Rynek gruntów pod zabudowę jednorodzinną w okolicach Poznania
Według danych Głównego Urzędu Statystycznego spośród największych polskich miast Poznań jest tym, który wyróżnia się najwyższym odsetkiem osób decydujących się na przeprowadzkę poza miasto. Dane GUS wskazują, że od około 10 lat rokrocznie z Poznania wyprowadza się na wieś blisko 1% populacji miasta. Potwierdzają to również dane dotyczące liczby mieszkańców Poznania i powiatu poznańskiego. W badanym okresie odnotowano wyraźny, stały spadek liczby ludności Poznania i jednocześnie stały, dynamiczny wzrost liczby ludności powiatu poznańskiego.
Wobec braku (poza Swarzędzem) średniej wielkości jednostek miejskich w bliskości Poznania można oczekiwać, że dzięki czynnikom demograficznym popyt na grunty pod zabudowę w okolicy Poznania powinien utrzymywać się na stosunkowo wysokim poziomie. Analiza średnich cen gruntów pod zabudowę jednorodzinną w powiecie poznańskim wskazuje, że po pięciu latach stałych spadków, I połowa 2016 roku była pierwszym okresem, w którym odnotowano nieznaczną, dodatnią dynamikę cen.
Średnia cena 1 m. kw. gruntu pod zabudowę jednorodzinną wyniosła w tym okresie 155,47 zł i była wyższa o zaledwie 83 grosze od wartości zanotowanej w całym roku 2015. Jest oczywiście zbyt wcześnie, żeby próbować odpowiedzieć na pytanie o odwrócenie trendu spadkowego cen gruntów, jednak tak jak ma to miejsce w przypadku innych aglomeracji w powiecie poznańskim, wyraźnie widać wyhamowanie tendencji spadkowych cen. Podobnie również jak wokół innych miast, rynek gruntów pod zabudowę jednorodzinną wokół Poznania jest silnie zróżnicowany. Spośród gmin powiatu poznańskiego w pierwszej połowie 2016 roku najwyższe ceny notowano w gminach Puszczykowo (257,75 zł za m. kw.) oraz Luboń (249,60 zł za m.kw.), najniższe ceny notowano natomiast w gminach Buk (94,81 zł za m. kw.) oraz Kostrzyn (93,26 zł za m.kw.). To stanowi ponad dwukrotny poziom różnic cen gruntów w obrębie powiatu. Z analizy cen w poszczególnych gmin wynika wyraźny podział geograficzny – najdroższe grunty pod zabudowę znajdują się w gminach położonych na zachód i południowy zachód od Poznania, najniższe wartości zanotowano natomiast, co naturalne, w gminach najbardziej oddalonych od centrum miasta.
Maksymalną średnią cenę metra kwadratowego gruntu pod zabudowę odnotowano w powiecie poznańskim w 2008 roku – 183,45 zł, co oznacza, że ciągu 8 lat średnia cena spadła na tym rynku o nieco ponad 15%. Co dosyć ciekawe, głębokość spadków średnich cen w poszczególnych gminach nie wykazuje znacznego zróżnicowania. Najgłębsze spadki cen w badanym okresie odnotowaliśmy w gminach Kórnik, Komorniki i Swarzędz – około 19%, najniższy spadek cen natomiast w gminie Stęszew – zaledwie nieco ponad 9%. Wynik ten jednak wyraźnie odstaje od wartości notowanych dla pozostałych gmin powiatu poznańskiego – w kolejnych trzech gminach, tj. Luboniu, Suchym Lesie i Buku, spadki przekroczyły poziom 13%.
Odmiennie od struktury cenowej, struktura rynku pod względem liczby transakcji zawieranych w poszczególnych gminach nie wykazuje tak wyraźnej dominacji któregoś z kierunków geograficznych, choć wśród najchętniej wybieranych lokalizacji przeważać wydają się również kierunki południowy i zachodni. Największy udział w rynku gruntów pod zabudowę w powiecie poznańskim miały w badanym okresie gminy Kórnik (13,55%), Dopiewo (12,09%) i Tarnowo Podgórne (10,76%). Najmniej transakcji sprzedaży gruntów pod zabudowę odnotowano w gminach Puszczykowo i Buk – odpowiednio 0,72% i 0,32% ogólnej liczby zawartych transakcji.
Jerzy Ptaszyński
Dyrektor Działu Badań i Analiz
Centrum AMRON
