Sprzedaż wierzytelności hipotecznych nie wpłynie znacząco na polski rynek długów

Liczba złych kredytów hipotecznych wzrosła w ostatnim czasie o około 17%, przy równoczesnym spadku o około 0,6% ogólnej liczby nieregularnych kredytów udzielonych konsumentom. Czy przeterminowane wierzytelności hipoteczne wpłyną w istotny sposób na polski rynek obrotu wierzytelnościami? Przedstawiciele branży windykacyjnej są dosyć sceptyczni:

– Dotychczas, w ostatnich kilku latach, mieliśmy do czynienia z masową restrukturyzacją zadłużeń hipotecznych i w tej chwili, w sytuacji braku skuteczności tych działań, istotnie koniecznym wydaje się znalezienie nowej formuły obsługi popularnych „hipotek” Pojawia się pytanie jaki cel chcemy osiągnąć? – zapytuje Michał Handzlik, prezes firmy windykacyjnej DT Partners, zajmującej się obrotem wierzytelnościami. – Nie widzę w nich wysokiej rentowności w krótkim horyzoncie czasu (poza wyceną/przeszacowaniem aktywa), ale to temat na dłuższą dyskusję i argumentację tego stanowiska. Dzisiejsze, pierwsze transakcje istotnie zdejmują „problem” z banku, niemniej jako finansującego transakcję widzę często ten sam bank lub podmiot grupy bankowej. W efekcie raczej mamy do czynienia z sytuacją, gdy jedno ryzyko zamienia się na inne. Przy tym ceny nabycia muszą być wysokie – efekt istniejącego zabezpieczenia – co zatem może zrobić firma windykacyjna przy kredycie gdzie LtV przekracza 100%, kiedy bank korzystając z BTE doprowadził szybko do egzekucji komorniczej i bez sprzedaży, z uwagi na brak chętnych, minęła 2 licytacja nieruchomości? Poczeka na nowego nabywcę…ewentualnie właściciel nieruchomości wykupi się z zadłużenia jedynie za cenę hipoteki? Tak, to może zadziałać, niemniej mamy tu wysoki koszt wejścia (cenę portfela), istotnie skoncentrowane wobec tego ryzyko i całkiem długi, może nieco dla DTP za długi, okres zwrotu z inwestycji. Stawiając tezę: czy firma windykacyjna przy podaży innego rodzaju długów powinna skupiać na rynku wierzytelności hipotecznych? Myślę, że w najbliższym czasie nie będzie w tym DTP, gdyż widzę większy potencjał w przystępowaniu nowych podmiotów do rynku zbywania swoich aktywów niezabezpieczonych – podkreśla prezes DT Partners.

Z kolei Michał Rączkowski, Partner Zarządzający w kancelarii Rączkowski Kwieciński Adwokaci Spółka Partnerska podkreśla, że sprzedaż wierzytelności hipotecznych może okazać się po prostu nieopłacalna dla samego banku:

– Sprzedaż wierzytelności zawsze wiąże się ze sporą stratą. Kwota uzyskana w wyniku cesji wierzytelności nigdy nie zrekompensuje wartości udzielonego kredytu.

Alternatywą może być skłonienie dłużnika do samodzielnej sprzedaży nieruchomości i spłaty kredytu z uzyskanych w wyniku sprzedaży środków. Zdaniem Michała Rączkowskiego, takie rozwiązanie może być najkorzystniejsze również dla dłużnika:

– Przypomnijmy, że w przypadku sprzedaży nieruchomości na pierwszej licytacji komorniczej cena wywołania wynosi 3/4 wartości szacunkowej nieruchomości, a w drugim terminie wynosi 2/3. Podstawą oszacowania wartości nieruchomości jest oczywiście opinia biegłego rzeczoznawcy, który nie zawsze może wyliczyć tę wartość w sposób korzystny dla dłużnika. Może wystąpić taki negatywny wariant, że wyliczona przez rzeczoznawcę wartość będzie zaniżona, i od tej zaniżonej wartości odjęte będą wspomniane procenty wartości – 25% w pierwszym terminie i 33% w kolejnym. Do tego dochodzą koszty komornicze, które mogą się kształtować nawet do kilkunastu procent wartości nieruchomości. Rolą kancelarii jest wskazanie dłużnikowi alternatywnej drogi, czyli możliwości dobrowolnej sprzedaży nieruchomości przy pełnym wsparciu z naszej strony, zarówno jeśli chodzi o kwestie negocjacji z biurami nieruchomości, jak i innych aspektów prawnych.

Szczegółowe informacje na ten temat oraz pełny raport o polskim rynku windykacji w najbliższym numerze miesięcznika finansowego „Bank”.

Karol Jerzy Mórawski