Skoro stopy procentowe mają rosnąć to czy już teraz opłaca się kredyt z okresową stałą stopą procentową?

Choć na chwilę obecną finansowanie nieruchomości mieszkaniowych z wysokością rat ustaloną na okres pierwszych kilku lat od dnia zaciągnięcia zobowiązania wciąż pozostaje produktem niszowym, jednak już niebawem sytuacja może ulec zmianie. A to za sprawą obowiązującej od 30 czerwca br. Rekomendacji S Komisji Nadzoru Finansowego, która obliguje banki  posiadające w swej ofercie kredyty mieszkaniowe do zaproponowania osobie wnioskującej o kredyt alternatywy w postaci zobowiązania o stałej lub okresowo stałej stopie procentowej.

Tylko okresowo stała stopa procentowa

W polskich warunkach rzecz jasna można mówić jedynie o tej ostatniej opcji, jako że utrzymanie stałej wysokości rat przez 25 bądź 30 lat – tyle bowiem wynosi okres zapadalności zdecydowanej większości kredytów hipotecznych zaciąganych przez Polaków –  wydaje się być nierealne z przyczyn czysto ekonomicznych.

Wielką niewiadomą pozostaje rzecz jasna liczba kredytów konsumenckich, czyli tych udzielanych w kwocie nieprzekraczającej 255 tysięcy złotych, które zostały wykorzystanie przez kredytobiorcę na sfinansowanie choćby w części zakupu lub budowy nieruchomości mieszkalnej, a które to produkty z reguły bazują na racie ustalonej w chwili zaciągania zobowiązania.

Stopy procentowe: taniej już było…

O tym, czy interwencja regulatora faktycznie sprawi, że Polacy zaczną głosować swym portfelem na kredyty o okresowo stałym oprocentowaniu, przesądzić mogą właśnie zmiany w obszarze wskaźników referencyjnych.

Istnieje ryzyko zmiany oprocentowania na skutek zmiany wysokości wskaźnika referencyjnego. W szczególności, gdy wskaźnik ten wzrośnie, wzrośnie oprocentowanie kredytu, wysokość raty i całkowity koszt kredytu

Należy wszak pamiętać, że z uwagi na zwiększone ryzyko makroekonomiczne dla instytucji finansowej, produkty stałostopowe wyróżniają się z reguły wyższą ratą aniżeli analogiczny kredyt hipoteczny, dla którego podstawą jest zmienne oprocentowanie uzależnione od aktualnego poziomu wskaźników.

Dla przykładu, w Credit Agricole Bank Polska, który wyjątkowo oferuje finansowanie ze stałą wartością raty przez 7 lat (w pozostałych instytucjach finansowych okres ten z reguły jest pięcioletni), wartość raty przy założeniu prowizji 0% wyniosłaby 1573 zł do chwili ustanowienia hipoteki, a po tym fakcie 1399 zł.

Tymczasem zobowiązanie na analogiczny okres i o tożsamej wartości, ale ze zmiennym oprocentowaniem, generuje ratę miesięczną w wysokości zaledwie 1349 zł i 1189 zł po ustanowieniu hipoteki. Tak duża różnica pomiędzy miesięczną kwotą do spłaty w obydwu przypadkach to efekt oprocentowania, osiągającego wartość, 4,55% dla produktu o stałej racie na 7 lat i 3,01% dla typowego kredytu bazującego na zmiennej stopie.

Należy jednak pamiętać, iż w tym drugim przypadku wartość raty wyliczona jest na dzień sporządzenia kalkulacji, zatem może ulec poważnym fluktuacjom wraz z kolejnymi decyzjami Rady Polityki Pieniężnej odnośnie stóp procentowych.

A skoro te już obecnie szorują po przysłowiowym dnie, zatem jedyne czego w aktualnej sytuacji może spodziewać się klient, to wzrost comiesięcznej kwoty do spłaty.

– Istnieje ryzyko zmiany oprocentowania na skutek zmiany wysokości wskaźnika referencyjnego. W szczególności, gdy wskaźnik ten wzrośnie, wzrośnie oprocentowanie kredytu, wysokość raty i całkowity koszt kredytu – taką informację w odniesieniu do kredytów ze stopą zmienną znajdziemy na stronie Credit Agricole Bank Polska. Podobne ostrzeżenia publikują też inne instytucje finansowe.

Porównanie kredytów z okresowo stałą stopą procentową

Na jakim poziomie kształtuje się oprocentowanie dla produktów z zafiksowaną ratą przez pierwszy okres spłaty, czyli najczęściej 5 lat?

W przypadku kredytu Własny Kąt, udzielanego przez PKO Bank Polski na okres 25 lat i w kwocie 230 tys. zł, rzeczywista roczna stopa oprocentowania wynosi 3,72%, a jeśli klient zdecydowałby się zaciągnąć ten sam produkt w PKO Banku Hipotecznym, wówczas przy wartości udzielonego przez bank świadczenia na poziomie ok. 300 tys. zł wskaźnik ten opiewa na 3,74%.

PKO Bank Polski oferuje swym klientom także kredyt hipoteczny MIX, w jego przypadku wartość RRSO dla zobowiązania w kwocie ok. 226 tys. zł i okresie finansowania 25 lat osiągnie poziom 3,82%.

Bank Millennium oferuje kredyt na 28 lat ze stałą wysokością raty przez pięć lat, przez ten czas RRSO dla kwoty kredytu ok. 300 tysięcy złotych wyniesie 5,27%, przy założeniu, że przez cały okres obowiązywania stałej stopy wysokość oprocentowania wyniesie 4,7%.

Tam, gdzie instytucja finansowa nie udostępnia swym klientom kalkulatora kredytowego, trudno będzie w prosty sposób oszacować różnicę pomiędzy kwotą do zapłaty za każdy miesiąc w przypadku analogicznego zobowiązania o stałej i zmiennej stopie procentowej

Szeroką paletę produktów z oprocentowaniem zafiksowanym na pięć lat ma ING Bank Śląski. Zaciągając w tej instytucji kredyt Łatwy Start na kwotę ok. 250 tys. zł można liczyć na RRSO o wartości 4,49%, a jeśli wybierzemy ofertę Lekka Rata, wówczas dla zobowiązania o wartości ok. 264 tys. zł wskaźnik ten kształtować się będzie na poziomie 4,43%.

Najbardziej opłacalną opcją jest oczywiście Ekokredyt Hipoteczny, gdzie RRSO wyniesie jedynie 4,18%, jednak jak informuje bank, finansowanie na tych zasadach można uzyskać wyłącznie „na budowę lub nabycie domu energooszczędnego na rynku pierwotnym, którego roczne zapotrzebowanie na energię użytkową do ogrzewania i wentylacji nie przekracza 40 kWh/m2”.

Bank Pekao podaje wartość RRSO dla kredytu o stałej stopie na 5 lat, przy zakładanej kwocie finansowania na poziomie ok. 180 tys. zł i okresie spłaty 18 lat RRSO kształtuje się na poziomie 5,59%.

Porównanie kredytów ze zmienną stopą procentową

Dla porównania, wskaźnik ten w przypadku zaciągnięcia zobowiązania ze zmiennym oprocentowaniem we wspomnianych instytucjach finansowych kształtować się będzie na odpowiednio niższym poziomie.

PKO Bank Polski ma do zaoferowania w tym segmencie kredyt Własny Kąt z RRSO o wartości 2,80, a jeśli klient zdecyduje się na produkt PKO Banku Hipotecznego, wówczas wartość tego wskaźnika przy zmiennym oprocentowaniu będzie o 0,01 pkt procentowego wyższa.

Gdyby klient Banku Millennium zdecydował się na zaciągnięcie zobowiązania w tej instytucji kredytu o zmiennym oprocentowaniu, wówczas RRSO przy uwzględnieniu WIBOR 3M na poziomie 0,21 kształtować się na poziomie 3,31%.

W ING Banku Śląskim można uzyskać finansowanie z RRSO na poziomie nawet 2,89% dla produktu Łatwy Start, dla Lekkiej Raty należy się liczyć z wartością tego indeksu 2,79%.

Także i w tym przypadku najbardziej opłacalny jest Ekokredyt hipoteczny, nabywcy domów energooszczędnych mogą liczyć na RRSO nieprzekraczające 2,52%.  

Pekao informuje potencjalnych kredytobiorców, iż RRSO dla kredytu o zmiennej stopie procentowej wyniesie 3,80%. Należy jednak pamiętać, iż wskaźniki te nie zawsze są ze sobą porównywalne, jako że nierzadko symulowane oferty kredytów stało-jak i zmiennostopowych mogą się różnić, i to znacząco, tak pod względem okresu kredytowania, jak i wysokości pożyczonego kapitału.

W niektórych przypadkach, zwłaszcza tam, gdzie instytucja finansowa nie udostępnia swym klientom kalkulatora kredytowego, trudno będzie zatem w prosty sposób oszacować różnicę pomiędzy kwotą do zapłaty za każdy miesiąc w przypadku analogicznego zobowiązania o stałej i zmiennej stopie procentowej. Poniżej podajemy przykłady dla tych instytucji, które zamieściły dane umożliwiające miarodajne porównanie:

Porównanie kredytów z okresowo stałą stopą i ze zmienną stopą procentową

PKO Bank Polski, kredyt Własny Kąt: w przypadku oprocentowania zmiennego przy kwocie kredytu 230 tysięcy zł i okresie kredytowania 25 lat pierwsze cztery raty wyniosą 1 003,38 zł, następne po 905,06 zł w pierwszym roku oprocentowania. Od drugiego roku kolejne raty wyniosą po 1 008,50 zł i ostatnia rata wynosi 993,17zł.

Dla tego samego produktu, ale ze stałą stopą procentową na 5 lat, cztery pierwsze raty wynoszą 1 109,13 zł, następne po 1004,57 zł w pierwszym roku oprocentowania. Od drugiego roku kolejne raty wyniosą po 1 114,68 zł i ostatnia rata 1 092,31zł. Różnica będzie zatem na poziomie ok. 10% wartości raty na korzyść kredytu zmiennostopowego.

PKO Bank Hipoteczny: w przypadku oprocentowania zmiennego przy kwocie kredytu ok. 300 tysięcy zł i okresie kredytowania 25 lat dziewięć pierwszych rat wyniesie po 1 308,32 zł, a następne po 1 182,06 zł w pierwszym roku oprocentowania. Od drugiego roku kolejne raty wyniosą po 1 317,13 zł i ostatnia rata wyniesie 1 296,48 zł.

Jeśli klient zdecydowałby się zafiksować wysokość raty na pierwszych pięć lat, wtedy dziewięć pierwszych rat wyniesie po 1 446,21 zł, a następne po 1 311,89 zł w pierwszym roku oprocentowania.  Od drugiego roku kolejne raty wyniosą po 1 455,61 zł i ostatnia rata wyniesie 1 424,89 zł. Także i w tym przypadku kredyt o stałej stopie procentowej będzie o ok. 10% droższy, gdyż  pomiędzy obydwoma zobowiązaniami kształtować się będzie na poziomie między 120 a 130 zł w zależności od fazy kredytowania.

Zagwarantowanie sobie równych rat na pięć, czy nawet siedem lat oznaczać będzie stabilne obciążenie przez najbardziej nieprzewidywalny czas wychodzenia z kryzysu, spowodowanego pandemią koronawirusa

Credit Agricole: wartość raty dla kredytu o stałej stopie udzielonego na czas 25 lat i w kwocie 250 tys. przy założeniu prowizji 0% wyniosłaby 1573 zł do chwili ustanowienia hipoteki, a po tym fakcie 1399 zł. Zobowiązanie na analogiczny okres i o tożsamej wartości, ale ze zmiennym oprocentowaniem, oznaczałoby ratę miesięczną w wysokości zaledwie 1349 zł i 1189 zł po ustanowieniu hipoteki. W tym przypadku różnica wynosi ok. 200 złotych, co oznacza, że klasyczny kredyt zmiennostopowy byłby o kilkanaście proc. tańszy.

Bank Millennium: dla kwoty kredytowania ok. 295 tys. zł  i okresie spłaty 28 lat rata kredytu przy oprocentowaniu zmiennym szacowana jest na 1 333,70 zł. Klient, który wybierze analogiczną ofertę, jednak bazującą na stałej stopie, będzie płacić co miesiąc  1 566,59 zł, co oznacza różnice na poziomie ponad 200 zł, czyli kilkanaście procent wartości raty.

Czy zatem kredyt o okresowo ustalonej racie się opłaci?

Biorąc pod uwagę z jednej strony wskazane już wartości RRSO dla obu opcji, zmaterializowanie się prognoz analityków Bank of America stawiałoby wśród wygranych posiadaczy tych właśnie zobowiązań.

Nawet w przypadku banków, gdzie różnica między obydwoma formami finansowania kształtuje się na poziomie planowanego wzrostu stóp procentowych, wybór bardziej bezpiecznej, choć kosztowniejszej formy może okazać się zasadny, nie ma bowiem żadnej gwarancji, że wzrost kluczowego dla kredytobiorcy wskaźnika zatrzyma się na poziomie 2,25%.

Zagwarantowanie sobie równych rat na pięć, czy nawet siedem lat oznaczać będzie tymczasem stabilne obciążenie przez najbardziej nieprzewidywalny czas wychodzenia z kryzysu, spowodowanego pandemią koronawirusa.

Oczywiście przed podjęciem decyzji warto uzyskać w banku symulację dla konkretnego przypadku, niepewność towarzysząca obecnemu kryzysowi sprawia wszak, że wszystkie propozycje mogą się nader szybko dezaktualizować.

Dla zilustrowania zmian wysokości miesięcznych rat kredytu ze zmienną stopą procentową w zależności od oprocentowania kredytu prezentujemy tabelką przygotowaną przez Bartosza Turka z HRE Investments.