Rynek mieszkaniowy w aglomeracji katowickiej
Aglomeracja katowicka to największy polski ośrodek metropolitarny. W skład aglomeracji wchodzi 19 sąsiadujących ze sobą miast województwa śląskiego, zamieszkałych przez ponad 2 mln ludzi. Stolicą regionu są Katowice, z ponad 302 tys. mieszkańców, a rolę ośrodków uzupełniających pełnią Gliwice i Sosnowiec. Na terenie aglomeracji istnieje największe zagęszczenie sieci kolejowej i drogowej. System komunikacyjny uzupełnia Międzynarodowy Port Lotniczy Katowice w Pyrzowicach.
Ceny mieszkań w aglomeracji katowickiej są bardzo niskie na tle innych dużych polskich miast. Wynika to m.in. z niskiej jakości i złego stanu technicznego znacznej części zasobów, dużej podaży mieszkań, a także negatywnych zmian demograficznych. Jednak dzięki temu proporcja średniej ceny mieszkań „z drugiej ręki” i przeciętnych zarobków prezentuje się tu zdecydowanie lepiej niż w innych miastach.
Największą popularnością w aglomeracji katowickiej cieszą się mieszkania o trzech pokojach, które w pierwszej połowie 2016 roku stanowiły 42% obrotu. 39% wszystkich sprzedanych mieszkań to lokale dwupokojowe, a kolejne 8% to kawalerki.
Rynek lokali mieszkalnych
Na terenie aglomeracji katowickiej średnia cena jednostkowa w segmencie lokali mieszkalnych na rynku wtórnym w okresie od I kwartału 2013 do III kwartału 2015 roku nie uległa znacznym zmianom i oscylowała wokół wartości 2 600 zł/m2. Na przełomie roku 2015 i 2016 zanotowano niewielki wzrost przeciętnej ceny, która na koniec czerwca bieżącego roku wyniosła 2 749 zł. Natomiast ceny mieszkań na rynku pierwotnym znacznie wzrosły – w II kwartale 2016 roku średnia osiągnęła poziom 4 199 zł/m2, czyli aż o 611 zł więcej w porównaniu do I kwartału 2013 roku.
Średnia całkowita cena mieszkania w badanym okresie wzrosła zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym. W II kwartale 2016 roku wyniosła odpowiednio 250 842 zł (wzrost w porównaniu do I kwartału 2013 roku o 27 044 zł) i 142 366 zł (więcej o 13 673 zł niż na początku 2013 roku).
Przeciętna powierzchnia użytkowa lokali mieszkalnych będących przedmiotem obrotu na rynku pierwotnym w aglomeracji katowickiej spadła w porównaniu do początku 2013 roku o 2,6 m2 i w połowie 2016 roku wyniosła 59,7 m2. Natomiast średnia powierzchnia lokali „z drugiej ręki” sprzedanych w II kwartale 2016 roku była większa o 1,4 m2 i wyniosła 51,8 m2.
Pod względem architektonicznym miasta Górnego Śląska są podobne, ale lokalne rynki nieruchomości są bardzo zróżnicowane. Najdroższe mieszkania są oczywiście w Katowicach, jednak nawet tutaj średnia cena transakcyjna w II kwartale 2016 roku nie przekroczyła poziomu 4 000 zł/m2. Na kolejnych miejscach uplasowały się Tychy i Gliwice z przeciętnymi cenami odpowiednio na poziomie 3 493 zł/m2 i 3 322 zł/m2. Na uwagę zasługuje również Mikołów i Knurów – jedne z najmniejszych miast aglomeracji pod względem liczby ludności, w których średnie ceny są stosunkowo wysokie i w II kwartale 2016 roku wyniosły odpowiednio 3 274 zł/m2 i 2 849 zł/m2. Najtańsze lokale mieszkalne można kupić w Bytomiu (w II kwartale 2016 roku średnio 2 229 zł/m2) oraz w Piekarach Śląskich (2 221 zł/m2), gdzie przeciętne ceny jednostkowe są niemal dwukrotnie niższe w porównaniu do Katowic.
W II kwartale 2016 roku największe lokale o powierzchni powyżej 60 m2 kupowano w Tarnowskich Górach i Chorzowie. Pomimo relatywnie wysokich średnich cen transakcyjnych, dość duże mieszkania były przedmiotem obrotu również w Gliwicach i Katowicach, gdzie średnia powierzchnia lokali kupionych w II kwartale bieżącego roku wyniosła odpowiednio 59,8 m2 oraz 57,9 m2. Mieszkania o przeciętnej powierzchni użytkowej poniżej 50 m2 kupowano na terenie Jaworzna (48,6 m2), Świętochłowic (48,3 m2) i Mysłowic (48,0 m2).
Największym lokalnym rynkiem aglomeracji są Katowice i to właśnie tam najprężniej funkcjonuje rynek pierwotny. W pozostałych miastach podaż jest znacznie mniejsza, zwłaszcza w przypadku nowych mieszkań. W związku z tym w analizowanych miastach ceny lokali mieszkalnych na rynku pierwotnym są znacznie wyższe w porównaniu z rynkiem wtórnym.
W Katowicach 1 m2 mieszkania na rynku pierwotnym w II kwartale 2016 roku kosztował średnio 4 849 zł, a na rynku wtórnym – 3 654 zł. W pozostałych miastach aglomeracji katowickiej mieszkania są dużo tańsze. Na rynku pierwotnym przeciętna cena lokalu mieszkalnego przekroczyła poziom 4 000 zł/m2 również w Mikołowie, Gliwicach, Będzinie i Tychach. Natomiast na rynku wtórnym na kolejnych miejscach po Katowicach uplasowały się: Tychy, Gliwice, Mikołów oraz Jaworzno. Najtańsze lokale można było kupić w Bytomiu, gdzie cena za 1 m2 na rynku pierwotnym wyniosła 2 868 zł, a na wtórnym – 1 935 zł.
Rynek domów jednorodzinnych
Na terenie aglomeracji katowickiej największą popularnością cieszą się wolnostojące domy jednorodzinne o powierzchni użytkowej ok. 140 – 150 m2. Przeciętna cena 1 m2 powierzchni użytkowej domu jednorodzinnego w badanym okresie była względnie stabilna – w II kwartale 2016 roku wyniosła 3 424 zł/m2, czyli o 197 zł mniej w odniesieniu do I kwartału 2013 roku.
Agnieszka Pilcicka,
Centrum AMRON
