Rynek gruntów pod zabudowę jednorodzinną w okolicach Wrocławia
Jeśli przyjrzeć się bliżej tym danym, okaże się, że zdecydowanym liderem wzrostu liczby mieszkańców jest powiat wrocławski, gdzie liczba ludności wzrosła o blisko 35%. W tym samym okresie wzrost liczby ludności w powiecie średzkim sięgnął blisko 8%, natomiast w powiecie trzebnickim – blisko 9%.
Tak dynamiczne zmiany demograficzne muszą pociągać za sobą konsekwencje dla rynku nieruchomości, w tym przede wszystkim w segmencie gruntów pod zabudowę jednorodzinną, a znaczne różnice w dynamice przyrostu ludności przenoszą się bezpośrednio na dynamikę cen gruntów pod zabudowę w poszczególnych powiatach. W 2016 roku średnia cena 1 metra kwadratowego działki pod zabudowę jednorodzinną w powiecie wrocławskim wyniosła 152,84 zł, w powiecie średzkim – 97,04 zł, natomiast w powiecie trzebnickim – 87,46 zł. Najwyższą średnią cenę 1 m. kw. gruntu pod zabudowę jednorodzinną odnotowano w gminie Kobierzyce – 232 zł, a następnie w kolejnych trzech gminach powiatu wrocławskiego – Kątach Wrocławskich, Siechnice i Długołęce, z wartością średnią odpowiednio 146,92 zł, 137,48 zł i 134,12 zł. Najdroższe grunty w powiecie średzkim położone są w jedynej gminie graniczącej z Wrocławiem – Miękini (112,zł) natomiast w powiecie trzebnickim – w gminie Wisznia Mała (103,78 zł).
Bardziej ciekawe niż wysokość średniej ceny gruntów wydaje się jednak zestawienie dynamiki średnich cen w poszczególnych powiatach. We wszystkich trzech powiatach maksymalne wartości średnich cen metra kwadratowego gruntu pod zabudowę jednorodzinną zanotowano w roku 2009 – odpowiednio 171,77 zł w powiecie wrocławskim, 131,64 zł w powiecie średzkim oraz 110,35 zł w powiecie trzebnickim. Oznacza to, że od czasu, kiedy ceny osiągnęły najwyższe wartości, zdecydowanie najniższa dynamika spadków średnich cen wystąpiła właśnie w powiecie wrocławskim. Podczas gdy w powiecie średzkim spadek średniej ceny przekroczył poziom 26%, średnia cena gruntu pod zabudowę jednorodzinną w powiecie wrocławskim spadła zaledwie o 11%. Skala tych spadków odpowiada dynamice spadków średnich cen gruntów pod zabudowę w innych aglomeracjach – warszawskiej i poznańskiej.
MAPA 1. SPADKI ŚREDNICH CEN GRUNTÓW POD ZABUDOWĘ JEDNORODZINNĄ (OD WARTOŚCI MAKSYMALNEJ NOTOWANEJ DLA POWIATU DO WARTOŚCI NOTOWANEJ W 2016 R.)
źródło: AMRON
Co warte odnotowania, w badanym okresie doszło do znacznego rozwarstwienia cen wewnątrz aglomeracji – przed boomem na rynku nieruchomości z lat 2006- 2008 nie występowały tak znaczące różnice w cenach gruntów w poszczególnych powiatach. Źródła tego zjawiska należy szukać przede wszystkim w korzystniejszym z punktu widzenia rozwoju rynku nieruchomości położeniu gmin powiatu wrocławskiego, które graniczą z Wrocławiem na najdłuższym odcinku i, co istotne, w obszarach o dużej dynamice rozwoju zarówno zabudowy mieszkaniowej (np. Krzyki – Ołtaszyn), jak i przemysłowo-komercyjnej. Bliskość nowo powstających miejsc pracy i budowa nowych osiedli mieszkaniowych wraz ze związaną z nimi infrastrukturą pociągają za sobą wzrost atrakcyjności gruntów pod zabudowę. Istotne znaczenie dla rynku gruntów pod zabudowę w aglomeracji wrocławskiej miała także budowa trasy ekspresowej S8 i połączenie jej z obwodnicą miejską, a tym samym – odciążenie od ruchu tranzytowego dotychczasowych dojazdów do miasta drogami krajowymi nr 89 i 35, i skrócenie czasu dojazdu do centrum miasta. Obydwie te drogi prowadzą do Wrocławia przez obszar powiatu wrocławskiego.
WYKRES 3. UDZIAŁ POSZCZEGÓLNYCH GMIN W OGÓLNEJ LICZBIE TRANSAKCJI GRUNTAMI POD ZABUDOWĘ
źródło: AMRON
MAPA 2. ŚREDNIE CENY GRUNTÓW POD ZABUDOWĘ JEDNORODZINNĄ W GMINACH SĄSIADUJĄCYCH Z WROCŁAWIEM W ROKU 2016
źródło: AMRON
Atrakcyjność gruntów w powiecie wrocławskim potwierdza analiza wielkości rynku gruntów pod zabudowę jednorodzinną w gminach trzech powiatów graniczących z Wrocławiem. W badanym okresie ponad 63% transakcji sprzedaży gruntów pod zabudowę w aglomeracji wrocławskiej zawarto właśnie w gminach powiatu wrocławskiego. Najpopularniejszymi wśród nabywców gruntów były: gmina Długołęka (17,59% wszystkich transakcji zawartych w aglomeracji), gmina Miękinia w powiecie średzkim (15,98%) i sąsiadująca z gminą Długołęka gmina Czernica (12,24%). Spośród ośmiu gmin o największej liczbie transakcji aż sześć to gminy powiatu wrocławskiego.
Jerzy Ptaszyński
Dyrektor Działu Badań i Analiz Rynku Nieruchomości
Centrum AMRON
