Raporty | Raport AMRON-SARFiN – IV kwartał 2012 r.

Jacek Furga
Przewodniczący Komitetu ds. Finansowania Nieruchomości Związku Banków Polskich,
Wiceprezes Zarządu Centrum Prawa Bankowego i Informacji Sp. z o.o.

To nie był typowy rok dla rynku mieszkaniowego. Zachowania jego uczestników wymuszane były przez zapowiedziane wcześniej przez rząd i uchwalone przez Sejm zmiany ustaw. W I kwartale deweloperzy, „uciekając” przed obowiązkiem prowadzenia rachunków powierniczych, nałożonym na nich przez wchodzącą z dniem 29 kwietnia 2012 r. w życie Ustawą o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, wprowadzili na rynek większość przygotowywanych inwestycji. Według danych GUS, liczba oddanych do użytkowania mieszkań wzrosła w I kwartale 2012 roku o ponad 32 proc. w relacji do I kwartału roku 2011. Oferta deweloperska na rynku pierwotnym wynosiła na koniec roku 2012 ponad 54 tys. mieszkań, które nie znalazły nabywców.

Z kolei w IV kwartale wyścig z czasem rozpoczęli potencjalni kredytobiorcy, którzy chcieli wykorzystać ostatnią szansę na skorzystanie z atrakcyjnej pomocy państwa w spłacie kredytu mieszkaniowego w ramach wygaszanego z końcem 2012 roku Programu „Rodzina na Swoim”. W IV kwartale 2012 roku odnotowano najwyższą w całym okresie obowiązywania Programu liczbę 15 828 udzielonych kredytów – w porównaniu z poprzednim kwartałem, kredytów w ramach Programu udzielono o 41,46 proc. więcej w ujęciu ilościowym i o 39,62 proc. więcej w ujęciu wartościowym. Ponadto, na koniec roku 2012 w bankach na uzupełnienie dokumentacji czekało ponad 26 tys. złożonych wniosków kredytowych.

Jeśli do tego dołożymy zapowiedzi Komisji Nadzoru Finansowego dotyczące zmian w zasadach kredytowania hipotecznego, to ocena może być tylko jedna – to nie był dobry rok dla budownictwa mieszkaniowego w Polsce. Wspomniane zmiany regulacji, rosnące zaniepokojenie potencjalnych nabywców mieszkań zapowiedziami ze strony przedstawicieli rządu o spodziewanym pogorszeniu sytuacji gospodarczej w roku 2013, rosnące bezrobocie oraz brak ze strony rządu długoterminowych projekcji i programów wspierania dążeń Polaków do zaspokajania swoich potrzeb mieszkaniowych sprawiły, że wyniki minionego roku okazały się słabsze od prognozowanych.

Rok 2012, w porównaniu do roku poprzedniego, przyniósł wynik gorszy o ponad 20 proc. w wartości udzielonych kredytów, uzyskując poziom 39,1 mld złotych przy 196 557 udzielonych kredytach. Był to z jednej strony efekt niższej o prawie 15 proc. liczby udzielonych kredytów, lecz również prawie siedmioprocentowego spadku średniej wartości udzielonego kredytu. Pomimo tych spadków, do 1,732 mln sztuk wzrosła liczba czynnych umów kredytowych, przy zachowaniu poziomu łącznego zadłużenia na praktycznie niezmienionym poziomie 316 mld złotych.

Ostatni kwartał 2012 roku był już szóstym kwartałem, w którym odnotowano spadek liczby udzielanych kredytów – kwartał zamknął się łączną liczbą 47 523 nowych umów kredytowych. Łączna wartość nowych kredytów z IV kwartału wyniosła 8,843 mld zł, czyli o ponad 20 proc. mniej w porównaniu do III kwartału 2012 roku. Był to najgorszy kwartalny wynik od I kwartału 2009 roku, kiedy to łączna wartość nowych umów wyniosła 7,609 mld zł.

Obserwując zmiany struktury walutowej nowego portfela kredytów mieszkaniowych w kolejnych kwartałach minionego roku, można ze spokojem zrezygnować z analizy struktury walutowej nowego portfela kredytów hipotecznych w kolejnych okresach. O ile jeszcze w pierwszym kwartale kredyty walutowe stanowiły ponad 15 proc. portfela, to w czwartym kwartale już niecałe 2,5 proc. Na rynku niepodzielnie króluje kredyt złotowy!

Ostatni kwartał roku 2012 przyniósł spadek liczby budów rozpoczętych – aż o 26 proc. w porównaniu do ostatniego kwartału 2011 roku. Spadek dotyczył również wydanych pozwoleń na budowę – zgodnie z danymi GUS w ostatnim kwartale 2012 roku wydano 37 155 pozwoleń, czyli 7 proc. mniej niż w III kwartale 2012 roku oraz 13 proc. mniej niż w tym samym okresie roku 2011. Wzrosła jedynie liczba mieszkań oddanych do użytkowania – w porównaniu do III kwartału 2012 r. o 29 proc. Generalnie, wszystkie wskaźniki rynku mieszkaniowego w roku 2012 okazały się niższe nawet tych z roku 2009.

Rok 2012 był już piątym z kolei okresem kontynuacji spadku średnich cen lokali mieszkalnych w największych miastach Polski. W Warszawie średnia cena transakcyjna na koniec grudnia spadła do poziomu 7 134 zł/m2, czyli o 199 zł w porównaniu do września 2012 roku oraz o 522 zł w porównaniu do grudnia 2011 roku. W skali roku 2012 największy spadek cen transakcyjnych mieszkań odnotował rynek krakowski – o 663 zł/ m2. Do spadku cen mieszkań przyczynił się głównie systematyczny wzrost podaży nowych mieszkań obserwowany od połowy roku 2010 oraz coraz trudniej dostępny kredyt hipoteczny.

Po nałożeniu na ten obraz coraz powszechniejszego przeświadczenia, że to właśnie w roku 2013 polską gospodarkę czeka dołek obecnego cyklu koniunkturalnego, można zaryzykować stwierdzenie, że spadek cen mieszkań będzie postępował, choć już wolniej niż w roku bieżącym, co najmniej do wiosny 2014 roku.

Rzeczywistość roku 2012 okazała się gorsza niż nasze najbardziej pesymistyczne prognozy. Nie tylko nie udało się uzyskać prognozowanego wyniku na poziomie 200 tys. kredytów o łącznej wartości 42 mld zł, ale nie udało się nawet obronić poziomu 40 mld zł. Wyniki roku 2012 okazały się najsłabsze od kryzysowego roku 2009, a w niektórych wskaźnikach nawet słabsze od tych z roku 2009.

Bez szybkiego działania rządu i odważnych decyzji parlamentu, podjętych ponad podziałami politycznymi, nie widzę szansy na poprawę sytuacji na rynku mieszkaniowym w kolejnych latach. Zasygnalizowany nowy rządowy program „Mieszkanie dla Młodych” z pewnością nie przyniesie zmian tych pesymistycznych prognoz. Związek Banków Polskich konsekwentnie od kilku lat przedkłada rządowi i parlamentowi ocenę bieżącej sytuacji na rynku mieszkaniowym oraz propozycje gotowych rozwiązań, zwłaszcza w zakresie programu mieszkań na wynajem oraz wspierania skłonności do oszczędzania w kasach budowlanych. Bez systemowego rozwiązania w postaci systemu długoterminowego oszczędzania na cele mieszkaniowe oraz bez wspierania przez państwo skłonności do oszczędzania gospodarstw domowych, nie można liczyć na poprawę sytuacji nie tylko w obszarze kredytowania hipotecznego, lecz generalnie, w obszarze rozwoju budownictwa mieszkaniowego.

Zainteresowanych rozszerzoną wersją raportu, jak również innymi, bardziej szczegółowymi analizami, w tym dla lokalnych rynków nieruchomości mieszkaniowych i gruntowych, zapraszam na naszą stronę internetową www.amron.pl

Zapraszam Państwa do lektury Raportu. Będziemy zobowiązani za wszelkie uwagi pozwalające na doskonalenie jego kolejnych wersji. Pytania i sugestie proszę kierować na adres e-mail: raport@amron.pl. Jacek Furga

* Centrum AMRON jest jednostką powołaną do zarządzania Systemem Analiz i Monitorowania Rynku Obrotu Nieruchomościami, działającą w strukturze organizacyjnej Centrum Prawa Bankowego i Informacji Sp. z o.o.

SYTUACJA NA RYNKU KREDYTÓW MIESZKANIOWYCH

Liczba czynnych kredytów mieszkaniowych

Rok 2012, w porównaniu do poprzedniego, przyniósł ponad 6 proc. wzrost łącznej liczby czynnych umów kredytowych, która na koniec grudnia 2012 r. wyniosła 1 731 593 sztuk aktywnych kredytów. W okresie od października do grudnia liczba czynnych kredytów wzrosła o 27 179 sztuk w porównaniu do przyrostu netto na poziomie 38 653 umów w trzecim kwartale 2012 roku.

Całkowity stan zadłużenia z tytułu kredytów mieszkaniowych

Na koniec 2012 roku całkowity stan zadłużenia z tytułu kredytów mieszkaniowych wyniósł 316,331 mld zł. Roczny przyrost łącznej wartości długu był najmniejszy od początku badanego okresu (2005-2012 r.) i wyniósł niecały 1 proc., porównując do wyniku notowanego na koniec 2011 roku. Do tej pory najniższym przyrostem wysokości łącznego zadłużenia gospodarstw domowych z tytułu nowo udzielonych kredytów hipotecznych charakteryzował się pierwszy rok obecnego kryzysu – 2009. Jednak ten najniższy dotychczas poziom rocznego wzrostu zadłużenia wynosił w roku 2009 aż 11,6 proc.

Wykres 2 przedstawia zmianę stanu zadłużenia gospodarstw domowych z tytułu zaciągniętych kredytów mieszkaniowych (w mld zł) od 2005 roku.

Liczba i wartość nowo udzielonych kredytów mieszkaniowych

Rok 2012 charakteryzował się systematycznym, powtarzanym w kolejnych kwartałach spadkiem wartości nowo udzielonych kredytów hipotecznych. W ostatnim kwartale łączna wartość nowych kredytów wyniosła 8,843 mld zł, czyli o ponad 20 proc. mniej w porównaniu do III kwartału 2012 roku. Jest to najgorszy kwartalny wynik od I kwartału 2009 roku, kiedy to łączna wartość nowych umów wyniosła 7,609 mld zł. Łączna wartość nowo podpisanych umów w 2012 roku zamknęła się kwotą 39,108 mld zł – co oznacza, że nie udało się osiągnąć prognozowanego poziomu 40 mld zł na koniec roku.

Spadek dotyczył również liczby nowych umów kredytowych, zarówno w całym roku, jak i w czwartym kwartale. W IV kwartale liczba nowo podpisanych umów o kredyt mieszkaniowy wyniosła 47 523, co oznacza spadek o ponad 6 proc. w porównaniu do III kwartału 2012 roku. Liczba nowo podpisanych umów kredytowych w całym 2012 roku była niższa o prawie 15 proc. w porównaniu do roku 2011 i wyniosła 196 557 sztuk nowych umów.