Przekształcenie użytkowania wieczystego: najczęstsze problemy prawne i jak sobie z nimi radzić?
Przekształcenie użytkowania wieczystego pod domami i blokami to bezprecedensowa operacja, która dość zasadniczo zmienia stosunki własnościowe w wielu miastach. Ogólne szacunki mówią, że to gruntowe uwłaszczenie objęło nawet 2,5 miliona osób. Mowa o Polakach posiadających domy lub lokale wybudowane na gruncie wcześniej należącym do samorządów albo Skarbu Państwa. Tak duża skala operacji przekształceniowej sprzyja powstawaniu różnych problemów. Wbrew pozorom, są one związane nie tylko z tempem wydawania zaświadczeń o przekształceniu współużytkowania wieczystego we współwłasność. Warto wiedzieć, że przekształcenie użytkowania wieczystego jest kłopotliwe między innymi dla niektórych przedsiębiorców.
Wiele zaświadczeń wciąż jeszcze nie jest gotowych
Jeżeli chodzi o przekształcenie użytkowania wieczystego, to oczy dziennikarzy często są skierowane na Warszawę. Wynika to między innymi z bardzo dużej liczby zaświadczeń przekształceniowych, które musieli wydać stołeczni urzędnicy. Chodzi o mniej więcej 450 000 dokumentów. Już od dawna było wiadomo, że tych wszystkich zaświadczeń nie uda się przygotować do końca 2019 roku. Aktualne dane mówią, że w Warszawie zostało już wydanych niemal 90% zaświadczeń. Nie oznacza to jednak, że stołeczni urzędnicy zakończą pracę bardzo szybko.
„Na koniec pozostawiono bowiem najbardziej kłopotliwe przypadki przekształcenia” – dodaje Leszek Markiewicz, ekspert portalu NieruchomosciSzybko.pl.
Wbrew pozorom, Warszawa nie cechuje się największymi opóźnieniami, jeżeli chodzi o tempo wydawania potrzebnych zaświadczeń. Sytuacja wygląda o wiele gorzej między innymi we Wrocławiu oraz Częstochowie.
„Urzędnicy nie bez racji tłumaczą, że dodatkową pracę, którą generuje przekształcenie użytkowania wieczystego muszą wykonać bez realnego wsparcia ze strony administracji centralnej” – zauważa Leszek Markiewicz.
Na całe szczęście, opóźnienia w wydawania zaświadczeń przekształceniowych nie oznaczają poważnych kłopotów dla zdecydowanej większości zainteresowanych osób. Ustawa regulująca przekształcenie użytkowania wieczystego (Ustawa z 20 lipca 2018 r. – Dz. U. z 2019 r. poz. 916 ze zm.) zapewnia bowiem dwumiesięczny termin na złożenie wniosku o bonifikatę przez te osoby, które otrzymały zaświadczenie po 30 listopada 2019 r. Ewentualne opóźnienie związane z dostarczeniem zaświadczenia może jedynie skutkować koniecznością uregulowania całej opłaty przekształceniowej za 2019 r. i/lub 2020 r.
Czytaj także: Ruszą inwestycje mieszkaniowe na gruntach oddanych w użytkowanie wieczyste >>>
„Te wpłaty zostaną jednak później rozliczone po przyznaniu bonifikaty” – przypomina ekspert portalu NieruchomosciSzybko.pl.
Zróżnicowanie bonifikat budzi pewne wątpliwości…
Nie tylko opóźnienia związane z wydawaniem potrzebnych zaświadczeń wzbudzają pewne wątpliwości. Warto również pamiętać o tym, że wysokość samorządowych bonifikat jest zróżnicowana. Wiele gmin w ramach swoich samodzielnych decyzji wprowadziło bonifikaty na standardowym poziomie przewidzianym również dla byłych gruntów Skarbu Państwa (60%). Mieszkańcy takich jednostek samorządu terytorialnego, z zazdrością patrzą między innymi na warszawskie stawki bonifikaty (98% – 99%). Duże zróżnicowanie samorządowych bonifikat powoduje kontrowersje – podobnie jak wcześniejsze wyceny gruntów.
„Wspomniane wyceny wpływały na poziom opłat za użytkowanie wieczyste, a teraz stanowią podstawę do określenia wysokości rocznej i jednorazowej opłaty przekształceniowej” – mówi Leszek Markiewicz.
Zaletą aktualnych przepisów na pewno jest to, że zobowiązują one wojewodę do ustalenia na terenie danej gminy stawek bonifikaty dotyczących działek Skarbu Państwa nie niższych od tych, które mają zastosowanie do samorządowych gruntów. Jest to odpowiedź na wcześniejsze wątpliwości odnośnie bardzo różnej wysokości warszawskich bonifikat dla osób uwłaszczonych na samorządowych gruntach (98%/99%) oraz byłych współużytkowników wieczystych działek Skarbu Państwa (60%).
„Obecnie taka różnica została już zlikwidowana (nie tylko w Warszawie)” – wyjaśnia ekspert portalu NieruchomosciSzybko.pl.
Przedsiębiorcy muszą uważać na limit „de minimis”
Przekształcenie użytkowania wieczystego na pewno jest dość problematyczne dla tych przedsiębiorców, którzy ze względu na opisywaną operację przekroczą limit dopuszczalnej pomocy publicznej albo już go wykorzystali.
„W nawiązaniu do tego tematu, Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów opublikował nawet specjalne wyjaśnienia dla firm” – komentuje Leszek Markiewicz.
Wspomniany limit pomocy publicznej (de minimis) wynosi 200 000 euro w ciągu trzech lat podatkowych. Firmy przekraczające limit, będą musiały wnieść dopłatę obliczaną w następujący sposób: poziom dopłaty = wartość rynkowa gruntu – (suma opłat przekształceniowych + wartość dostępnego przed przekształceniem limitu pomocy de minimis). Pomoc publiczna nie zostanie udzielona wtedy, gdy przedsiębiorca wybierze płatność przez:
- 99 lat (przy stawce dawnej opłaty za użytkowanie wieczyste wynoszącej 1%) lub
- 50 lat (dawna stawka: 2%) lub
- 33 lata (dawna stawka: 3%)
Na całe szczęście, osiągniecie wspomnianego limitu de minimis nie grozi tysiącom osób, które posiadają część jednego mieszkania wydzieloną na potrzeby działalności gospodarczej.
„Tacy drobni przedsiębiorcy muszą jednak wypełnić dodatkowe oświadczenie, w którym poinformują gminę o sposobie wykorzystania lokalu na potrzeby firmowe” – podkreśla ekspert portalu NieruchomosciSzybko.pl.
O pozytywnym rozstrzygnięciu mogą mówić również spółdzielnie mieszkaniowe. Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów wyjaśnił, że jako pomoc de minimis jest traktowana tylko przekształceniowa korzyść dotycząca lokali spółdzielni wykorzystywanych do działalności gospodarczej.
„Inna interpretacja przepisów oznaczałaby spore kłopoty dla rodzimych spółdzielni mieszkaniowych” – podsumowuje Leszek Markiewicz.
