Popularyzacja najmu, czyli dwa lata Funduszu Mieszkań na Wynajem
Działanie na zasadach wolnorynkowych przekłada się na brak obciążenia dla budżetu państwa oraz na możliwość współpracy z deweloperami czy spółdzielniami mieszkaniowymi, którzy mogą zostać potencjalnymi beneficjentami programu. Na inwestycję BGK przeznaczył 5 mld złotych i za tę kwotę planuje w ciągu 5 lat pozyskać około 20 tysięcy mieszkań w największych aglomeracjach w kraju: warszawskiej, trójmiejskiej, krakowskiej, wrocławskiej, poznańskiej, łódzkiej oraz śląskiej.
Inicjatywa skierowana jest do osób, które nie mogą, bądź nie chcą zaciągać długoletniego zobowiązania jakim jest kredyt hipoteczny, osób, które były już najemcami, ale dotychczasowe warunki najmu ich nie satysfakcjonowały, studentów czy też osób migrujących z powodów zawodowych. Najemcą może zostać każda pełnoletnia osoba fizyczna mająca pełną zdolność do czynności prawnych i spełniająca określone wymagania finansowe, niezależnie od tego, czy jest aktywna zawodowo, czy nie. Oprócz tego lokale będące w zasobie Funduszu mogą zostać wynajęte firmom w celach mieszkaniowych dla pracowników, jak również do prowadzenia nieuciążliwej działalności gospodarczej.
Wysokość czynszu jest uzależniona od miasta, wielkości mieszkania, ceny, za jaką Fundusz nabył dany budynek oraz czasu, na jaki najemca zdecyduje się nająć lokal. Wyróżniono przedziały: od 6 do 12 miesięcy, od 13 do 23 miesięcy i od 24 do 48 miesięcy. Opłata zawiera czynsz, zaliczkę eksploatacyjną oraz opłatę za wywóz śmieci. Najemca płaci prąd, ciepłą/zimną wodę, w sezonie grzewczym za ogrzewanie. Przykładowo za wynajem jednopokojowego mieszkania w Gdańsku o powierzchni 26,6 m2 należy zapłacić 1 470 zł przy najmie na okres od 6 do 23 miesięcy lub 1 270 zł, gdy najemca zdecyduje się podpisać umowę na okres od 24 do 48 miesięcy. W przypadku mieszkania dwupokojowego czynsz wynosi 2 060 zł, jeśli mieszkanie zostanie najęte na krótszy okres i 2 470 zł, jeśli na dłuższy. Z kolei za wynajem kawalarki w Warszawie trzeba zapłacić od 1 790 zł do 2 030 zł, w zależność od długości trwania umowy, a za mieszkanie składające się z sypiali i pokoju z aneksem kuchennym o powierzchni 33 m2 od 1 923 zł do 2 193 zł (w przykładzie podano najniższe ceny występujące na stronie inicjatywy).
Oferta Funduszu nie jest konkurencyjna cenowo w stosunku rynkowych stawek czynszu – na portalach oferujących mieszkaniach do wynajęcia nietrudno znaleźć wiele tańszych ofert. Czynszu powyżej 50 zł za 1 m2 nie można uznać za stawkę okazyjną i atrakcyjną dla przeciętnego Kowalskiego, mimo to zgodnie z komunikatami prasowymi znajdującymi się na dedykowanej stronie funduszu, oferta cieszy się sporym zainteresowaniem.
Fundusz posiada już 12 budynków z lokalami na wynajem: 3 w aglomeracji warszawskiej, 3 w Poznaniu, 2 w Krakowie, po jednym w Gdańsku, Łodzi, Wrocławiu i Katowicach. Łącznie w posiadaniu Funduszu jest ponad 2,5 tysiąca mieszkań. Do tej pory udostępniono ich ponad 900: 275 w Poznaniu – dwie inwestycje (przy ul. Saperskiej – 124 lokali i przy ul. Czarnieckiego – 151), 122 w Piasecznie, 134 w Gdańsku przy ul. Kilińskiego, 229 w Warszawie w dzielnicy Bielany (ul. Przy Agorze), ponad sto we Wrocławiu, 45 w Krakowie w dzielnicy Prokocim Bieżanów. Zakontraktowane są kolejne inwestycje. Wkrótce mają zostać udostępnione kolejne mieszkania w Warszawie, tym razem w dzielnicy Mokotów przy ul. Samochodowej, na przełomie II i III kwartału br. oddane do użytku zostaną pierwsze mieszkania w Katowicach, w III kwartale oferta Funduszu powiększy się o kolejne mieszkania w Krakowie, a w I kwartale 2018 r. zostaną udostępnione lokale w Łodzi oraz Poznaniu (trzecia inwestycja). Aktualnie na oddanie do użytkowania czeka ponad 600 lokali mieszkalnych. Łącznie do końca 2018 r. Fundusz planuje udostępnić 5,5 tysiąca mieszkań. W pierwszym roku działania projektu do użytku oddano 380 lokali, w drugim 425, a w ciągu dwóch miesięcy 2017 r. udostępniono już ponad sto. Wśród ofert najwięcej występuje jedno- i dwupokojowych mieszkań, co jest zgodne z oczekiwaniami rynku.
Z 275 mieszkań udostępnionych w Poznaniu wszystkie zostały już wynajęte. W Gdańsku do wynajęcia pozostaje jeszcze 32 mieszkania. Wolnych jest też 3 z 122 lokali mieszkalnych w Piasecznie oraz 1 z 45 w Krakowie, które Fundusz zaczął udostępniać na początku 2016 r. W Warszawie do wynajęcia zostało jeszcze 145 mieszkań spośród 229 oddanych do użytku. Na początku tego roku udostępniono ponad sto lokali we Wrocławiu, aktualnie wolnych jest 47. Statystyki pokazują, że na rynku występuje zapotrzebowanie na tego typu inwestycje. Beneficjentami są głównie ludzie młodzi, single i małżeństwa z jednym dzieckiem, choć nie brakuje również seniorów. Dominują osoby w wieku od 25 do 35 lat, czyli dopiero wchodzące na rynek pracy.
Jak podkreślają autorzy pomysłu, jest to długoterminowa inwestycja, bo samo budowanie portfela aktywów jest procesem długotrwałym. Do jej zalet można zaliczyć stałą stawkę czynszu w czasie trwania umowy, przejrzystość prawną i fiskalną, wysoki standard wykończenia mieszkań, możliwość zameldowania się w wynajętym mieszkaniu czy też możliwość zawarcia długoterminowej umowy. Mimo, że ceny dotychczas udostępnionych lokali nie odbiegają od porównywanych pod względem jakości ofert na rynku, systematycznie zgłaszają się kolejni chętni, dzięki czemu większość mieszkań jest wynajętych. Inicjatywa zapewnia stabilne warunki umowy oraz przewidywalność decyzji właściciela lokum. Cechy zapewniające bezpieczeństwo najmu w dużym stopniu odpowiadają za popularność oferty – dla części najemców są pewnie równie ważne jak sama wysokość czynszu, która mimo zapowiedzi, jest mało atrakcyjna względem oferty rynkowej. W zamyśle program miał sprzyjać mobilności Polaków, jednak biorąc pod uwagę fakt, że wysokość czynszu jest zależna od czasu trwania umowy (im dłuższy okres, tym taniej), to paradoksalnie mamy do czynienia z popularyzacją stabilizacji i być może to również wpływa na duże zainteresowanie na rynku – wszak nie od dziś wiadomo, że jako naród lubimy stabilność, a na migrację decydujemy się głównie z przymusu.
W Polsce utrwaliło się przekonanie, że nieruchomość, w której się mieszka, powinno posiadać się na własność, dlatego trudno spodziewać się, że Fundusz zmieni podejście Polaków do życia na wynajmie, mimo że jednym z jego celów była popularyzacja najmu. W Polsce występuje silne przywiązanie do prawa własności, co przekłada się na niski odsetek najemców przy jednoczesnej bardzo wysokiej liczbie mieszkań posiadanych na własność. Posiadanie mieszkania, nawet z wpisaną hipoteką, ciągle jest postrzegane jako dowód życiowej stabilizacji i pozycji społecznej. Wśród Polaków najem jest mało popularny, ponieważ jego ceny są wysokie i tylko nieznacznie różnią się od wysokości miesięcznej raty kredytu (często koszt najmu jest nawet wyższy). Biorąc pod uwagę ofertę Funduszu Mieszkań na Wynajem ciężko przewidywać, że będzie mógł wpłynąć na zmianę mentalności Polaków i ich przywiązanie do własności. Dla większości beneficjentów stanowi zapewne chwilowe rozwiązanie.
Na ocenę efektywności i racjonalności programu oraz na odpowiedź na pytanie czy Fundusz ustanowił nową jakość na rynku najmu w Polsce, jest jeszcze za wcześnie, głównie z powodu ciągle niewielkiej liczby udostępnionych lokali, jednak dotychczas Fundusz Mieszkań na Wynajem nie wpłynął w znaczący sposób na rynek najmu.
Judyta Konopka
Centrum AMRON
