Sprzedaż mieszkań w Warszawie pobiła historyczny rekord?

Warszawa jest największym rynkiem mieszkaniowym w Polsce, co nie wzbudza absolutnie żadnych wątpliwości. Bez dokładnych informacji nie możemy jednak sprawdzić, czy ubiegłoroczna sprzedaż mieszkań w Warszawie pobiła wcześniejsze rekordy. Doniesienia ze stołecznego rynku mogą sugerować, że historyczny rekord rzeczywiście padł w minionym roku. Po sprawdzeniu informacji opublikowanych niedawno przez Główny Urząd Statystyczny okazuje się jednak, że mieliśmy do czynienia ze stabilizacją sprzedażowych wyników. Bardzo ważna była zmiana struktury dotyczącej sprzedaży mieszkań w Warszawie. Miniony rok przyniósł wyraźny wzrost znaczenia stołecznego rynku wtórnego.

Czytaj także: Czy deweloperzy rzeczywiście sprzedają mniej mieszkań?

Spadek sprzedaży względem 2017 r. był tylko minimalny…

Warto wspomnieć, że GUS dopiero niedawno opublikował informacje na temat ubiegłorocznej sprzedaży lokali mieszkalnych we wszystkich powiatach oraz miastach na prawach powiatu. Takie dane wydają się bardzo wartościowe pomimo sporego opóźnienia w ich publikacji (względem końca 2018 r.). Trzeba podkreślić, że najnowsze informacje Głównego Urzędu Statystycznego dotyczące liczby sprzedanych mieszkań, podobnie jak wcześniej opierają się na aktach notarialnych.

„To gwarantuje wiarygodność danych o poziomie, jaki osiągnęła sprzedaż mieszkań w Warszawie oraz innych miastach” – wyjaśnia Leszek Markiewicz, ekspert portalu NieruchomosciSzybko.pl.

Informacje z poniższej tabeli wskazują, że w 2018 r. na terenie Warszawy nowych właścicieli znalazły 23 192 mieszkania (nowe oraz używane). Wbrew oczekiwaniom niektórych analityków, łączna sprzedaż mieszkań w Warszawie okazała się o 0,4% mniejsza od wyniku z 2017 r. Swój sprzedażowy dystans do stolicy zredukowało natomiast wiele innych miast. Jako przykład można wymienić Wrocław (wynik sprzedażowy: 12 425 lokali/+3,2% względem 2017 r.), Kraków (11 585 lokali/+10,3%), Gdańsk (9 682 lokale/+12,9%), Poznań (7 538 lokali/+15,6%) oraz Łódź (7 029/+32,0%). Prawdziwy szał sprzedażowy miał miejsce na terenie Rzeszowa (+136,4%) oraz Zielonej Góry (+59,9%).

Czytaj także: Sprzedaż mieszkań spadła w II kw. 2019 roku, ale deweloperzy nie mają się czym martwić?

„Warto podkreślić, że znaczące spadki łącznej liczby sprzedanych „M” (względem 2017 r.) odnotowano tylko w Białymstoku i Olsztynie” – zwraca uwagę Leszek Markiewicz.

Rynek wtórny skompensował gorsze wyniki deweloperów

Wróćmy do sytuacji stołecznego rynku mieszkaniowego, który w tym momencie interesuje nas najbardziej. Po sprawdzeniu dokładnych danych GUS-u można stwierdzić, że sprzedaż mieszkań w Warszawie z podziałem na stołeczny rynek pierwotny i wtórny zmieniała się następująco:

• 2015 r. – 21 912 lokali mieszkalnych/10 571 nowych mieszkań/11 341 używanych mieszkań
• 2016 r. – 24 731 lokali mieszkalnych/12 632 nowe mieszkania/12 099 używanych mieszkań
• 2017 r. – 23 289 lokali mieszkalnych/9 523 nowe mieszkania/13 766 używanych mieszkań
• 2018 r. – 23 192 lokale mieszkalne/7 618 nowych mieszkań/15 574 używane mieszkania

Jak nietrudno zauważyć, miniony rok przyniósł kolejny spadek sprzedaży notowanej przez stołecznych deweloperów (tym razem o 20%). Liczba nowych mieszkań z Warszawy, które w 2018 r. znalazły swojego właściciela, niestety była aż o 40% mniejsza od rekordu odnotowanego w 2016 r. Ubiegłoroczny wynik sprzedażowy (obliczony dla całego warszawskiego rynku) uratowała tylko sytuacja dotycząca używanych lokali. Sprzedaż używanych mieszkań w Warszawie wzrosła bowiem aż o 13% względem 2017 r.

„Ten wzrost potwierdza, że stołeczny rynek wtórny może być bardzo konkurencyjny względem oferty deweloperskiej” – mówi Leszek Markiewicz.

Co ciekawe, ilościowy udział rynku wtórnego w łącznej sprzedaży warszawskich „M” zwiększył się z 49% (2016 r.) do 67% (2018 r.). Można wskazać kilka przyczyn tego bardzo ciekawego zjawiska, które mocno wpłynęło na sprzedaż mieszkań w Warszawie. Wydaje się, że wzrost cen nowych lokali mógł skierować większą uwagę warszawiaków na rynek wtórny. Pewne znaczenie miał także finisz programu Mieszkanie dla Młodych, który w stolicy działał tylko na rynku pierwotnym (ze względu na bardzo niskie limity dla rynku wtórnego).

„Wydaje się również, że na sprzedaż nowych lokali deweloperskich negatywnie wpłynęła decyzja stołecznych inwestorów o rozbudowie bardziej zyskownego segmentu mieszkań premium” – podsumowuje Leszek Markiewicz, ekspert portalu NieruchomosciSzybko.pl.