PKO BP: w perspektywie roku możliwe spadki cen mieszkań
Negatywnie na poziom cen działają: głęboki spadek popytu kredytowego na mieszkania na skutek znacznych podwyżek stóp procentowych; znaczące ryzyko nadpodaży w sytuacji nadal dużej liczby projektów w budowie; perspektywa stabilizacji kosztów budowy; wzrost oczekiwanych stóp zwrotu przez kupujących inwestycyjnie; realny spadek dochodów ludności” – napisali w raporcie analitycy.
Co będzie hamować spadek cen mieszkań?
W ich ocenie, spadek cen będzie jednak hamowany m.in. przez doświadczenia deweloperów z relatywnie szybkim dostosowaniem podaży mieszkań do słabszego popytu przez wstrzymywanie rozpoczętych projektów, ich etapowanie, a także dostosowanie struktury oferty do popytu, czy szybki wzrost stawek wynajmu przy krótkookresowo ograniczonej podaży mieszkań na wynajem.
Oczekiwania inflacyjne będą wpływać na ceny mieszkań
Ponadto, wpływ na ceny będą miały oczekiwania inflacyjne (długi okres wysokiej inflacji) sprzyjające popytowi na nieruchomości jako aktywów chroniących oszczędności, wysokie koszty budowy ze względu na stosowanie materiałów budowlanych już z okresu wysokich cen oraz koszty DFG (deweloperzy przeniosą je na ceny mieszkań).
W raporcie PKO BP wskazano, że spowolnienie wzrostu rdr cen transakcyjnych mieszkań na rynku pierwotnym i silny spadek transakcji to główne trendy na rynku w drugim kwartale 2022 r.
Czytaj także: Rynek mieszkaniowy: z kupnem warto poczekać, ze sprzedażą pośpieszyć się >>>
„Jest to efekt pogłębiającego się spadku popytu na mieszkania, głównie kredytowego, na skutek drogiego kredytu przy rosnących od 12 miesięcy stopach procentowych NBP. Dużo projektów w budowie, rozpoczynanych w warunkach rekordowego popytu w 2021, może skłaniać deweloperów do promocyjnej sprzedaży gotowych mieszkań mniej atrakcyjnych, czy dłużej pozostających w ofercie” – napisano.
Schłodzenia rynku mieszkaniowego
Dodano, że jedną z oznak schłodzenia rynku mieszkaniowego jest gwałtownie malejąca w pierwszym półroczu liczba transakcji.
„Po rekordowych wzrostach liczby transakcji w 2021 (efekt odbicia po covidowym roku 2020), w pierwszym półroczu 2022 r. nastąpił spadek ich liczby nawet o 80 proc. wobec pierwszego półrocza 2021 r. Wyraźnie gwałtowniej reaguje rynek pierwotny, bardziej wrażliwe są też mniejsze rynki lokalne” – podano.
O poziomie cen mieszkań w drugim kwartale 2022 r. decydował – zdaniem analityków – dalszy silny spadek popytu na mieszkania, czemu towarzyszyła nieco większa podaż mieszkań deweloperskich.
Jak ocenia PKO BP, wzrost podaży mógł być w pewnej mierze pobudzony regulacyjnie – nowelizacja Ustawy deweloperskiej, która wprowadziła Deweloperski Fundusz Gwarancyjny (DFG; weszła w życie 1 lipca 2022) mogła skłaniać deweloperów do wprowadzenia do oferty większej liczby mieszkań, tak by były one rozliczane na starych zasadach.
„Na rynku wynajmu w drugim kwartale 2022 r. utrzymywał się dalszy, choć wolniejszy niż w pierwszym kwartale 2022 r., wzrost stawek, związany z potrzebami mieszkaniowymi uchodźców wojennych z Ukrainy po agresji Rosji na Ukrainę” – napisano w raporcie.
„Analiza stawek ofertowych w kolejnych miesiącach trzeciego kwartału 2022 r. wskazuje na ich dalszy, ale już wolniejszy wzrost; stawki od września 2021 r. kształtują się powyżej poziomu notowanego przed wybuchem epidemii COVID-19. Przy krótkookresowo ograniczonej podaży mieszkań na wynajem i wysokim popycie na te mieszkania, prawdopodobnie stawki wynajmu utrzymują się dłużej na wysokim poziomie, zachęcając do inwestowania w ten rynek” – dodano.
Ograniczeniem – zdaniem analityków – może być niepewność regulacyjna, często dotykająca ten rynek (ostatnio to zapowiedzi regulacji dotyczących opodatkowania pustostanów).
