnie jaskrawym przykładem jest tu Grecja, której znowu coraz częściej wieszczy się wyjście ze strefy euro. Nie pomaga to zadłużonej gospodarce, która wciąż pozostaje w słabej kondycji. Dla rynku nieruchomości niekorzystna jest też atmosfera niepewności, co do sytuacji społecznej (strajki) i politycznej (dojście do władzy partii uznawanej za populistyczną), co może odstraszać zagranicznych inwestorów.

W efekcie od szczytów hossy (w 2008 r.) przecena w Grecji sięgnęła już 38%. Dla porównania w Portugalii ceny spadły o 8%, na Słowenii o 26%, a we Włoszech o 14%.

Bartosz Turek
Lion’s Bank