Rynek Finansowania Nieruchomości: MdM na ostatniej prostej / The MdM Homestretch

Bogusław Białowąs
Zastępca Dyrektora w Departamencie Usług Agencyjnych,
Bank Gospodarstwa Krajowego

Rządowy program „Mieszkanie dla Młodych” (MdM) zapewnia dofinansowanie do wkładu własnego nabywcom do ich pierwszego mieszkania i oferuje możliwość uzyskania znaczącej kwoty dotacji do zakupu mieszkania, bądź domu, odpowiednio do wielkości 75 m 2 (mieszkanie) i 100 m 2 (dom). W zależności od liczby posiadanych dzieci – wsparcie wynosi od 10 do 30 proc. wartości nieruchomości, liczonej w ramach danej lokalizacji według wskaźnika publikowanego przez BGK raz na kwartał (zasady i mechanizm wyliczania dopłaty zostały szczegółowo opisane i są dostępne na stronie Banku Gospodarstwa Krajowego pod adresem: https://www.bgk.pl/ files/public/uploads/graphics/przyklady_ MdM_01_09_2015.pdf ).

Warto przypomnieć, że w ramach dodatkowej premii nabywcy korzystający z programu MdM mogą ubiegać się o wypłatę kolejnego wsparcia wynoszącego 5 proc. Jest to możliwe wówczas, gdy w okresie 5 lat od daty przeniesienia własności urodzi się (bądź zostanie przysposobione) trzecie lub kolejne dziecko. Ta kwota wsparcia przeznaczona zostaje na wcześniejszą spłatę zadłużenia kapitałowego kredytu.

Kto jeszcze może skorzystać z programu

Obserwując rynek i ogromną popularność programu, możemy zadać pytanie: czy wszyscy, którzy będą chcieli jeszcze skorzystać z programu i złożyć w BGK wniosek o bezzwrotne dofinansowanie (do końca września 2018 r.), będą mieli taką możliwość?

Najlepszą odpowiedzią będzie analiza dotychczasowego wykorzystania limitu dla poszczególnych lat, w konkretnych okresach. Nim jednak zaprezentujemy dane, należy przypomnieć podstawowe zasady finansowania dopłat w ramach limitów ustawowych dla poszczególnych lat. O „obciążeniu” limitu poszczególnych lat decyduje moment zapłaty dla sprzedawcy ostatniej raty – a zatem w przypadku rynku pierwotnego bardzo często mamy do czynienia z sytuacją złożenia przez beneficjentów do BGK wniosku o udzielenie finansowego wsparcia, gdzie płatność ostatniej raty przypada na kolejny rok, a czasami nawet w drugim roku kalendarzowym od daty złożenia wniosku. BGK odnotował wiele przypadków, w których klienci złożyli wnioski w roku 2016 – które obciążyły dopiero limit roku 2018. Taki mechanizm powoduje, że wykorzystywane (rezerwowane) są środki z przyszłych lat dużo wcześniej – wpływając na ograniczenie liczby przyjmowanych wniosków w roku, w którym ma nastąpić wypłata (bo częściowo środki zostały zarezerwowane w poprzednich latach). Ustawodawca wprowadził jednak mechanizm ograniczający, który powoduje, że nie można we wcześniejszych latach wykorzystać całego limitu kolejnych lat – a jedynie do 50 proc. jego wartości. Z takim przypadkiem mieliśmy do czynienia np. 5 lipca 2016 r., kiedy BGK wydał komunikat o wstrzymaniu naboru wniosków z limitu 2017 r., bo zarezerwowana pula na złożone wnioski przekroczyła 373 mln zł.

Wprowadzenie tego ograniczenia gwarantowało nabywcom możliwość składania wniosków poczynając od 1 stycznia 2017 r., kiedy, zgodnie z warunkami ustawy, BGK udostępnił kolejne 50 proc. limitu roku 2017 – co było bardzo istotne z punktu widzenia nabywców dokonujących zakupu na rynku wtórnym. Jak w praktyce to ograniczenie przekładało się w kolejnych latach, obrazują wykresy.

Limit roku 2016 (wykres 1) osiągnął pułap graniczny – 50 proc. – 31 grudnia 2015 r., dlatego w sposób płynny po 1 stycznia 2016 r. następowało wykorzystanie kolejnej części limitu przypadającego właśnie na 2016 r., który został zarezerwowany przez nabywców bardzo szybko, w 2,5 miesiąca. Przedstawiony na wykresie spadek wykorzystania limitu roku 2016 wynika z rezygnacji klientów i zwrotów, jakie miały miejsce poczynając od kwietnia 2016 r. Środki w ten sposób niejako „uwolnione” z zarezerwowanej puli, zabezpieczają wypłaty finansowego wsparcia z tytułu urodzenia, bądź przysposobienia trzeciego lub kolejnego dziecka (5 proc. dodatkowego wsparcia przeznaczonego na wcześniejszą spłatę kredytu).

Z kolei limit roku 2017 (wykres 2) pokazuje brak płynnego przyrostu i jest wyrazem szybkiej reakcji rynku na czas i poziom dostępnych środków. Zarówno instytucje kredytujące, jak i sami nabywcy doskonale orientują się w zasadach działania programu oraz znają bardzo dobrze techniczne aspekty jego funkcjonowania w BGK. Skutkowało to wstrzymaniem przyjmowania ...