Rynek Finansowania Nieruchomości:Title insurance – ubezpieczenia tytułu prawnego do nieruchomości

Michał Wydra
Sekretarz Komitetu ds. Finansowania Nieruchomości,
Związek Banków Polskich

Wstęp

Ochrona oferowana przez tego rodzaju ubezpieczenie skupia się na dwóch obszarach: chroni sam tytuł do nieruchomości (gwarantuje, że osoba która wykupiła taką polisę jest właścicielem nieruchomości), oraz chroni przed stratami i kosztami prawnymi związanymi z obroną prawną tytułu własności. W krajach takich jak USA i Kanada w praktyce TI stosowane jest przez osoby fizyczne, jak też i inwestorów instytucjonalnych, aby chronić ich prawo własności do nabywanych nieruchomości. Świadomość ryzyka prawnego uczyniła TI bardzo popularnym produktem zarówno wśród osób fizycznych jak i inwestorów. Chociaż nie jest to obligatoryjne ubezpieczenie, to jest ono przyjętym standardem przy transakcjach na rynku nieruchomości, którego podstawowym celem jest ochrona przed ryzykiem prawnym.

Niniejszy raport zawiera także ogólną analizę ryzyk prawnych związanych z transakcjami na rynku nieruchomości w Polsce oraz celowości wprowadzenia podobnego ubezpieczenia na polski rynek. Dodatkowo również, na podstawie informacji prasowych przedstawione zostały wybrane przykłady problemów prawnych, dotyczących naruszenia prawa własności do nieruchomości, w wyniku których nabywcy nieruchomości zostali narażeni na straty finansowe.

Rozdział I. Rozwój ubezpieczenia typu Title Insurance w USA

I.1 Rys historyczny

TI zostało stworzone w 1853 roku przez Law and Property Assurance Society w stanie Pensylwania USA, a w 1874 roku stworzono pierwszy statut regulujący TI. Ubezpieczenie tytułu prawnego do nieruchomości rozwinęło się w czasie wielkiego bomu inwestycyjnego na rynku nieruchomości, jaki przypadł w latach 20-tych XX wieku.

Oferowane usługi były często łączone z ofertami ubezpieczenia Mortgage Insurance (MI – ubezpieczenie kredytów hipotecznych od ryzyka kredytowego). Jednak ubezpieczyciele, którzy łączyli tę formę biznesu z ubezpieczeniami kredytów hipotecznych stali się niewypłacalni w trakcie Wielkiego Kryzysu z uwagi na błędy popełnione w obszarze ich aktywności ubezpieczeniowej. Głównie chodziło o brak stosowania odpowiednich rezerw i polityki nadzorczej w zakresie oferowanego ubezpieczenia MI. Te problemy nie dotknęły jednak ubezpieczenia TI, które dalej się rozwijało i odnosiło sukcesy na rynku, zbierając 30 mld USD składki w 2004 r.

Szybki rozwój produktu możliwy był dzięki skoordynowaniu działań i powołaniu stowarzyszenia Title Insurance – American Land Title Association (ALTA) – organizacji zrzeszającej firmy ubezpieczeniowe rozwijające tę formę biznesu. ALTA została założona przez Wisconsin Association of Title Men (AATM). Pierwsze posiedzenie członków założycieli miało miejsce w dniu 8 sierpnia 1907 r. W całym okresie swojej działalności organizacja ta dążyła do promowania standardów usprawniających oferowanie TI, takich jak budowa zestandaryzowanej bazy informacyjnej o tytułach prawnych do nieruchomości, upowszechnianie jednolitego wzoru polisy ubezpieczeniowej, tzw. First Owner’s Policy, lobbowania w sprawie usunięcia przepisów utrudniających bezpieczny rozwój TI.

O skuteczności organizacji świadczyć może rozpatrywanie pozwu przedstawicieli plemion indiańskich w 1977 r. Indianie dążyli do zwrotu terenów, które w czasach kolonizacji Ameryki były ich własnością. Obszar jaki podlegał pozwowi dotyczył ok. 58% powierzchni stanu Maine (ok 12½ miliona akrów). Ponadto oczekiwano 25 mld USD w formie odszkodowania za doznane szkody. ALTA powołała wtedy specjalny zespół, który w oparciu o posiadane zasoby informacyjne o ubezpieczanych nieruchomościach przystąpił do analizy roszczenia. Pozytywnym skutkiem takiego działania było danie sygnału rynkowi, zwłaszcza deweloperom, firmom budowlanym oraz bankom, że ich prawa do posiadanych nieruchomości lub inwestycji na terenach objętych roszczeniem nie są zagrożone, ponieważ firmy TI przejmują na siebie to ryzyko. Pozew został przez sąd oddalony, ponieważ wykazano, że zgłaszający sprawę nie mieli odpowiedniej podstawy prawnej do reprezentowania tych roszczeń w imieniu plemienia.

I. 2 Rozwój w USA

W USA tzw. przemysł TI składa się zarówno z regionalnych firm, które operują w określonych stanach, jak też i dużych krajowych firm, których przedstawicielstwa reprezentowane są w większości stanów. W 2004 r. na rynku amerykańskim aktywnych było 44 firm oferujących TI. Tabela nr 3 prezentuje listę krajowych ubezpieczycieli i zagregowane dane regionalnych firm oraz ich udział w przypisanej składce w 2004 r. Indeks koncentracji konkurencji, tzw. Herfindahl index wynosi 2103, i wskazuje, że działalność tego rodzaju biznesu jest mocno skoncentrowana. W przypadku ubezpieczenia typu Mortgage Insurance wskaźnik ten jest niższy i wynosi 1668.

Z historycznych danych firm, które oferują produkt TI wynika, że pod względem szkodowości jest to najmniej ryzykowny rodzaj biznesu ubezpieczeniowego. Wystarczy spojrzeć na wskaźnik zawiązanych rezerw oraz wypłaconych odszkodowań do zebranej składki (loss ratio – wskaźnik strat), który przedstawiony jest na poniższym wykresie.

W okresie 1970-2003, dla firm ubezpieczeniowych oferujących TI wskaźnik strat wynosił średnio 6,3%. Porównując poziom tego wskaźnika dla MI (49,1%) i dla ubezpieczeń nieruchomości (70,8%), wyraźnie widać, że ubezpieczenie TI ma dużo niższą szkodowość. Tak niski poziom zgłoszonych szkód wynika z tego, że ubezpieczenie TI chroni defekty w tytule prawnym do nieruchomości, które swoje źródła mają w przeszłości. Ubezpieczyciele zajmujący się tym biznesem identyfikują ewentualne defekty tytułu prawnego w trakcie przygotowywania polisy ubezpieczeniowej, korzystając z własnych zasobów informacyjnych, zwanych title plant. Dzięki dokładnemu sprawdzeniu stanu prawnego nieruchomości przez firmę ubezpieczeniową przed zawarciem polisy, znacząco maleje ryzyko pojawienia się defektów prawnych w przyszłości,

Wykres 2 przedstawia poziom kosztów operacyjnych dla TI, który jest wysoki ze względu na wysokie koszty dokładnego sprawdzenia stanu prawnego nieruchomości przed zawarciem polisy. Średni wskaźnik kosztów w okresie 1975-2003 wyniósł 92.2% dla TI, 31.2% dla MI i 28.1% dla ubezpieczeń nieruchomości.

Z powyższych wykresów wysnuć można wnioski, że ubezpieczenie TI jest w stanie pomagać inwestorom zabezpieczając ich prawny interes do własności nieruchomości. TI jest stosunkowo tanim ubezpieczeniem, ponieważ prawdopodobieństwo wystąpienia szkody jest niewielkie, gdyż firma ubezpieczeniowa przeprowadza dokładne badanie stanu prawnego nieruchomości. Dlatego jest ono bardzo korzystne dla właścicieli nieruchomości, gdyż jeśli wystąpi szkoda (roszczenia osób trzecich do nieruchomości lub inne defekty tytułu prawnego), to związane z nią koszty mogą być bardzo duże i porównywalne do poziomu strat, jakie może spowodować zniszczenie nieruchomości przez pożar.

I. 3 Ryzyko i regulacje dotyczące TITLE INSURANCE

Ubezpieczenie TI jest z jednej strony produktem usługowym, gdyż w ramach polisy firma ubezpieczeniowa przeprowadza pełną analizę stanu prawnego nieruchomości, a jednocześnie polisa ubezpieczeniowa jest formą gwarancji prawnej. Dlatego też w wielu stanach obowiązują szczegółowe regulacje dotyczące zasad działania firm ubezpieczeniowych oferujących ten produkt. Przede wszystkim wprowadzone są wymogi dotyczące utrzymywania odpowiednich rezerw oraz zakaz prowadzenia innej działalności ubezpieczeniowej. Na przykład w stanie Kalifornia status biznesu TI określony jest przez dwa wymogi:

1. Obowiązkowa rezerwa na szkody równa jest 4,5% osiąganych przychodów. Ta rezerwa jest uwalniana / przekształcana w dochód wg zmniejszającej się skali: 10% rocznie dla okresów rocznych od 1 – 5, 9% rocznie dla okresów rocznych od 6 – 10 lat, i 0,5% rocznie dla lat od 11-20. Warto zauważyć, że wymóg rezerwy w wysokości 4,5% jest mniejszy niż jedna dziesiąta rezerwy kontyngencyjnej odnoszącej się do ubezpieczenia MI (który wynosi 50% uzyskanej składki). Dzięki stopniowemu uwalnianiu rezerwy możliwe jest wykorzystanie jej funduszy wg średnio ważonego okresu 8,875 lat, a w przypadku MI jest to 10 lat.
2. Większość stanów wymaga, aby produkty TI były oferowane przez spółki prowadzące działalność ograniczoną tylko do oferowania ubezpieczenia TI (monoline insurance). Stan Kalifornia określił w regulacji stanowej The California Insurance Code sekcja 12360, że „każdy ubezpieczyciel, który w USA prowadzi transakcje ubezpieczeniowe inne niż TI, nie ma prawa ubiegania się o uzyskanie licencji na oferowanie polis TI”.

Należy zauważyć, że chociaż ubezpieczenie TI cechuje się niewielkim poziomem szkodowości, to w momencie wystąpienia kryzysów zwiększa się statystycznie liczba zgłoszonych roszczeń, co obrazuje wykres poprzedni i poniższy. W wyniku postępującej recesji, spadku cen nieruchomości, rosnącego oprocentowanie kredytów hipotecznych i wzrostu bezrobocia przyspieszane było ujawnienie się katastroficznej natury ubezpieczenia kredytów hipotecznych. Oprócz wzrostu odszkodowań w biznesie MI, rósł także udział odszkodowań w TI, chociaż na znacznie niższym poziomie.

Wykres 3 i tabela 3 prezentują wyniki finansowe największych firm oferujących ubezpieczenie TI oraz wskaźnik RAC (Risk Adequacy Ratio) przedstawiający zdolność firm TI do wypłaty odszkodowań przy uwzględnieniu wydatków operacyjnych. Jak widać ten wskaźnik w ostatnich latach znajdował się powyżej 180% i chociaż obniżył się w 2007 r. do poziomu 140%, ciągle był wysoki.

Odnosząc się do wyników finansowych, to należy zauważyć, że branża TI jest wrażliwa na zmiany sytuacji makroekonomicznej, a przede wszystkim rosnące bezrobocie oraz pogarszające się warunki kredytowe, tak jak to ma miejsce obecnie w USA. Wynika to z dwóch czynników:

• większość defektów prawnych dotyczących nieruchomości (lub też ustanowionej hipoteki) objawia się w momencie rozpoczęcia windykacji kredytu hipotecznego przez bank, co powoduje rosnącą skalę wypłat odszkodowań w okresie spowolnienia gospodarczego;
• w okresach kryzysu spada liczba i wartość transakcji na rynku nieruchomości, co powoduje zmniejszone wpływy ze składek;

Z danych powyżej widać, że zyski z działalności podstawowej TI zmniejszyły się w 2007 roku o ok. 12%. W 2008 r. poziom zysków może być mniejszy nawet o 20%. W związku z rosnącym zjawiskiem oszustw wiele firm TI musiało zrewidować swoje wyniki.

I. 4 Przypadek firmy RADIAN LIEN PROTECTION

Radian Guaranty Inc. z Kalifornii, firma ubezpieczająca kredyty hipoteczne, wprowadziła ubezpieczenia typu Title Insurance poprzez spółkę Radian Lien Protection (RLP), która oferuje dodatkową opcję ochrony ryzyka tytułu prawnego jako część polisy ubezpieczeniowej. Dokładna analiza tej oferty ubezpieczeniowej pokazuje dwa rodzaje ryzyka nakładające się na właścicieli polis oferowanych przez firmę Radian:

1. właściciele polis title insurance Radian RLP narażeni są na wyższe ryzyko niewypłacalności firmy ubezpieczeniowej niż ci, którzy kupią podobne polisy od ubezpieczyciela oferującego tylko ubezpieczenie TI.
2. posiadacze polis ubezpieczeń kredytów hipotecznych (Mortgage Insurance) firmy Radian mają większy poziom ryzyka niewypłacalności ubezpieczyciela, niż ci, którzy kupują ten sam produkt od firmy ubezpieczeniowej prowadzącej jednorodną działalność ubezpieczeniową. Wyższe ryzyko niewypłacalności firmy Radian występuje od momentu, kiedy rozszerzono ofertę na ubezpieczenie tytułu prawnego.

I. 5 Wnioski

W świetle amerykańskich doświadczeń nasuwa się pytanie, czy jest ekonomiczne uzasadnienie konieczności wdrożenia jednorodnej linii biznesu (monoline insurance) dla ubezpieczeń kredytów hipotecznych (MI) i tytułu prawnego (TI). Dla ubezpieczeń kredytów hipotecznych (MI) głównym powodem istnienia struktury jednorodnej linii biznesu jest to, że ubezpieczenie to zawiera w sobie ryzyko katastroficzne. Jeśli ubezpieczenie kredytów hipotecznych zostanie połączone z innymi rodzajami działalności ubezpieczeniowej, to powstaje wtedy ryzyko, że w przypadku wystąpienia fali wysokiego poziomu szkód, firma ubezpieczeniowa może zostać wystawiona na ryzyko niewypłacalności lub też w wyniku dużych strat przenieść ich koszty na posiadaczy polis innych linii biznesowych.

Dla ubezpieczycieli tytułu prawnego motywacją do stosowania jednej linii biznesu jest to, że poprzez ograniczenie działalności tylko do ubezpieczenia TI, jest ona bezpieczna, gdyż dzięki dogłębnemu badaniu stanu prawnego nieruchomości ubezpieczyciel może znacznie ograniczyć ryzyko wystąpienia strat. Ubezpieczenie tytułu prawnego posiada cechy nieograniczonego trwania (ubezpieczenie bezterminowe). Główne ryzyko, jakie w nim występuje, nie pochodzi od ubezpieczonego ryzyka prawnego, ale od ubezpieczyciela, który w przypadku poniesienia strat na innej działalności może być zmuszony do ogłoszenia niewypłacalności.

Rozdział II. Opis i charakterystyka produktu

Generalnie TI jest bardzo prostym produktem ubezpieczeniowym, bazującym na standardowej polisie, która jest bardzo podobna we wszystkich firmach ubezpieczeniowych (wzór polisy został opracowany przez stowarzyszenie ALTA). Polisy ubezpieczeniowe TI oferowane są w dwóch podstawowych wariantach:

• dla właścicieli nieruchomości (nazywane są owner policy);
• dla kredytodawców (nazywane są lender policy).

W obydwu przypadkach pobierana jest opłata w formie jednorazowej składki i obydwie polisy zabezpieczają jej posiadacza przed skutkami błędów popełnionych w trakcie przenoszenia tytułu prawnego do nieruchomości. Dodatkowo również, polisa ubezpieczeniowa dla kredytodawców gwarantuje, że hipoteka ustanowiona na zabezpieczenie udzielonego kredytu zachowa swój priorytet i będzie egzekwowalna. Ponadto ten rodzaj ubezpieczenia pokrywa koszty obrony prawnej (bez limitu kosztów) w przypadku stwierdzenia, że w stosunku do nieruchomości (lub ubezpieczonej hipoteki) zgłaszane są roszczenia. Przykładowe przyczyny szkód chronionych przez TI to błędy lub ominięcia w tytule prawnym do nieruchomości, fałszerstwo, pominięty spadkobierca, i inne nierozpoznane wcześniej roszczenia.

Ubezpieczyciel oferujący TI albo opłaca koszty sądowe obrony tytułu prawnego do nieruchomości albo wypłaca odszkodowanie za straty spowodowane przez tzw. defekty w samym tytule prawnym do nieruchomości. Polisy właścicielskie są nieograniczone w czasie i obowiązują dopóki nieruchomość nie zostanie sprzedana (kontynuacja ochrony jest przekazywana zgodnie z dziedziczeniem nieruchomości), podczas gdy polisy dla kredytodawców są aktywne dopóki związany z nią kredyt nie zostanie spłacony.

II. 1 Kto korzysta

Ubezpieczenie TI jest stosowane zarówno do ochrony klientów indywidualnych, ale także nieruchomości komercyjnych. Szczególną rolę TI odgrywa zwłaszcza w zakresie wspierania rozwoju komercyjnych inwestycji budowlanych, zapewniając inwestorom gwarancję ochrony ich interesów do nieruchomości.

II. 2 Zakres Ochrony

• Nieznane defekty prawne tytułu prawnego własności nieruchomości.
• Istniejące roszczenia do nieruchomości (np. poprzedni właściciel nie opłacił podatków, rat kredytu).
• Naruszenie prawa własności (np. sprawy sporne dotyczące wyznaczenia granic sąsiadujących nieruchomości).
• Wyłudzenie tytułu prawnego do nieruchomości lub oszustwo.
• Błędy jakie powstały w czasie spisywania umowy przeniesienia własności lub w księdze wieczystej.

II. 3 Przedmiot ubezpieczenia

W ...