Polskie REIT-y bez nieruchomości mieszkaniowych, czyli o projekcie ustawy o spółkach rynku wynajmu nieruchomości
REIT (z ang. Real Estate Investment Trust) to podmiot o charakterze funduszu inwestycyjnego w formie spółki akcyjnej, której akcje są notowane na giełdzie. W imieniu akcjonariuszy inwestuje w nieruchomości, a następnie zarządza nimi, dostarczając inwestorom instytucjonalnym i indywidualnym regularne przychody z czynszu. W zależności od kraju, REIT wypłaca akcjonariuszom coroczną dywidendę w wysokości nawet 95% zysku (od 80 do 95% w zależności od wewnętrznych regulacji), uzyskując tym samym zwolnienie z podatku dochodowego dla spółki akcyjnej. Zasady te mają na celu zniesienie podwójnego opodatkowania udziałowców, którzy płacą podatek zarówno od zysków kapitałowych, jak i od dywidend.
Polski model REIT-u realizowany będzie za pomocą spółki rynku wynajmu nieruchomości, notowanej na Giełdzie Papierów Wartościowych, mającej siedzibę lub zarząd na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, spełniającej łącznie poniższe warunki:
- kapitał zakładowy wyniesie min. 60 mln zł,
- czas trwania spółki będzie nieoznaczony,
- akcje zostaną dopuszczone do obrotu na rynku regulowanym na terytorium RP,
- 70% aktywów stanowić będą nieruchomości, udziały lub akcje w spółkach zależnych (spełniających określone wymogi) lub akcje innych spółek typu REIT,
- 70% przychodów netto pochodzić będzie z najmu lub odpłatnego zbycia nieruchomości
lub ich części, - wartość bilansowa zobowiązań nie przekroczy 70% wartości bilansowej aktywów,
- 90% zysku będzie wypłacane inwestorom w formie dywidendy lub będzie reinwestowane,
- portfel spółki składać się będzie z co najmniej trzech nieruchomości lub ich części.
Przy spełnieniu ww. przesłanek, dochody spółek rynku wynajmu nieruchomości podlegać będą w Polsce zwolnieniu z CIT. Przy spełnieniu określonych warunków, zwolnienia z opodatkowania przysługiwać będą również dochodom spółek zależnych od REIT. 19-procentowy podatek od kapitałów pieniężnych nakładany będzie na sama dywidendę.
Polski projektodawca wykluczył budynki i lokale mieszkalne z zasobu nieruchomości mogących stanowić aktywa spółki typu REIT. Na zagranicznych rynkach jednak REIT-y dają możliwość inwestowania zarówno w obiekty komercyjne, jak i mieszkaniowe. Dlaczego na rodzimym gruncie zdecydowano się na wyłączenie segmentu mieszkaniowego i czy etap opiniowania projektu wniesie w tym zakresie jakieś zmiany?
Segment mieszkaniowy obarczony może być większym ryzykiem inwestycyjnym wynikającym z prawa ochrony lokatorów. Problem egzekwowania czynszów od osoby fizycznej jest większy niż od osoby prawnej. Mały odsetek umów najmu stanowią umowy najmu okazjonalnego, dlatego w przypadku najmu budynków i lokali mieszkalnych liczyć się należy z ryzykiem długotrwałych i mało skutecznych eksmisji przy jednoczesnej małej liczbie mieszkań socjalnych w gminach. Z drugiej strony – inwestowanie w nieruchomości mieszkaniowe stanowi coraz popularniejszy wśród Polaków model zarządzania majątkiem. Zyski są wyższe niż z lokat i obligacji, a ceny nieruchomości w ostatnich latach rosły, osiągając stabilnie wysoki poziom. Na polskim rynku z powodzeniem funkcjonują podmioty, które profesjonalnie zajmują się inwestowaniem w nieruchomości mieszkaniowe i zarządzaniem nimi, a zapotrzebowanie na takie usługi rośnie.
Globalnym trendem jest jednak, że REIT-y inwestują głównie w nieruchomości komercyjne – galerie handlowe, biurowce, centra logistyczne, powierzchnie magazynowe, hotele, kompleksy rekreacyjne, parkingi podziemne itp. Obiekty mieszkalne zazwyczaj zajmują pozycję drugoplanową.
Zdaniem obserwatorów, Polska uważana jest za atrakcyjny rynek inwestycji w nieruchomości komercyjne. Międzynarodowe fundusze inwestycyjne i emerytalne osiągają zwrot z zainwestowanego kapitału na poziomie między 5 a 9 procent, zależnie od segmentu rynku. Stanowi to ok. 30 – 60% więcej niż można uzyskać z inwestycji w Wielkiej Brytanii, Niemczech, czy Francji.
Większość obiektów komercyjnych znajduje się w rękach zagranicznych właścicieli, jednak stworzenie ram prawnych dla działania spółek rynku wynajmu nieruchomości z siedzibą lub zarządem na terytorium Rzeczpospolitej Polskiej może zwiększyć udział polskiego kapitału. Bardzo atrakcyjnym obszarem inwestycyjnym pozostają m.in. Warszawa, Kraków, Trójmiasto, Wrocław i Katowice, ale coraz częściej przedmiotem zainteresowania inwestorów są mniejsze rynki. 85% transakcji na rynku komercyjnym dotyczy segmentu biurowo-handlowego, jednak powodzeniem zaczynają się cieszyć także inne obiekty komercyjne, jak np. domy dla studentów czy seniorów.
Pewne niepokoje wzbudza ryzyko polityczne polskich REIT-ów. Zgodnie z Programem Budowy Kapitału są one stworzone m.in. z myślą o OFE, który w przyszłości może zostać znacjonalizowany. Także doświadczenia z inwestowania w nieruchomości poprzez zamknięte fundusze nieruchomościowe są wśród Polaków nienajlepsze. Na relatywnie niskim poziomie znajduje się również zaufanie Polaków do giełdy. Z drugiej strony stopa zwrotu z inwestycji jest na tyle duża, że REIT stanowi atrakcyjną ofertę inwestycyjną, co ważne – dostępną także na inwestora indywidualnego.
Zwolennicy REIT-ów podkreślają ich niskie koszty transakcyjne, niewielkie wymagania kapitałowe, łatwość wejścia i wyjścia z inwestycji w dowolnym momencie. Korzyścią są na pewno zwolnienia z podatku CIT i regularna wypłata dywidendy na poziomie 90% zysku. Stopa zwrotu powinna być ściśle określona, a jej minimalny poziom zapisany w statucie spółki. Ważny jest także silny impuls rozwojowy dla polskiego rynku nieruchomości dzięki nowemu źródłowi finansowania inwestycji, a także zwiększenie udziału polskiego kapitału w rynku nieruchomości komercyjnych – obecnie jego udział szacuje się na mniej niż 10%. Notowanie spółek na giełdzie czyni je transparentnymi dla nowych i potencjalnych udziałowców, ułatwia ocenę kondycji tego segmentu rynku kapitałowego i pozwala w odpowiednim momencie zająć lub zamknąć pozycję. Istotne jest także samo rozszerzenie podaży instrumentów dostępnych na Giełdzie Papierów Wartościowych.
REIT-y mają stanowić antidotum na niski poziom bezpieczeństwa finansowego Polaków, których stopa oszczędności jest jedną z najniższych w Unii Europejskiej, mają również pełnić rolę narzędzia do długoterminowego oszczędzania, w tym na cele emerytalne i zapewniać stały przychód przy relatywnie niskim poziomie ryzyka. Ministerstwo Rozwoju podkreśla także, że Polska inwestuje mniej niż przyjmuje inwestycji, rosną także koszty obsługi zagranicznych zobowiązań – nasz kraj jest winien zagranicznym inwestorom ok. 2 bln zł brutto, co stanowi ok. 113% PKB, a uzależnienie od kapitału zagranicznego kosztuje nas ok. 95 mld zł, co stanowi ok. 5% PKB.
Źródło: Ministerstwo Rozwoju
Źródło: Ministerstwo Rozwoju
Nim pojawił się projekt ustawy o spółkach rynku wynajmu nieruchomości, na polskim rynku funkcjonowały już rodzime spółki o zasadzie działania podobnej do REIT-ów, nie dawały jednak tak daleko idących gwarancji inwestorom. Wobec kilkusetmiliardowych oszczędności Polaków oraz niskiej atrakcyjności lokat, REIT-y mogą stanowić atrakcyjne narzędzie do inwestowania, nawet przy niewysokim poziomie zasobności inwestora.
Joanna Komorowska
