Emmerson Realty

W ubiegłym roku wraz z powoli poprawiającą się koniunkturą gospodarczą rosła również konkurencja między bankami, co przełożyło się na stopniowe obniżki marży kredytów hipotecznych. Taki rozwój sytuacji oraz utrzymujące się wtedy na niezmienionym poziomie stopy procentowe wpłynęły na poprawę zdolności kredytowej Polaków. Warto zastanowić się, jaki będzie bieżący rok dla rynku kredytów hipotecznych.

Wraz z początkiem 2011 r. największe firmy deweloperskie ogłosiły ambitne plany rozwoju, które mają polegać na zwiększeniu oferty oraz systematycznym wzrośnie sprzedaży. Warto zastanowić się, czy skala planowanych inwestycji oraz rozmach prezentowanych projektów nie są zbyt optymistyczne.

Choć sprzedaż lokali mieszkalnych w pierwszej ręki ostatnio wzrosła, to nie można jeszcze mówić o powrocie koniunktury na rynku. Mimo tego, w każdym mieście znajdują się pewne rejony, gdzie nie trzeba walczyć o kupujących, a mieszkania sprzedają się stosunkowo szybko.

Na każdym rozwiniętym rynku deweloperskim jest przynajmniej jedna taka lokalizacja, gdzie duża liczba mieszkań w ofercie daje klientowi komfort negocjowania rabatu bez pośpiechu. Gdyby uznać wielkość oferty za główną oznakę „rynku klienta”, to osoby chcące kupić mieszkanie od dewelopera powinny skoncentrować swoje poszukiwania na Mokotowie, Podgórzu, Krzykach i poznańskim Starym Mieście – takie wnioski płyną z kwartalnych raportów „Pierwotny rynek mieszkaniowy” dla Warszawy, Krakowa, Wrocławia oraz Poznania, opracowanych przez Dział Badań i Analiz firmy Emmerson S.A.

Wraz z otwarciem rynku pracy od 1 maja 2011 r. Niemcy spodziewają się napływu około 100 tys. pracowników z Europy Wschodniej rocznie, największą grupę w tym gronie mają stanowić Polacy. Warto zastanowić się, czy emigracja Polaków wpłynie na sytuację na polskim rynku nieruchomości.

Na zachodzie Europy osoby w średnim wieku oraz starsze często przeprowadzają się z mieszkań do domów jednorodzinnych. Szukają oni odpoczynku po pracy z dala od miejskiego zgiełku w cichych dzielnicach miasta, gdzie życie toczy się trochę wolniej.

Warszawa jest najdroższym polskim miastem pod względem cen lokali mieszkalnych. Stolica pozostawia daleko w tyle następne w kolejności miasta. Za najdroższe deweloperskie mieszkania w Warszawie pod koniec marca 2011 r. trzeba było zapłacić nawet do 37 tys. zł/mkw. W tym samym czasie w Krakowie ceny dochodziły do 28 tys. zł/mkw., we Wrocławiu najwyższe stawki przekraczały 21 tys. zł/mkw.

Zgodnie z danymi Eurostatu Polska znajduje się na trzecim miejscu od końca w Europie pod względem rozwoju rynku najmu. W naszym kraju na jeden najmowany lokal mieszkalny przypada ponad 27 mieszkań zajmowanych przez właścicieli. Warto zastanowić się nad przyczynami takiego stanu rzeczy.

Niewielkie zmiany cen oraz wzrost oferty w większości miast. Takie wnioski płyną z najnowszej edycji raportów podsumowujących rynek pierwotny na najważniejszych lokalnych rynkach mieszkaniowych (Warszawa, Kraków, Wrocław, Poznań, Gdańsk, Łódź, Katowice) opracowanych przez Dział Badań i Analiz firmy Emmerson S.A. za I kwartał 2011 r.

Wraz z boomem na rynku mieszkaniowym, który był najbardziej widoczny na rynku w latach 2007 – 2008 spora liczba Polaków zaczęła traktować nieruchomości jako sposób na lokatę kapitału. Najpopularniejszą drogą takiego inwestowania jest zakup mieszkania w celu późniejszego jego wynajmu.

Jedną z głównych cech rynku nieruchomości jest długotrwały proces inwestycyjny. Pomimo tego, że w ciągu ostatnich kilku lat uległ on skróceniu, choćby dzięki wprowadzeniu nowych materiałów budowlanych, które pozwalają prowadzić prace w warunkach niskiej temperatury, to nadal jego rezultatem jest opóźniona reakcja podaży na zmiany popytu.

Jak wynika z danych firmy Emmerson S.A. w lutym w Warszawie średnia transakcyjna stawka najmu wynosiła 37,9 zł/mkw. i była o 2,2% niższa od ceny wyjściowej. Z kolei w Krakowie w tym czasie najemcom udało się wynegocjować średni upust w wysokości 1,3%, wskutek czego przeciętna rynkowa stawka znalazła się poziomie 30,2 zł/mkw.

W lutym na wykresie Indeksu Dopasowania Cenowego Emmerson S.A. nastąpiło potwierdzenie styczniowego spadku. Oznacza to, że mieliśmy wówczas do czynienia nie z jednorazowym odreagowaniem wcześniejszych wzrostów, a początkiem prawdopodobnie dłuższej tendencji spadkowej.

Rynek nieruchomości oraz rynek kredytów hipotecznych są ze sobą ściśle powiązane. Na podstawie tego, jak zmieniają się warunki kredytowe można stwierdzić, jak będzie kształtował się popyt na lokale mieszkalne. Warto, zatem prześledzić, jak w ciągu ostatnich miesięcy wyglądały raty kredytów hipotecznych z punktu widzenia modelowej polskiej rodziny.

Bank przed udzieleniem klientowi kredytu, który najczęściej będzie spłacany przez kilkanaście czy kilkadziesiąt lat musi upewnić się, że będzie on w stanie go spłacić. Jednym z podstawowych wyznaczników zdolności kredytowej jest liczba osób w gospodarstwie domowym.

Liczba oraz struktura ludności w istotny sposób decydują o długoterminowych zmianach na rynku nieruchomości. Główną tendencją demograficzną, jaka będzie miała miejsce w naszym kraju w nadchodzących 25 latach jest stopniowe zmniejszanie się liczby ludności. W 2035 r. będzie nas o ponad 2 miliony mniej niż obecnie.

Inwestycja kapitału w grunty budowlane przed okresem lub w początkowej fazie boomu na rynku nieruchomości mogła zapewnić krociowe zyski, nieraz charakteryzując się poziomem zwrotu, który mógł wywoływać zawroty głowy. Obecnie, aby w okresie kilku lat osiągnąć zadowalającą stopę zwrotu należy dokładniej przemyśleć taką inwestycję.