Rynek kredytów hipotecznych wymaga zmian prawa

ObserwatorFinansowy.pl: Dlaczego trzeba zmienić prawo dotyczące ewentualnej upadłości banku hipotecznego?

Piotr Cyburt: W ciągu ostatnich pięciu lat w wielu krajach przepisy dotyczące ewentualnej upadłości banku hipotecznego zostały mocno uszczegółowione. Chodzi o to, żeby inwestor kupujący list zastawny od jego emitenta miał pewność, że w przypadku czarnego scenariusza (niewypłacalności albo upadłości banku hipotecznego), zobowiązania zastaną spłacone. W Polsce prawo mówiło tylko tyle, że masa upadłościowa jest poddawana segregacji, a więc wierzytelności kredytowe są wyłączane z masy upadłościowej i zarządza nimi kurator nominowany przez Komisję Nadzoru Finansowego. Zapisy te nie precyzują dokładnie co to oznacza, jakie są kompetencje kuratora. Było to krytykowane przez agencje ratingowe, a brak szczegółowych przepisów był przeszkodą dla podniesienia ratingu polskich listów zastawnych.

Czy proponowane zmiany wystarczą, żeby ratingi polskich listów zastawnych wzrosły?

Propozycje wypracowane wspólnie przez środowisko bankowe oraz regulatorów, i zaakceptowane przez rząd, powinny te bariery usunąć. Szczegółowo mówią, co się dzieje w przypadku niewypłacalności banku hipotecznego, za co odpowiada syndyk, jaka jest rola kuratora, jakie prawa mają inwestorzy. Najważniejsze jest to, że list zastawny przez cały czas – niezależnie od wypłacalności banku hipotecznego, czyli emitenta – jest obsługiwany i na końcu spłacane są zobowiązania wobec inwestorów.

Jakie zapisy wpływają jeszcze na bezpieczeństwo inwestycji w listy zastawne?

Przepisy przewidują wprowadzenie dwóch rodzajów testów. Testy te będą pozwalały sprawdzić czy to, co znajduje się w masie zabezpieczenia, wystarcza do obsługi zadłużenia z tytułu listów zastawnych, i czy strumienie gotówki, spływającej z tytułu spłat kredytów, wystarczą, od strony płynnościowej, w perspektywie najbliższych sześciu miesięcy na realizację zobowiązań wobec inwestorów. Spodziewamy się, że dzięki tym zmianom ratingi listów zastawnych mogą być istotnie podwyższone, co z kolei wpłynie na ich cenę.

Czy w bankowości zobaczymy ocenę AA?

Chcielibyśmy, żeby dało się osiągnąć ten poziom. Punktem odniesienia też jest rating Polski. Bywają jednak przypadki, że rating listu zastawnego jest nawet wyższy niż rating kraju. Najważniejsze jest to, aby udało się oderwać rating listu od ratingu emitenta, gdyż ratingi polskich banków hipotecznych są teraz ograniczone przez ratingi spółek-matek.

Wyższy rating to także korzystniejsze ceny listów zastawnych. Różnica może sięgać nawet 70 punktów bazowych?

Myślę, że docelowo rentowność powinna  być o kilkadziesiąt punktów bazowych niższa. Jeśli porównać cenę najlepszych listów zastawnych w odniesieniu do ceny długu rządowego, np. w Niemczech, to listy, które w tej chwili sprzedajemy, mogłyby już teraz mieć niższe rentowności o 40-50 pb, przy założeniu, że doszłoby do zmian w prawie. Ostatnie emisje sprzedaliśmy o 93 pb powyżej WIBOR 3M na osiem lat, więc w przypadku podniesienia ratingu, istniałaby przestrzeń do obniżenia kosztów finansowania.

Polskie banki hipoteczne zaczęły rosnąć w oczekiwaniu na zmiany, które mają wejść od początku przyszłego roku. Co teraz jest dla nich najważniejsze?

Kiedy już zmiany ustawowe wejdą w życie powinniśmy zacząć rozmawiać o tym, jak kreować popyt, zarówno w kraju, jak i za granicą. Jeśli chodzi o Polskę, nasza ostatnia emisja potwierdza ogólną tendencję, że głównymi kupującymi listy zastawne są inwestorzy instytucjonalni, finansowi. A więc fundusze inwestycyjne, emerytalne, firmy ubezpieczeniowe. W przypadku Polski te ostatnie mają jeszcze zbyt mały udział. Fundusze inwestycyjne są o tyle atrakcyjnym inwestorem, że ze względu na niskie stopy procentowe poszukują aktywów, które przynoszą lepszy zwrot niż depozyty bankowe.

Zawsze liczyłem na fundusze emerytalne. Z naszego punktu widzenia ostatnie zmiany powinny sprzyjać większemu popytowi na listy zastawne z ich strony. OFE mają teraz w swoich portfelach zbyt dużo akcji. Taka struktura aktywów i taki profil ryzyka są na dłużej nie do utrzymania. Fundusze emerytalne mają też zakaz inwestowania w obligacje skarbu państwa, więc muszą zrestrukturyzować portfel tak, żeby miały w swojej strukturze więcej aktywów bezpiecznych. Muszą więc rozważać inwestycje w listy zastawne. Fakt, że pozostało 2,5 mln członków OFE, jest korzystny z tego punktu widzenia.

To więcej niż się spodziewano. Powinno to pozytywnie wpłynąć na budowę popytu. Wśród planowanych zmian jest propozycja dotycząca limitów inwestycyjnych dla OFE. Chodzi o to żeby mogły one inwestować do 5 proc. swoich aktywów w listy zastawne jednego emitenta. Osobiście uważam, że jest to trochę za mało, limit ten powinien być na poziomie 10 proc., ale będziemy jeszcze o tym dyskutować, jeśli nie uda się w przypadku tych zmian, to może uda się w przyszłości.

mBank po pewnej przerwie ruszył znowu z udzielaniem kredytów hipotecznych dzięki temu, że spodziewa się refinansować je listami zastawnymi emitowanymi przez mBank Hipoteczny. Jak wygląda ten model współpracy?

Realizujemy teraz dwa modele współpracy. Model pierwszy, który nazywamy modelem agencyjnym, polega na tym, że kredyty są sprzedawane przez sieć sprzedaży detalicznej mBanku. Jeśli kredyt po wstępnej analizie spełnia kryteria pod emisję listów zastawnych, wtedy jest on udzielany przez mBank Hipoteczny, a jeśli nie – przez mBank. Zamysł jest taki, by w przyszłości również taki kredyt mógł być zrefinansowany poprzez emisję listów.  Niemożliwe byłoby to tylko w przypadku, kiedy mamy do czynienia z niepełnym prawem własności (jak ze spółdzielczym). Wydaje się, że akurat ograniczone prawo spółdzielcze niepotrzebnie jest wykluczone z podstawy emisji listów, bo jak pokazuje doświadczenie, z punktu widzenia skutków ewentualnej windykacji, nie różni się ono od pełnej własności hipotecznej. Założyliśmy, że w tym roku  ok. 30 proc. nowych kredytów od razu będzie nadawało się do zrefinansowania listami zastawnymi. To jeden model.

A drugi model?

Drugi to model poolingowy, który polega na tym, że będziemy kupować od mBanku istniejące już wierzytelności hipoteczne spełniające kryteria emisji listów zastawnych. Taki portfel już został wyselekcjonowany, we wrześniu przeprowadzimy transakcję. Wybrane kredyty, które będą spełniać kryteria emisyjne, będziemy kupować od mBanku. Zwracam uwagę, że zaczynamy od przenoszenia kredytów złotowych i na nich będziemy się koncentrować w najbliższym czasie.

Jak duży będzie ten portfel?

300 mln zł. Według obecnie obowiązujących przepisów w oparciu o ten portfel moglibyśmy wyemitować listy zastawne o wartości 180 mln zł, natomiast według nowych rozwiązań mogłoby to być do 240 mln zł, gdyż w nowej, zmienionej ustawie o listach zastawnych i bankach hipotecznych będzie przepis zwiększający do 80 proc. LTV (LTV to wysokość kredytu w stosunku do wartości zabezpieczenia – przyp. JR) limit refinansowania hipotecznych kredytów mieszkaniowych przez listy zastawne.

Konieczne będzie też nadzabezpieczenie?

Tak, nadzabezpieczenie w wysokości 10 proc. wartości kredytów wpisanych do rejestru. Działa to w ten sposób, że jeżeli dotychczas w rejestrze zapisany był wolumen kredytów stanowiących podstawę emisji w wysokości  np. 100, to po uchwaleniu zmian w ustawie  musi być to 110.

300 mln zł to tylko początek. Co dalej?

Pula tych kredytów będzie zmieniać się dynamicznie i będzie zależała głównie od dwóch czynników. Pierwszy to poziom LTV – musi  on być niższy od 100 proc. Drugi czynnik to stopy procentowe. List zastawny może być emitowany wtedy, gdy kredyty, które są jego zabezpieczeniem, mają satysfakcjonujący poziom marży. Jeśli koszt emisji listu będzie odpowiednio niski w stosunku do marży, która jest osiągana na starym portfelu kredytowym, to na pewno pula kredytów może się zwiększyć.

Czy przewidziane są emisje we frankach?

Na pewno tematem do dyskusji jest to, w jakim stopniu można opierać emisje na franku szwajcarskim. Mam na myśli dwie kwestie – jedna to popyt na tego typu listy, choć taki pewnie byłby, bo na rynku międzynarodowym emisje we franku szwajcarskim są dosyć istotne. Druga kwestia, której nie potrafimy jeszcze rozstrzygnąć, to jak portfel frankowy może wpłynąć na rating listu zastawnego. Nie ma co się oszukiwać – inwestor będzie pytał o ryzyko kredytowe klienta, który ma spłacać kredyt we franku szwajcarskim zarabiając w złotym. Inwestorzy zagraniczni biorą także pod uwagę możliwość powtórzenia się scenariusza węgierskiego (chodzi o niekorzystne dla banków zmiany prawa, przyp. JR).

Jestem zwolennikiem modelu refinansowania listami zastawnymi, budowanego pod nowy portfel kredytowy w złotych. Stary portfel kredytowy – uważam – uda się zrefinansować emisjami listów zastawnych tylko w ograniczonym zakresie i powinno to dotyczyć tylko portfela w złotych, ponieważ tylko wówczas będzie można uzyskać najwyższy rating listów zastawnych, a tym samym najniższą ich cenę z punktu widzenia emitenta.

W jakim zakresie może się to udać?

Obserwując sektor bankowy sądzę, że listami zastawnymi uda się zrefinansować może 10-15 proc. starych  portfeli. Każdy z banków musiałby sam dokonać takiej analizy, ale gdy patrzy się na walutę,  LTV oraz oprocentowanie tych kredytów, to wydaje się, że za jednym razem zrefinansowanie tego portfela mogłoby osiągnąć właśnie taki poziom.

Jak można sobie wyobrazić kształtowanie się cen kredytów hipotecznych refinansowanych listami zastawnymi? W tej chwili banki pozyskują depozyty bardzo tanio.

O ile w ogóle je pozyskują, ponieważ depozyty przestały przyrastać. W całym sektorze bankowym mamy do czynienia z wysokim udziałem kredytów hipotecznych w bilansach banków, a w jego części  kredyty hipoteczne stanowią nawet powyżej 50 proc. aktywów. Gdy zaczną wchodzić w życie nowe regulacje Bazylei III i dyrektywy CRD IV, będzie musiała nastąpić dywersyfikacja refinansowania. Jeśli banki będą chciały mieć długoterminowe refinansowanie, to będą mogły je pozyskać głównie w postaci długu zabezpieczonego i niezabezpieczonego. Cena długu zabezpieczonego w postaci listów zastawnych jest zawsze niższa niż niezabezpieczonego, co w perspektywie średnioterminowej może doprowadzić do tego, że kredyt hipoteczny z wykorzystaniem listu zastawnego będzie tańszy niż refinansowany długiem niezabezpieczonym.

Czy można powiedzieć, że refinansowanie kredytów hipotecznych znajdzie w końcu swój właściwy model?

Obecnie, gdy mamy stosunkowo niski wzrost gospodarczy, tempo przyrostu kredytów hipotecznych jest dość niskie. Ale jeśli popyt będzie rósł, tempo to zacznie się zwiększać. Dlatego musimy poszukiwać zewnętrznych źródeł finansowania. List zastawny bardzo dobrze się do tego nadaje, bo możemy próbować plasować go także na rynku międzynarodowym i w ten sposób zastępować nawet to refinansowanie, którego dostarczały banki-matki przed dziesięcioma laty.

Patrząc na to z tej perspektywy, list zastawny może pomóc sektorowi w uzyskaniu dostępu do średnio- i długoterminowego kapitału po rozsądnej cenie i utrzymać możliwości zaspokojenia popytu na kredyty mieszkaniowe. Bez tego w warunkach nowych regulacji i w nowej sytuacji rynkowej trudno byłoby to osiągnąć.

Jakiego wzrostu emisji listów się pan spodziewa?

Zakładaliśmy, że do końca roku wyemitujemy listy zastawne za miliard złotych i chcemy ten cel osiągnąć. Jesteśmy na poziomie lekko powyżej 700 mln zł. Należy się spodziewać, że będziemy emitować zarówno w euro, jak i w złotych. Emisje zdecydowanie wzrosły w tym roku. Nasza emisja o wartości 500 mln zł, zrealizowana na przełomie lipca i sierpnia, była największą w historii na rynku polskim. Cały mechanizm prawny i podatkowy nie działa jeszcze sprawnie. Emisje na rynku międzynarodowym są małe, a tam liczą się oferty powyżej 500 mln euro. Z takimi ofertami musimy poczekać jeszcze ze 2-3 lata.

Rozmawiał Jacek Ramotowski
obserwatorfinansowy.pl