Przystępność cen nieruchomości mieszkaniowych
Przystępność cen została porównana za pomocą stosunku mediany cen mieszkań do mediany rocznych dochodów brutto gospodarstw domowych (wielokrotność mediany). W przypadku, gdy takie dane nie były dostępne, posłużono się stosunkiem średniej ceny mieszkań do średnich rocznych dochodów brutto (wielokrotność średniej). Wymienione wskaźniki nie stanowią perfekcyjnych miar, ponieważ nie uwzględniają różnic w metrażu ani w standardzie mieszkań, stanowią jednak pewne przybliżenie, które pozwala na szybkie porównanie cen na różnych rynkach mieszkaniowych. W zależności od wielkości miary, rynki są klasyfikowane jako przystępne (jeśli miara wynosi nie więcej niż 3,0), umiarkowanie nieprzystępne (powyżej 3,0, ale nie więcej niż 4,0), poważnie nieprzystępne (powyżej 4,0, ale nie więcej niż 5,0) oraz drastycznie nieprzystępne (powyżej 5,0).
Przystępność cenowa nieruchomości mieszkaniowych na świecie
Historyczne dane pokazują, że przez długi okres czasu wielokrotność mediany w sześciu analizowanych krajach (Australia, Kanada, Irlandia, Nowa Zelandia, Wielka Brytania, Stany Zjednoczone) była zbliżona, kształtując się na poziomie 2,0 – 3,0. Ceny pozostawały na podobnym poziomie w latach 80. i 90., później jednak pojawił się trend wzrostowy. W 2016 trend nadal był obserwowalny – wykres 1. przedstawia wyniki ostatniej edycji badania dla kilkunastu wybranych rynków. Najmniej przystępnym rynkiem w 2016 roku, a także w ciągu 7 poprzednich lat, gdzie mediana ceny mieszkań przewyższa aż 18-krotnie medianę rocznych dochodów, okazał się Hong-Kong. Kolejnymi najmniej przystępnymi miastami są Sydney, Vancouver oraz Auckland. Co ciekawe, w Australii, Nowej Zelandii i Wielkiej Brytanii żaden z analizowanych rynków nie znalazł się w grupie przystępnych cenowo. Miasta, które zostały ocenione jako najmniej przystępne pod względem zakupu mieszkań, zostały także ocenione jako charakteryzujące się największym ryzykiem powstania bańki inflacyjnej. Na najbardziej przystępne mieszkania mogą natomiast liczyć mieszkańcy wielu miast Stanów Zjednoczonych.
Ciekawym przypadkiem jest Singapur – chociaż znajduje się on w grupie poważnie nieprzystępnych rynków mieszkaniowych, wielokrotność mediany wynosząca 4,8 jest relatywnie niska, biorąc pod uwagę fakt, że jest on jednym z najbardziej ograniczonych geograficznie miast z limitowanymi możliwościami znalezienia przestrzeni na nowe inwestycje. Te niezwykłe okoliczności spowodowały, że władze kraju zdecydowały się na utworzenie państwowego programu mieszkaniowego, w wyniku którego powstało wiele nowych mieszkań. Dodatkowo, państwo zapewnia subsydia na zakup mieszkań z rynku pierwotnego, a 88% mieszkań stanowi własność mieszkańców kraju. Singapur bez wątpienia odniósł sukces w utrzymywaniu stabilnych cen nieruchomości mieszkaniowych.
Przystępność cen mieszkań w największych miastach Polski
Aby zmierzyć przystępność cenową mieszkań w największych miastach Polski, wyznaczono wielokrotność średniej w oparciu o dane za 2016 rok. Wykres 3. przedstawia wielkości miary dla Warszawy, Krakowa, Poznania, Wrocławia, Gdańska, Łodzi, Białegostoku oraz aglomeracji katowickiej. Żadne z analizowanych miast nie kwalifikuje się do grupy rynków przystępnych cenowo (wartość wielokrotności średniej dla każdego z nich jest większa od 3,0), a pięć najdroższych według klasyfikacji Demographii można określić jako drastycznie nieprzystępne. Najdłużej na swoje mieszkania muszą pracować mieszkańcy Krakowa i Warszawy – średnia wartość nieruchomości mieszkaniowych jest równa ponad 6-krotności średnich rocznych zarobków brutto. Najbardziej przystępnym rynkiem okazuje się aglomeracja katowicka – wielokrotność średniej wynosi tam 3,31 (co prawie pozwala go zaliczyć do rynków przystępnych cenowo). Relatywnie przystępne na tle innych miast są również mieszkania w Łodzi (wielokrotność średniej równa 4,38).
Przyczyny rosnących cen nieruchomości mieszkaniowych
Problem rosnących cen mieszkań na świecie staje się coraz bardziej poważny. Efekty malejącej przystępności cenowej mieszkań dla klasy średniej to m.in. gorsza jakość życia (rodziny są zmuszone do zakupu mniejszych mieszkań/domów) i mniejsze poczucie stabilności ekonomicznej, ponieważ wydatki mieszkaniowe stanowią istotną część całkowitych wydatków gospodarstw domowych. Dodatkowo, mniejszy procent rodzin może sobie pozwolić na zakup nieruchomości mieszkaniowej na własność, a mieszkania stają się przeludnione.
Wyniki raportu nie pozostawiają wątpliwości, że rosnące ceny mieszkań w większości przypadków są spowodowane przez ten sam czynnik: ograniczenia podaży mieszkań. Według autorów raportu, wprowadzenie restrykcyjnych regulacji dotyczących zagospodarowania przestrzeni miejskiej prowadzi do rosnących cen gruntów, a tym samym do wzrostu cen nieruchomości. Miasta, w których prowadzi się liberalną politykę gospodarowania gruntami, charakteryzują się mniejszą wartością wielokrotności mediany. Liberalna polityka gospodarowania gruntami według autorów raportu to taka, w której nowe nieruchomości mieszkaniowe mogą bez przeszkód powstawać na obrzeżach miasta (z wykluczeniem obszarów chronionych), innymi słowy zakłada się, że na obrzeżach istnieje wolny rynek gruntów. W ten sposób, gdy grunty nie są dostępne bliżej centrum miasta, podaż jest w stanie odpowiedzieć na rosnący popyt, a ceny nie są windowane w górę. Restrykcyjna polityka gruntowa zakłada natomiast, że nie istnieje wolny rynek gruntów na obrzeżach miasta. Zazwyczaj jej podstawą jest wytyczanie planów zagospodarowania przestrzeni miejskiej, często ze ścisłym wytyczeniem części miasta, gdzie nowe inwestycje są dozwolone. Przykładem takiej restrykcyjnej polityki może być wyznaczanie tzw. pasów lub pierścieni zieleni (green belts), które określają granice rozbudowy miasta w celu pozostawienia obszaru nienaruszonej dzikiej przyrody dookoła niego (co obserwujemy przykładowo w miastach Wielkiej Brytanii). Innymi przykładami są polityka inteligentnego rozwoju miasta (smart growth) czy konsolidacji miast (urban consolidation), które również hamują rozbudowę miast.
Patrycja Lewandowska
Analityk Rynku Nieruchomości
Centrum AMRON
