Rynek gruntów pod zabudowę jednorodzinną w okolicach Warszawy
Popyt na grunty pod zabudowę jednorodzinną w bezpośredniej bliskości największych miast napędzany jest przede wszystkim migracjami, zarówno tymi z zewnątrz aglomeracji, jak i przez osoby chcące wyprowadzić się z miasta i zamieszkać w domu jednorodzinnym w jego bezpośredniej bliskości. Co prawda według niektórych źródeł proces ten w ostatnich latach nieco spowolnił, jednak wnikliwa analiza danych, zarówno demograficznych, jak i tych pochodzących z rynku nieruchomości, nie wskazuje na wyhamowywanie tego zjawiska.
Ożywienie inwestycyjne przejawiające się znaczną liczbą rozpoczynanych budów domów jednorodzinnych może oznaczać, że proces przenoszenia się mieszkańców wielkich miast na ich peryferia wyhamował jedynie na okres kryzysu, a przyspieszenie wzrostu gospodarczego w roku 2015 zachęciło wielu inwestorów do powrotu do realizacji ich wcześniejszych planów. Według danych GUS w przypadku Warszawy największy odsetek osób wyprowadzających się z Warszawy na obrzeża odnotowano w roku 2007, kiedy to z miasta wymeldowało się 0,47% ludności, natomiast w roku 2014 odsetek ten spadł do 0,36%. Dla porównania, zdecydowanym rekordzistą pod tym względem jest Poznań, skąd od około 10 lat rokrocznie wyprowadza się na wieś blisko 1% populacji miasta. Efektem zjawisk migracyjnych jest stały wzrost liczby mieszkańców powiatów graniczących z największymi polskimi miastami. W przypadku Warszawy łączna liczba ludności siedmiu graniczących powiatów wzrosła w latach 2005 – 2015 o 131 654 osoby i osiągnęła poziom 1 073 665 mieszkańców.
Proces ten w naturalny sposób powinien przekładać się na popyt na grunty pod zabudowę. Paradoksalnie jednak, mimo wyraźnego dodatniego salda migracji i rosnącej liczby mieszkańców, ceny gruntów wokół Warszawy nie wykazują tendencji zwyżkowych. Co prawda pierwsza połowa 2016 była trzecim z kolei okresem, w którym odnotowaliśmy słabnącą dynamikę spadków średniej ceny gruntów pod zabudowę jednorodzinną w okolicy Warszawy, trudno jest jednak jeszcze mówić o odwróceniu długoterminowego, trwającego od 2009 roku trendu spadkowego cen. Rynek gruntów pod zabudowę w poszczególnych powiatach jest bowiem mocno zróżnicowany a zmiany średniej ceny dla zagregowanych dla wszystkich powiatów danych wynikają przede wszystkim ze zmian struktury obrotu i wzrostu udziału powiatów graniczących z lewobrzeżną Warszawą w ogólnej liczbie transakcji. W pierwszej połowie 2016 roku średnia cena metra kwadratowego gruntu pod zabudowę jednorodzinną w siedmiu powiatach graniczących z Warszawą wyniosła 226 zł i była o zaledwie 0,88% niższa niż w poprzednim okresie. Najwyższą średnią cenę zanotowano w powiatach warszawskim zachodnim i pruszkowskim, odpowiednio 293 i 276 zł/m.kw. Z kolei najniższe ceny obowiązywały w powiatach legionowskim – 164 zł/m.kw. i mińskim – 149 zł/m.kw. Przeciętna powierzchnia działek sprzedanych w tym okresie w okolicach Warszawy wyniosła 1 191 metrów kwadratowych.
Analiza dynamiki średnich cen w poszczególnych powiatach wskazuje bardzo wyraźny podział na dwie grupy powiatów – pierwsza, utrzymująca trend spadkowy cen i druga, w której co prawda również mieliśmy do czynienia ze spadkami, jednak miały one znacznie słabszą dynamikę i zostały w różnych okresach przełamane, a ceny ustabilizowały się.
Co ciekawe, podział ten odpowiada podziałowi na powiaty położone na prawym i lewym brzegu Wisły. Dość dobrze obrazuje to głębokość spadków cen średnich wynikająca z zestawienia wartości z końca roku 2015 i okresu, w którym zanotowano w danym powiecie najwyższą cenę średnią. Rekordzistą jest tu zdecydowanie powiat miński, gdzie spadek średniej ceny osiągnął poziom 28%. Niewiele lepsza jest sytuacja w dwóch innych prawobrzeżnych powiatach – legionowskim i otwockim. W obydwu spadek średniej ceny nominalnej osiągnął identyczny poziom 25,8%. Na tym tle wyraźnie wyróżnia się powiat wołomiński, gdzie odnotowany spadek cen osiągnął 12%. Nieco inaczej kształtuje się sytuacja w powiatach graniczących z Warszawą na lewym brzegu Wisły. Tutaj największy spadek cen zanotowaliśmy w powiecie piaseczyńskim – 10,3% podczas gdy w pozostałych dwóch powiatach, pruszkowskim i warszawskim zachodnim, zanotowano spadki cen na poziomie odpowiednio 5,3% i 9,8%.
Podobne wnioski płyną z analizy wielkości rynków poszczególnych powiatów, a co za tym idzie – ich udziału w liczbie transakcji zawieranych w obrębie aglomeracji poza Warszawą. W badanym okresie blisko 55% transakcji zawarto w powiatach: pruszkowskim, piaseczyńskim i warszawskim zachodnim. Udział powiatów: wołomińskiego, mińskiego i otwockiego nie przekroczył 10% ogólnej liczby transakcji, a pod względem wielkości rynku jedynie powiat legionowski dorównuje powiatom „lewobrzeżnym”.
Szukając przyczyn rozbieżności liczby zawieranych transakcji i zachowania cen w powiatach po obu stronach Wisły warto zwrócić uwagę na przeprowadzone w badanym okresie inwestycje infrastrukturalne. Uzasadniona wydaje się teza, że notowane wartości potwierdzają kluczową rolę odległości od centrum miasta traktowaną jako czas dojazdu dla wartości gruntów pod zabudowę. O ile bowiem w przypadku powiatów graniczących z lewobrzeżną Warszawą budowa północnej obwodnicy Warszawy czy trasy Salomea – Wolica w znaczący sposób wpłynęły na udrożnienie głównych ciągów komunikacyjnych, a przez to skrócenie czasu dojazdu do miasta, to w przypadku powiatów „prawobrzeżnych” takich inwestycji dotychczas nie przeprowadzono. Można zatem oczekiwać, że budowa obwodnicy Marek i dalszych odcinków południowej obwodnicy Warszawy będzie istotnym impulsem dla rynku gruntów pod zabudowę w tych powiatach.
Jerzy Ptaszyński
Dyrektor Działu Badań i Analiz
Centrum AMRON
