Polacy budują mniejsze domy, a deweloperzy większe mieszkania

62,2 m kw. – taka była przeciętna powierzchnia nowego mieszkania oddanego do użytkowania przez deweloperów w lutym br. To sporo biorąc pod uwagę, że Polacy szukając mieszkania w dużym mieście przeważnie celują w powierzchnię ok. 50 m kw. Trzeba przyznać, że dane GUS na temat liczby i wielkości mieszkań oddawanych co miesiąc do użytkowania charakteryzują się dużą zmiennością (w ostatnich 12 miesiącach odczyty dla deweloperów zawierały się w przedziale od 59,7 do 70,5 m kw.), jednak w dłuższym terminie pokazują one jak deweloperzy dostosowują wielkość nowych lokali do warunków rynkowych.

Deweloperzy jak spółdzielnie

Po 5 latach budowania coraz mniejszych, kompaktowych mieszkań deweloperzy zaczęli w ostatnim czasie oddawać do użytkowania mieszkania o powierzchniach zbliżonych do tych budowanych przez spółdzielnie. W lutym bieżącego roku przeciętne „M” ukończone przez spółdzielnie miało 59,4 m kw. W ostatnim roku siedmiokrotnie powierzchnia ta była niższa, a pięciokrotnie wyższa od średniej dla deweloperów. To pokazuje, że deweloperzy mocno dostosowali swoją ofertę do potrzeb nabywców w kryzysowych czasach. Spółdzielnie budują bowiem najczęściej nieruchomości z segmentu popularnego.

Mniejsze już nie będą?

Trzeba jednak zauważyć, że dane prezentowane przez GUS charakteryzuje na tyle duża zmienność, że obserwowanie trendów i zależności jest możliwe dopiero na podstawie wskaźników uśrednionych dla dłuższego okresu. Ciekawe wnioski przynosi na przykład analiza przeprowadzona na podstawie średnich kroczących dla okresów dwunastomiesięcznych. Zastosowanie tej miary pozwala zniwelować odczyty przypadkowe i likwiduje zaburzenia wyników, które wynikają z sezonowości. Tak przetworzone dane pokazują, że od 2006 r. hossa na rynku spowodowała powiększanie mieszkań oddawanych do użytkowania. O ile na początku 2006 roku miały one niecałe 63 m kw., to już dwa lata później przeciętna powierzchnia przekraczała 68 metrów. Dopiero od 2009 r. widoczny jest spadek przeciętnych powierzchni mieszkań oddanych do użytkowania.

Doprowadził on do obniżenia odczytu z poziomu 68,2 m kw. w styczniu 2009 do 59,4 m kw. we wrześniu 2013 r. Co ciekawe, od tego momentu przeciętna wielkość mieszkania oddawanego przez deweloperów do użytkowania zaczęła rosnąć. Po pięciu miesiącach wzrostów wskaźnik osiągnął wartość 61,2 m kw. Z coraz większym prawdopodobieństwem można więc mówić o zmianie trendu. Sprzyjać może temu fakt, że w roku 2012 Rada Polityki Pieniężnej rozpoczęła cykl obniżek stóp procentowych. W 2012 roku skończył się też program dopłat do tanich mieszkań – „Rodzina na swoim”. Projekty rozpoczynane w 2012 r. mogły być też przygotowywane z myślą o zbliżającym się ożywieniu na rynku. Najbliższe miesiące pokażą czy rzeczywiście tak było.

Dlaczego rok 2012 był aż tak ważny dla średniej powierzchni mieszkania oddawanego do użytkowania przez deweloperów w br.? Zgodnie z danymi GUS, przeciętna budowa domu wielorodzinnego (domena deweloperów) trwa w Polsce około 2 lata. O tym jak duże mieszkania są dziś oddawane przez deweloperów decyduje więc w dużej mierze to jakich mieszkań budowy rozpoczynane były w 2012 roku.

Kryzys nie zmienił upodobań spółdzielni, ale…

Gdyby tak samo przeanalizować wyniki działalności spółdzielni mieszkaniowych, to okazałoby się, że wielkość mieszkań przez nie budowanych nie została znacząco zaburzona w wyniku kryzysu. Wciąż oscylują one w przedziale od 56 do 60 m kw. Znacznie ograniczona została jednak skala działalności inwestycyjnej spółdzielni mieszkaniowych. W 2013 roku liczba mieszkań oddanych przez nie do użytkowania wyniosła zaledwie 3,5 tys. – wynika z danych GUS. To o 60% mniej niż w 2008 roku i niewiele ponad 4% wyniku zanotowano w 1991 roku.

Gorsze czasy dla budownictwa indywidualnego trwają

Najważniejszym segmentem budownictwa mieszkaniowego  – z punktu widzenia liczby oddawanych do użytkowania lokali – jest jednak, ten tworzony przez inwestorów indywidualnych. W 2013 r. odpowiadali oni za 56% mieszkań oddawanych do użytkowania (pod tym pojęciem GUS rozumie zarówno domy, jak i lokale mieszkalne). Chodzi w tym wypadku po prostu o osoby fizyczne budujące domy jednorodzinne. W ich przypadku ostatnie miesiące i lata wskazują raczej na dalsze obniżanie się przeciętnej powierzchni budowanej nieruchomości. Zjawisko to rozpoczęło się w grudniu 2010 roku i trwało nieprzerwanie przez 20 miesięcy (do lipca br.). Kolejne miesiące przyniosły stabilizację z niewielkim wskazaniem na wzrosty. Od listopada 2013 r. widoczny jest jednak wyraźny spadek przeciętnej powierzchni oddawanych domów. Teraz wynosi ona mniej niż 139 m kw. Najbliższe miesiące mogą jeszcze przynieść spadek tego wskaźnika. Trzeba bowiem pamiętać, że zgodnie z danymi GUS, przeciętna budowa domu trwa w Polsce 5 lat. Przeciętna powierzchnia domu oddanego do użytkowania w 2014 roku jest więc pokłosiem decyzji podjętych w 2009 roku, a był to trudny rok dla rynku nieruchomości – głównie w związku z załamaniem akcji kredytowej.

Bartosz Turek
Lion’s Bank