Preferencje nabywców na warszawskim rynku nieruchomości w 2021 roku
Zachowania nabywców na rynku nieruchomości często są przedmiotem analiz badań nauk ekonomicznych i specjalistów z branży nieruchomościowej. Preferencje dzielą się na ujawnione i deklarowane.
Preferencje deklarowane dotyczą zachowań potencjalnych konsumentów na moment przeprowadzania wywiadu lub ankiety.
Pierwsze zaś dotyczą rzeczywistych decyzji rynkowych konsumentów i mogą zostać przeanalizowane na podstawie bazy danych o cenach transakcyjnych.
Głównym celem przeprowadzenia badania preferencji nabywców jest pozyskanie wiedzy o czynnikach, które mają wpływ na decyzję o zakupie mieszkania, oddziałując równocześnie na popyt na rynku mieszkaniowym.
Analiza wyników przeprowadzanych regularnie badań pozwala wnioskować, które z ofert w największym stopniu spełniają oczekiwania potencjalnych kupujących i może przyczynić się do regulacji w polityce mieszkaniowej, które w konsekwencji mogą prowadzić do pełniejszego zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych.
Czynniki te stanowią w istocie atrybuty danej nieruchomości i pozwalają na jej ocenę pod względem np. lokalizacji, dostępności komunikacyjnej, powierzchni, estetyki, zaplecza infrastrukturalnego i usługowego.
Innymi atrybutami, na które potencjalni nabywcy zwracają zazwyczaj uwagę, są dostępność terenów zielonych, bliskość obiektów kultury i sportu, a w Warszawie dodatkowo duży atut stanowi sąsiedztwo metra.
Należy podkreślić, że preferencje są również zależne od sytuacji życiowej nabywców, ponieważ inne wymagania mają osoby młode, single, a inne – rodziny z dwójką dzieci.
Zasadniczą rolę podczas zakupu nieruchomości stanowi cena, ponieważ często jest w istocie blokadą kupna danego mieszkania pomimo spełnienia oczekiwań w innych aspektach.
Biorąc pod uwagę stricte atrybuty samego lokalu, dużą rolę odgrywa powierzchnia lokalu, liczba pokoi, kondygnacja lokalu czy też standard wykończenia. Analizie podlegają preferencje ujawnione, czyli takie, które dotyczą rzeczywistych wyborów rynkowych.
Artykuł został przygotowany w oparciu o dane dotyczące cen transakcyjnych lokali mieszkalnych z rynku pierwotnego i wtórnego z 2021 roku w Warszawie, pochodzących z bazy danych AMRON.
Powierzchnia użytkowa
Jednym z czynników determinujących decyzje konsumentów o nabyciu nieruchomości jest powierzchnia użytkowa. Powierzchnie zostały podzielone na grupy zgodnie z klasyfikacją stosowaną przez Narodowy Bank Polski.
TABELA 1. UDZIAŁ TRANSAKCJI ORAZ ŚREDNIA CENA ZA M2 W ZALEŻNOŚCI OD POWIERZCHNI:
WYKRES 1. UDZIAŁ TRANSAKCJI ORAZ ŚREDNIA CENA ZA M2 W ZALEŻNOŚCI OD POWIERZCHNI:
Analizując powyższe dane można wnioskować, że największym zainteresowaniem cieszą się mieszkania średnie, o powierzchniach w przedziale 40,01 m2 – 60 m2. Aż 44,13% analizowanych transakcji dotyczyło właśnie tego segmentu rynku, a średnia cena za metr kwadratowy wyniosła 10 720,52 zł.
Na drugim miejscu pod względem liczby transakcji (23,75%) uplasowały się mieszkania duże – cena średnia za m2 dla mieszkań o powierzchni w przedziale od 60,01 do 80 m2 była najniższa i wyniosła 10 238,86 zł.
Transakcje dotyczące mieszkań małych stanowią 18,32% próby, aczkolwiek średnia cena za metr kwadratowy w tym segmencie jest najwyższa i wyniosła 12 216,45 zł (różnica w porównaniu z najtańszą kategorią, tj. mieszkaniami dużymi, wyniosła 1 977,59 zł).
Największym zainteresowaniem cieszą się mieszkania średnie, o powierzchniach w przedziale 40,01 m2 – 60 m2
Warto dodać, że cena całkowita tego rodzaju mieszkań jest z reguły dużo niższa aniżeli mieszkań średnich, dużych lub bardzo dużych, a często taka powierzchnia mieszkania jest wystarczająca dla gospodarstw jednoosobowych.
Najmniejszy (13,78%) udział w liczbie transakcji stanowią lokale bardzo duże, czyli o powierzchni powyżej 80 m2. Czynnikiem zniechęcającym są najprawdopodobniej wysokie ceny całkowite za mieszkanie.
Czytaj także: NBP: przyspieszenie dynamiki cen mieszkań w większości miast w I kw. 2022 r.
Liczba pokoi
Kolejnym atrybutem poddanym pod analizę jest liczba pokoi. Największe zainteresowanie wśród nabywców wzbudzały lokale dwu- i trzypokojowe – w sumie ponad 75% wszystkich transakcji w próbie.
Na drugim i trzecim miejscu znalazły się mieszkania 4-pokojowe oraz kawalerki, kolejno 11,99% i 10,23% zanotowanych transakcji. Ponownie mieszkania jednopokojowe okazały się tymi najdroższymi biorąc pod uwagę średnią cenę za metr kwadratowy ‒ 12 551,38 zł. Warto zauważyć, że im większa liczba pokoi tym cena średnia za m2 spada.
Najmniejszy, bo zaledwie 3% udział miały mieszkania pięcio- i sześciopokojowe. Podobnie jak w przypadku powierzchni, przyczyną są dużo wyższe ceny całkowite.
Mieszkania jednopokojowe okazały się tymi najdroższymi
Najniższą cenę średnią za m2 odnotowano dla lokali pięciopokojowych – 10 055,87 zł.
TABELA 2. UDZIAŁ TRANSAKCJI ORAZ ŚREDNIA CENA ZA M2 W ZALEŻNOŚCI LICZBY POKOI:
WYKRES 2. UDZIAŁ TRANSAKCJI ORAZ ŚREDNIA CENA ZA M2 W ZALEŻNOŚCI OD LICZBY POKOI:
Czytaj także: Gwałtowny spadek sprzedaży nowych mieszkań i zaklinanie rzeczywistości
Lokalizacja w budynku
Analizie poddano również liczbę transakcji i średnią cenę w zależności od położenia lokalu na poszczególnych kondygnacjach w budynku. Na rynku dominowały transakcje lokali położonych na niższych kondygnacjach (1 – 4) – stanowiły 69,4% próby.
Najwięcej transakcji dotyczyło lokali położonych na kondygnacji drugiej oraz trzeciej (transakcje stanowiły odpowiednio 18,66% i 19,25% całej próby) – nabywcy chętniej kupowali mieszkania na tych kondygnacjach aniżeli na parterze (z udziałem na poziomie 14,63%).
Może to mieć związek z lokalami usługowymi coraz częściej lokalizowanymi na parterach, większym poczuciem bezpieczeństwa i prywatności oraz większym oddaleniem od hałasu (hałas samochodowy, plac zabaw) na kondygnacjach wyższych.
Najdroższe okazały się być lokale położone na kondygnacji 9, 6 i 7
Zauważalny jest również trend spadkowy biorąc pod uwagę liczbę transakcji w zależności od kondygnacji – im wyższa, tym mniejsze zainteresowanie ze strony nabywców.
Najmniej transakcji zarejestrowano w bazie dla lokali położonych na 10 piętrze (1,34%). Co ciekawe, można zauważyć zależność pomiędzy średnią ceną metra kwadratowego a kondygnacją lokalu ‒ wraz ze wzrostem kondygnacji wzrasta średnia cena metra kwadratowego. Najdroższe okazały się być lokale położone na kondygnacji 9, 6 i 7 (odpowiednio 12 474,50 zł, 11 649,64 zł i 11 467,15 zł).
TABELA 3. UDZIAŁ TRANSAKCJI ORAZ ŚREDNIA CENA ZA M2 W ZALEŻNOŚCI OD POŁOŻENIA LOKALU NA KONDYGNACJI:
WYKRES 3. UDZIAŁ TRANSAKCJI ORAZ ŚREDNIA CENA ZA M2 W ZALEŻNOŚCI OD POŁOŻENIA LOKALU NA KONDYGNACJI:
Liczba kondygnacji w budynku
Zbadano również zależność pomiędzy liczbą transakcji i średnią ceną za metr kwadratowy, a liczbą kondygnacji w budynku. Analizy dokonano według podziału budynków zgodnie z Rozporządzeniem Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.
Na wykresie 4. zauważalna jest dominacja budynków średniowysokich – prawie połowa (48,83%) wszystkich transakcji w próbie dotyczyła lokali zlokalizowanych właśnie w tego typu budynkach. Drugie miejsce zajęły budynki niskie z udziałem na poziomie 28,51%. Na końcu znalazły się budynki o co najmniej 10 kondygnacjach – 22,66% transakcji.
Przewaga budynków średniowysokich może mieć związek z rosnącymi cenami gruntów, co powoduje że deweloperzy decydują się na budowę budynków wyższych niż czterokondygnacyjne, w celu uzyskania większych zysków. Budynki niskie cieszą się zainteresowaniem głównie dlatego, że kojarzą się konsumentom z kameralnym charakterem okolicy i spokojem.
Zauważalna jest dominacja budynków średniowysokich – prawie połowa (48,83%) wszystkich transakcji
Biorąc pod uwagę cenę średnią za m2, najwyższą odnotowano dla lokali w budynkach średniowysokich ‒ 11 269,40 zł, która zdecydowanie przewyższała średnią cenę lokali w budynkach niskich – różnica wyniosła 1 723,67 zł. Średnia cena jednego m2 dla lokali w budynkach wysokich w 2021 była porównywalna z budynkami średniowysokimi i wyniosła 11 085,69 zł.
TABELA 4. UDZIAŁ TRANSAKCJI I ŚREDNIA CENA ZA M2 W ZALEŻNOŚCI OD LICZBY KONDYGNACJI W BUDYNKU:
WYKRES 4. UDZIAŁ TRANSAKCJI I ŚREDNIA CENA ZA M2 W ZALEŻNOŚCI OD LICZBY KONDYGNACJI W BUDYNKU:
Karol Kacprzak,
Specjalista ds. Eksploatacji i Rozwoju Systemu AMRON
Centrum AMRON.
e-mail: karol.kacprzak@amron.pl
www.amron.pl
