Raport z rynku nieruchomości – czerwiec 2014

Zmiany cen ofertowych na wtórnym rynku mieszkaniowym w maju nie były znaczące. Z wyjątkiem nadmorskiego kurortu – Sopotu, w którym średnia stawka za m2 używanego lokalu wzrosła o blisko 300 zł, w żadnym z pozostałych 17 miast różnica ceny metra kwadratowego nie przekroczyła 90 zł.

Z analizy portalu Domy.pl wynika, że oprócz wspomnianego Sopotu wzrost stawek zanotowało jeszcze 6 miast. Jednak o ponad 1% wzrosły ceny tylko w Olsztynie – o 1,6%, tj. o 67 zł na m2.

W Lublinie i Poznaniu ceny ofertowe w maju utrzymały się na poziomie z kwietnia br. To samo można powiedzieć o Warszawie, w której gwoli matematycznej ścisłości ceny wzrosły, ale zaledwie o 0,1%. Przy średniej stawce w stolicy wynoszącej 8351 zł za m2 wzrost o 12 zł pozostaje bez znaczenia.

Z grona 9 miast, w których mieszkania staniały, największe – ponad 1-procentowe spadki zanotowały: Gorzów Wlkp. – o 2,4%, Kielce – o 2%, Szczecin – o 1,9%, Łódź – o 1,7% oraz Rzeszów – o 1,4%.

W porównaniu z majem roku ubiegłego ceny mieszkań używanych w 9 miastach wzrosły – średnio o 1,7%, i również w 9 spadły – średnio o 0,9%.

 Kredyty nowe: Rosną marże, ale nie rośnie oprocentowanie

Średnia rata od 100 tys. zł pożyczonych na 30 lat wynosi obecnie 508 zł. W porównaniu z sytuacją sprzed miesiąca niemal się nie zmieniła, bo też przeciętne oprocentowanie pozostało na prawie niezmienionym poziomie – 4,53 proc. Składowe oprocentowania kredytów mieszkaniowych nie przedstawiają się jednak tak samo jak w maju. W górę z 1,80 proc. do 1,85 proc. poszła przeciętna marża kredytu, a 3-miesięczny WIBOR spadł z 2,72 proc. do 2,68 proc. Tym samym dalej podtrzymywany jest trend wzrostu kosztów kredytów mieszkaniowych. O ile stosowana do wyliczenia oprocentowania stawka WIBOR zależna jest od obowiązujących stóp procentowych i ma zmienny charakter (banki aktualizują ją przeważnie co trzy miesiące), to marża pozostaje w umowie kredytowej na zawsze.

Wybierając się po kredyt mieszkaniowy warto więc negocjować ten element umowy. O niższą marżę będzie łatwiej jeśli na koncie są pieniądze na wkład własny w zakup mieszkania. Im więcej tym lepiej, choć czasami w takich sytuacjach mści się na kliencie fakt, że dopożycza niską kwotę i bank w takich sytuacjach liczy wyższą marżę. Bez pieniędzy o kredycie nie ma jednak mowy, konieczne minimum wynosi 5 proc. wartości nieruchomości i nie powinno pochodzić z innego kredytu. Od przyszłego roku wymagany wkład własny wzrośnie do 10 proc. Oszczędności na współfinansowanie zakupu nieruchomości nie muszą mieć osoby, które mogą skorzystać z rządowego programu pomocy przy zakupie pierwszego mieszkania „Mieszkanie dla Młodych”. Aby to się udało zarówno chętni jak wybrane przez nich mieszkanie, muszą spełnić liczne warunki. W zamian single i małżeństwa bez potomków mogą uzyskać 10 proc. dopłaty, a posiadający dzieci – 15 proc. liczone dla max. 50 mkw. wyłącznie nowych mieszkań/domów z cenami akceptowanymi w programie. Po kredyt z MdM można pójść do dziesięciu banków: PKO BP, Pekao, Getin Noble Bank, Aliora, SGB, BGŻ, BPS, Millennium, EuroBanku i Deutsche Banku. Jedenasty bank – BOŚ jest w trakcie przygotowywania oferty.

Już tylko kilka dni zostało na zaciągnięcie kredytu walutowego, głównie mowa tu o kredytach w euro. Od lipca banki będą mogły pożyczyć klientowi tylko w walucie w której osiąga się większość dochodów.

Kredyty spłacane: w złotowych i walutach taniej

WIBOR od roku jest wyjątkowo łaskawy dla obsługujących kredyty ze zmiennym oprocentowaniem. 3-miesięczna stawka zazwyczaj doliczana do marży kredytów mieszkaniowych od czerwca zeszłego roku znajduje się na rekordowo niskim poziomie. Jest to około 2,7 proc. i zaczyna spadać nawet poniżej tego pułapu. Choć do dobrego łatwo się przyzwyczaić, to warto przypomnieć, że w styczniu zeszłego roku przy ówczesnej przeciętnej marży 1,59 proc. rata od 100 tys. zł kredytu wynosiła 576 zł, dziś jest to 493 zł. Powód? Półtora roku temu WIBOR 3M przekraczał 4 proc. teraz wynosi 2,68 proc. I rośnie szansa, że będzie jeszcze niższy. Po tym jak Europejski Bank Centralny obniżył podstawową stopę procentową z 0,25 proc. do 0,1 proc., a depozytową stopę procentową do minus 0,1 proc. wzrosło prawdopodobieństwo, że również nad Wisłą stopy pójdą w dół. Podstawy to większa różnica stóp procentowych pomiędzy Polską a Eurolandem, a także utrzymywanie się u nas niskiej inflacji przy niezłym wzroście PKB. Decydujące dla dalszych działań RPP będą informacje zawarte w lipcowej publikacji prognozy inflacji oraz wzrostu gospodarczego. Już teraz jednak inwestorzy przewidujący wysokość 3-miesięcznej stawki WIBOR nabrali przekonania, że RPP zetnie stopy, prognozują, że w najbliższych miesiącach WIBOR 3M spadnie do 2,5 proc., a za pół roku i rok może zniżyć się nawet do ok. 2,4 proc. Powrót do obecnego poziomu WIBOR-u 3M – 2,7 proc. przewidywany jest za blisko dwa lata. Obniżka WIBOR-u do 2,4 proc. oznaczałaby dalszy spadek raty opisywanego wcześniej kredytu z 493 do 477 zł.

Czerwiec przyniósł dobre wieści nie tylko zadłużonym w złotych, ale również we franku szwajcarskim i euro. W beczce miodu pojawiła się jednak łyżka dziegciu w postaci afery podsłuchowej.

Odważny ruch EBC (ścięcie głównej stopy z 0,25 do 0,1 proc.) wykonany 5 czerwca przełożył się na spadek EUROIBOR-u – stawki, która poza marżą decyduje o oprocentowaniu kredytów w euro, spłacanych w Polsce przez 113,2 tys. klientów zadłużonych na mieszkania. Gdy miesiąc temu EUROIBOR wynosił 0,32 proc. teraz jest to 0,21 proc. Ale co bardziej istotne decyzja banku centralnego strefy euro przełożyła się na umocnienie złotego. PLN pomaga różnica między stopami procentowymi w strefie euro i w Polsce oraz niezłe tempo rozwoju naszej gospodarki.

W efekcie średni kurs euro w NBP miał w ostatnim miesiącu nawet dzień z notowaniami poniżej 4,10 zł. Niestety wpływ decyzji EBC zatarła nieco afera taśmowa i koniec końców nie obserwujemy takiego umocnienia złotego, jak można było się wcześniej spodziewać. Ale i tak średnie notowania euro z ostatnich 30 dni spadły poniżej 4,14 zł i są korzystniejsze od średniej z trzech miesięcy o 3 grosze.

W przypadku franka szwajcarskiego średnia z ostatniego miesiąca wyniosła 3,39 zł, wobec przeciętnej 3,42 zł z ostatnich trzech miesięcy. Są powody do zadowolenia, choć w ostatnich dniach kurs CHF znów pnie się w górę.

Działania EBC nie zainspirowały Szwajcarskiego Banku Narodowego do wprowadzania zmian i 19 czerwca pozostawił on główną stopę procentową na dotychczasowym poziomie czyli w przedziale 0 – 0,25 proc. LIBOR CHF 3M wynosi – 0,014 proc.

Marcin Drogomirecki
Domy.pl – część nieruchomościowa
Halina Kochalska
Open Finance – część kredytowa