„Społeczna Agencja Najmu jako instrument polityki mieszkaniowej w Polsce”
Raport z badań Jakościowych (cz.1) - Społeczna Agencja Najmu. Uczestnicy modelu oraz przedmiot najmu wg badania "Społeczna Agencja Najmu jako instrument polityki mieszkaniowej w Polsce".
Dużym wyzwaniem dla polityki mieszkaniowej w Polsce jest wprowadzenie skutecznych rozwiązań problemu braku (lub niewielkiej dostępności) mieszkań dla niezamożnych osób i rodzin oraz dla osób o specjalnych potrzebach mieszkaniowych, jak m.in. osoby starsze czy osoby niepełnosprawne. Jednym z rozwiązań może być współdziałanie sektora publicznego i prywatnego – włączenie sektora prywatnego do społecznej polityki mieszkaniowej. Permanentny deficyt środków w zasobach sektora publicznego i lepsza efektywność sektora prywatnego – skuteczniejsze inwestowanie i gospodarowanie posiadanymi zasobami, to główne powody takiego partnerstwa. W przypadku mieszkań, dodatkowym argumentem uzasadniającym takie połączenie jest fakt, iż sektor prywatny dysponuje gotowymi zasobami mieszkaniowymi. Część osób posiada mieszkania, w których nie mieszka, a które mogą zostać wykorzystane na wynajem. Jednak właściciele mieszkań mają często wiele obaw związanych z udostępnianiem swojej własności – aspekty prawne, podatkowe, potencjalne zniszczenia lokalu, zaległości w płatności czynszu czy brak właściwego użytkowania nieruchomości przez najemców. Aby umożliwić dostęp do lokali mieszkalnych osobom z grup społecznych, które mają kłopot z samodzielnym zaspokojeniem swoich potrzeb mieszkaniowych i skojarzenie ich z właścicielami mieszkań, powstał specyficzny pośrednik, podmiot działający w sferze non profit – Społeczna Agencja Najmu (SAN). SAN wynajmuje mieszkania od właścicieli, aby podnająć je osobom fizycznym, które nie mają możliwości zaspokojenia swoich potrzeb mieszkaniowych na warunkach rynkowych, czyli poprzez zakup mieszkania lub jego rynkowy wynajem.
Społeczna Agencja Najmu oferuje najemcom i wynajmującym usługi pośrednictwa oraz dodatkowe usługi specjalistyczne – zwłaszcza nadzór nad wynajmowanym mieszkaniem, m.in. w zakresie jego właściwego użytkowania oraz terminowego regulowania płatności. W takim modelu nie chodzi bowiem o inwestycje mieszkaniowe, tylko o pośrednictwo w zakresie wynajmu oraz dodatkowe usługi.
Projekt „Społeczna Agencja Najmu jako instrument polityki mieszkaniowej w Polsce” jest realizowany przez Fundację Habitat for Humanity Poland. Na potrzeby tego projektu, w maju 2016 roku zostało przeprowadzone badanie focusowe właścicieli i najemców na prywatnym rynku najmu w Gdańsku, Łodzi, Poznaniu i w Warszawie w dzielnicy Mokotów. Wykonawcą badania był Instytut Badawczy IPC Sp. z o.o. Przeprowadzono osiem zogniskowanych wywiadów grupowych, w każdym mieście osobno dla grupy właścicieli i najemców. Wyniki tego badania dają informacje jakościowe o badanych zjawiskach, nie są jednak reprezentatywne w ujęciu statystycznym. Badanie umożliwiło uzyskanie informacji o potencjalnych grupach docelowych – właścicielach i najemcach, ich obawach i dotychczasowych doświadczeniach na rynku wynajmowania nieruchomości.
O osobach wynajmujących mieszkania
Ankietowani reprezentowali różne grupy wiekowe, najliczniejszą grupę stanowiły osoby w wieku 40-44 lata (27,5%). Dla prawie wszystkich badanych wynajem mieszkania był dodatkowym źródłem dochodu, 90% wynajmujących zamierza kontynuować taką działalność przez kolejnych 10 lat.
O wynajmowanych mieszkaniach
Prawie wszyscy respondenci posiadali jedno mieszkanie na wynajem, a jego średni metraż to 43,15 m2 (najmniejsze miało 20 m2, a największe – 70 m2). Najczęściej lokale były udostępniane jednej osobie lub rodzinie. Około 20% respondentów wynajmowało zarówno pojedyncze pokoje, jak i całe mieszkania. Nieco ponad połowa ankietowanych miała mniej niż pięciu lokatorów w ciągu ostatnich 10 lat.
O rodzajach umowy najmu
Stosowanie standardowej umowy najmu deklaruje 87,5% badanych. Tylko jedna osoba spośród wynajmujących, którzy wzięli udział w badaniu, zastosowała umowę najmu okazjonalnego. Odpowiedzi „Nie wiem” na pytanie o rodzaj umowy najmu udzielił co dziesiąty właściciel.
O roli pośredników z punktu widzenia wynajmujących
87,5% ankietowanych korzystało z usług agencji pośrednictwa nieruchomości. 45% robiło to w przeszłości, ale zaprzestali współpracy, pomimo braku złych doświadczeń. 25% respondentów odpowiedziało, ze korzystali z usług pośrednictwa w przeszłości, ale zaniechali ze względu na złe doświadczenia. 12,5% badanych nadal podejmuje współpracę z pośrednikami, pomimo różnych doświadczeń, a 5% wskazało, ze korzystają z usług pośrednictwa przy wynajmie nieruchomości i zawsze są zadowoleni.
O najemcach
Wiek większości najemców to 25-34 lata. 74,9% z nich pochodziła z miasta, w którym wynajmowali mieszkanie. W ciągu najbliższych 5-10 lat 55,3% najemców planuje nadal wynajmować mieszkania od prywatnych właścicieli. 18,4% chciałoby kupić mieszkanie na kredyt, co dziesiąta osoba oczekuje na mieszkanie komunalne, a 7,9% badanych spodziewa się mieszkania od rodziny (spadek lub darowizna).
Co dziesiąty ankietowany przyznał, że często ma trudności z terminową opłatą za mieszkanie.
O wynajmowanych mieszkaniach
28,9% badanych najemców najmowało trzy mieszkania w ciągu ostatnich 10 lat, a 23,7% stwierdziło, że najmowało jedno, dwa i ponad trzy mieszkania w tym przedziale czasowym. Średni metraż najmowanego mieszkania wynosił 43,9 m2, a najmowanego pokoju – 12,3 m2. Najmniejsze najmowane mieszkanie miało 14 m2, a największe – 120 m2. 89,5% respondentów najmowało mieszkanie samodzielnie, tzn. respondent zajmował sam lub z rodziną całe mieszkanie. 13,2% ankietowanym właściciele najmowanych mieszkań wypowiedzieli umowę wcześniej, przed upływem terminu umownego.
O roli pośredników dla najemców
86,8% respondentów korzystała lub nadal korzysta z usług pośrednictwa agencji nieruchomości. Jedna trzecia badanych współpracowała z agencjami pośrednictwa i nie ma złych doświadczeń, ale już nie korzysta z ich usług. Jedna czwarta ankietowanych nadal współpracuje z agencjami, pomimo różnych doświadczeń – dobrych i złych. 18,4% pytanych miało złe doświadczenia i zaprzestało współpracy z agencjami. 10,5% pytanych było zawsze zadowolonych z usług agencji.
O rynku nieruchomości z perspektywy najemcy i wynajmującego
Według przeprowadzonego badania, pierwsze skojarzenia wynajmujących dotyczące procesu wynajmu i najmu mieszkania są zdecydowanie negatywne. Odnoszą się przede wszystkim do czasu poświęcanego wynajmowi oraz ryzyka zniszczenia mienia, opóźnień w płatnościach, kombinatorstwa najmujących, skarg sąsiadów, konieczności remontów i napraw.
Skojarzenia najemców są zarówno pozytywne, jak i negatywne. Mieszkania były najmowane ze względu na brak zdolności kredytowej, brak środków na zakup mieszkania, chęć wyprowadzenia się od rodziców, przeprowadzkę do innego miasta, sytuacje rodzinne czy możliwość zamieszkania blisko miejsca pracy. Podkreślano, że najem to brak ograniczeń – zwłaszcza przy podejmowaniu pracy w innym mieście.
Prezentowane informacje ukazują tylko przybliżony portret potencjalnych uczestników, którzy mogą skorzystać z modelu współpracy w ramach SAN, jednak można przyjąć, iż potencjał w Polsce, zarówno po stronie właścicieli mieszkań, jak i najemców, jest znaczny.
Dagmara Kubik
Kierownik Projektu Bankowej Platformy Nieruchomości
Centrum AMRON
