Rynek nieruchomości: brak gruntów podnosi ceny mieszkań nawet o 20 procent

Jak wyliczyli eksperci firmy Emmerson Evaluation, zajmującej się profesjonalną wyceną nieruchomości, wzrost cen gruntu w przeliczeniu na 1 m2 powierzchni użytkowej mieszkalnej (PUM) wahał się od 4% do nawet 20% w skali roku. Liczba wydanych pozwoleń na budowę w 2017 roku była rekordowa. Liczba mieszkań, których budowę rozpoczęto, wzrosła wg danych GUS aż o 18,4% r/r. W podobnym stopniu zwiększyła się liczba mieszkań, na których budowę wydano pozwolenia (18,3% r/r). Obecna skala i tempo rozpoczynania nowych projektów wpływa na zmniejszanie się zasobów ziemi dostępnej dla deweloperów. Zmusza ich to do coraz bardziej intensywnych poszukiwań działek budowlanych, podano również.

– Pomimo bardzo wysokiego popytu ze strony firm deweloperskich w 2017 roku nie zaobserwowaliśmy rekordowych wolumenów transakcji gruntami. Poziom sprzedaży był zbliżony do roku 2016, co wskazuje, że deweloperzy mają coraz większe problemy z zakupem ziemi. Nie zaskakuje więc fakt, że ostatni rok przyniósł wzrosty cen gruntów pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną we wszystkich większych miastach Polski. Malejące w szybkim tempie zasoby wolnych gruntów zmuszają deweloperów do zakupu działek, które mogą być zabudowane dopiero po dokonaniu dodatkowych działań, jak np. rozbiórka istniejącej zabudowy czy usunięcie wad prawnych czy środowiskowych – wskazał prezes Emmerson Evaluation Dariusz Książak, cytowany w komunikacie.

Rosną ceny gruntów

Na rynkach wszystkich większych polskich miast w perspektywie ostatnich 3 lat widać tendencję wzrostową średniego udziału cen gruntu w wartości inwestycji, podkreślają w raporcie „Grunty pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną” eksperci Emmerson Evaluation. Rozpiętości udziału ceny gruntu w wartości inwestycji w 2017 r. zawierały się w przedziale od 9 do ponad 30%. Najwyższe ceny za grunty w stosunku do wartości inwestycji deweloperzy płacili w Warszawie.

– Firmy deweloperskie często są w stanie zapłacić wysokie kwoty za grunty zlokalizowane w centralnych dzielnicach Warszawy, ponieważ przy dużym popycie na mieszkania, jaki obecnie obserwujemy, inwestycja w śródmiejskiej lokalizacji z pewnością zapewni odpowiedni zysk – dodał Książak.

Jednak to nie rejony, gdzie od kilku lat ceny za grunty są najwyższe w kraju, jak Warszawa czy Trójmiasto (szczególnie Sopot) zanotowały najwyższe podwyżki cen m2 gruntu w przeliczeniu na 1 m2 PUM. W Warszawie średnia cena m2 PUM w 2017 roku wyniosła 1 900 zł i była o 5% wyższa w porównaniu z ubiegłym rokiem. Eksperci Emmerson Evaluation prognozują, że w tym roku w stolicy może zostać przekroczony próg średniej ceny za m2 PUM w wysokości 2 000 zł. W Trójmieście zaś średnia cena w tym samym okresie osiągnęła 4% wzrost r/r i poziom 1 400 zł za m2 PUM. Jednak to obszary, na których hossa na rynku deweloperskim rozpoczęła się nieco później niż w stolicy, jak np. Łódź, Szczecin czy peryferyjne rejony Poznania i Wrocławia, odnotowały największe ożywienie na rynku nieruchomości gruntowych. Wzrosty średnich cen gruntów w przeliczeniu na 1 m2 powierzchni użytkowej mieszkalnej wynosiły tam odpowiednio: 20% w Łodzi, 18% w Poznaniu, 12% we Wrocławiu, podano także.

Jaki udział ceny gruntu w inwestycji

– Na rynku widać wyraźny trend podwyżki cen gruntów w miastach regionalnych, w ślad za ostatnimi wzrostami cen w stolicy. Jednak pomimo dużych wzrostów, średnie ceny gruntów w przeliczeniu na 1 m2 PUM w Łodzi czy Szczecinie są nadal ok. 2-3 razy niższe niż w Warszawie, a podaż gruntów w tych rejonach jest nadal stosunkowo duża – podkreślił prezes Emmerson Evaluation.

Średni udział ceny gruntu w wartości inwestycji w 2017 roku wzrósł praktycznie we wszystkich analizowanych miastach (oprócz Krakowa i Szczecina, gdzie udział był identyczny jak rok wcześniej). Największy wzrost, bo aż o 4 pkt proc., nastąpił w Trójmieście i Łodzi. Są to równocześnie lokalizacje, które zanotowały w tym okresie największy wzrost cen mieszkań na rynku pierwotnym, podano również.

Eksperci Emmerson Evaluation spodziewają się, że ceny gruntów pod zabudowę wielorodzinną w najbliższej perspektywie będą nadal rosły.

– Zasoby ziemi systematycznie się zmniejszają, a podaż wolnej ziemi jest fizycznie ograniczona. W związku z tym spodziewamy się, że coraz częściej na polskim rynku będą się pojawiać inwestycje typu 'brownfield’, wykorzystujące powtórnie tereny zabudowane, gdzie rewitalizuje lub wyburza się istniejącą już zabudowę. Ogólnopolscy inwestorzy posiadają 'banki ziemi’, z których zasobów będą korzystać przez kolejne kilka lat. Jednocześnie rynek zmierza w kierunku konsolidacji, tzn. coraz większą rolę prawdopodobnie będą odgrywać firmy deweloperskie posiadające własne spółki budowlane. Przy rosnących kosztach produkcji budowlanej takie przedsiębiorstwa będą w stanie wygenerować mniejsze koszty związane z budową inwestycji niż firmy, które korzystają z zewnętrznego generalnego wykonawstwa – podsumował Książak.

Źródło: ISBnews