Spadki cen nieruchomości zagrażają szwedzkim bankom

1 stycznia 2023 r. prezesem (gubernatorem) Sveriges Riksbank, czyli Banku Centralnego Szwecji został Erik Thedéen, dotychczasowy dyrektor generalny szwedzkiego nadzoru finansowego.

Zapowiedział podjęcie radykalnych działań antyinflacyjnych, podniesienie stopy procentowej i obniżenie bilansu Banku, czyli sprzedaż posiadanych obligacji. Stopa referencyjna Banku została podniesiona z 0,5% do 2,5% i prawdopodobnie nie jest to ostatnia podwyżka stóp w tym roku.  

Sveriges Riksbank ostrzegł, że jego działania, mające na celu ograniczenie inflacji, doprowadzą do głębszego załamania na rynku mieszkaniowym.

Szwedzki rynek mieszkaniowy najzimniejszy na świecie

W swoim komunikacie Riksbank stwierdza, że w „zarówno inwestycje mieszkaniowe, jak i konsumpcja gospodarstw domowych, a tym samym też inflacja, będą słabsze niż przewidywała ubiegłoroczna prognoza”. Szacuje się, że całkowity spadek cen mieszkań od szczytu do najniższego poziomu wyniesie około 20%, co przywróci ceny do poziomów sprzed pandemii.

Szwedzki rynek mieszkaniowy, który przez pewien czas notował rekordowe wzrosty, stał się jednym z „najzimniejszych” na świecie.

Spadek cen jest porównywalny z sytuacją z początku lat 90., kiedy w Szwecji nastąpił krach na rynku nieruchomości, który doprowadził do kryzysu na rynkach finansowych i zmusił rząd do przejęcia banków znajdujących się na krawędzi niewypłacalności.

Negatywne skutki powszechności kredytów ze zmienną stopą procentową

Od lat eksperci ostrzegali przed nadmiernym wzrostem cen szwedzkich mieszkań i domów, które rosły na skutek niedoboru mieszkań, niskich stóp procentowych i ulg dla kredytobiorców, którzy musieli spłacać jedynie odsetki.

Przez 7,5 roku stopy procentowe Riksbanku wynosiły 0% lub mniej. Wprowadzone od 2016 roku nowe wymogi amortyzacyjne to zmieniły, ale nadal większość gospodarstw domowych jest zobowiązana do spłaty zadłużenia tylko do 50% wartości nieruchomości. W efekcie ceny domów w Szwecji rosły w ostatniej dekadzie szybciej niż dochody ludności.

W Szwecji ponad 40% kredytów hipotecznych ma zmienne oprocentowanie, a tylko 18% ma stopy procentowe ustalane na okres trzech lat lub dłużej

Rynki mieszkaniowe na całym świecie odczuły wzrost stóp procentowych w 2022 r. Jednak kryzys w Szwecji był szczególnie dramatyczny, w dużej mierze dlatego, że rozpowszechnienie kredytów hipotecznych o zmiennym oprocentowaniu sprawiło, że tamtejsze gospodarstwa domowe są niezwykle podatne na zmiany stóp procentowych.

Ponad 40% kredytów hipotecznych ma zmienne oprocentowanie, a tylko 18% ma stopy procentowe ustalane na okres trzech lat lub dłużej. W 2022 roku zadłużenie szwedzkich gospodarstw domowych wynosiło średnio 200% rocznego dochodu do dyspozycji.  

Oczekuje się, że przeniesienie podwyżek stóp procentowych na oprocentowanie kredytów hipotecznych będzie miało silny wpływ na finanse konsumentów.

Bank centralny nadal uważa, że ​​skutki mogą być ograniczone do łagodnej recesji w 2023 r., ale inne ośrodki prognostyczne ostrzegają, że Riksbank może nie doceniać wpływu wzrostu stóp na wzrost gospodarczy.