Osiedla mieszkaniowe zamiast galerii handlowych i biurowców?

Organizacja zaapelowała również o wprowadzenie konkretnych rozwiązań, które przyczynią się do rozwoju rynku mieszkaniowego i stabilizacji cen mieszkań w Polsce.

Specustawa mieszkaniowa do zmiany

Średni wzrost cen lokali ‒ zestawiając ze sobą ostatnie kwartały 2021 i 2020 roku ‒ wyniósł w 6 największych polskich miastach aż 17%. Jedną z najważniejszych przyczyn powyższego stanu, jest sygnalizowana od kilku lat przez PZFD, niewystarczająca podaż gruntów inwestycyjnych w tychże miastach.

Mając to na uwadze PZFD zaapelował o wprowadzenie regulacji, które będą stymulować podaż oraz zwiększą pewność prowadzenia inwestycji. Jednym z przedstawionych rozwiązań jest przekształcenie gruntów usługowych w grunty pod inwestycje mieszkaniowe, czyli zmiana specustawy mieszkaniowej.

Mechanizm przekształcania powierzchni handlowych i usługowych w nieruchomości o funkcji mieszkalnej rozwiązuje jednocześnie wiele problemów zarówno o charakterze ekonomicznym, jak i w kontekście ładu przestrzennego

‒ W ostatnich latach, obserwujemy pewną zmianę nurtu, który wykształcił się na przełomie lat ‘90 i 2000. Z uwagi na postępującą digitalizację, rozwój e-commerce i zmianę przyzwyczajeń konsumentów – na znaczeniu tracą wielkopowierzchniowe galerie handlowe, które często zlokalizowane są na świetnie skomunikowanych działkach, położonych w centrach miast.

Postulujemy, by grunty te przekształcać na działki przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową. Takie rozwiązanie nie tylko powiększy liczbę dostępnych lokali, ale także będzie działać miastotwórczo – komentuje Konrad Płochocki, wiceprezes Polskiego Związku Firm Deweloperskich.

Podobną sytuację zaobserwować możemy w przypadku usług najmu, które zostały skupione w zagłębiach biurowych, takich jak popularny warszawski „Mordor”. Po latach wiemy już, że przewidziana w tamtym rejonie monokultura biurowa, zupełnie nie przystaje do miejskich realiów i nie odpowiada na potrzeby mieszkańców. Warto wspomnieć choćby o kiepskiej ofercie kulturalnej czy nienajlepszej infrastrukturze komunikacyjnej, generującej ogromne korki w tamtym rejonie.

Czytaj także: Brak planów zagospodarowania utrudni budowę nowych osiedli mieszkaniowych?

Przekształcenie powierzchni handlowych i usługowych w mieszkaniowe

Szansą na zmianę oblicza takich terenów jest ich przekształcenie przez inwestorów.

 ‒ Zaproponowany mechanizm przekształcania powierzchni handlowych i usługowych w nieruchomości o funkcji mieszkalnej rozwiązuje jednocześnie wiele problemów zarówno o charakterze ekonomicznym, jak i w kontekście ładu przestrzennego.

Na znaczeniu tracą wielkopowierzchniowe galerie handlowe, które często zlokalizowane są na świetnie skomunikowanych działkach, położonych w centrach miast

Przede wszystkim, stanowi jednak doskonały instrument stymulowania podaży gruntów pod inwestycje mieszkaniowe, a jego wprowadzenie, pośrednio przyczyniłoby się do zwiększenia równowagi podażowo-popytowej i stabilizacji cen mieszkań – dodaje Konrad Płochocki.

Czytaj także: Rekordowe ceny nieruchomości i gruntów w Zakopanem

Nowa, jasna definicja wskaźnika intensywności zabudowy

PZFD apeluje również o wprowadzenie jasnej, opartej na dotychczasowej praktyce i poglądach urbanistów, definicji wskaźnika intensywności zabudowy, która położy kres rozważaniom na temat wliczania do wskaźnika intensywności kondygnacji podziemnych, a także powierzchni balkonów i tarasów.

Nowelizacją ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z 2010 roku, wprowadzono do polskiego porządku prawnego przepis, w którym zdefiniowano pojęcie wskaźnika intensywności zabudowy. Jest on obecnie rozumiany jako stosunek powierzchni całkowitej zabudowy do działki budowlanej. Przez powierzchnię całkowitą rozumie się natomiast sumę powierzchni całkowitych wszystkich kondygnacji budynku (…).

Obecnie, inwestor nie ma żadnej pewności, czy urzędnik interpretujący postanowienia planu miejscowego przychyli się do definicji funkcjonującej powszechnie w świadomości, czy też przeciwnie

W rezultacie, zgodnie z coraz powszechniejszą wykładnią organów administracji i sądów, obliczając wskaźnik intensywności zabudowy, architekci powinni na etapie projektowania uwzględnić również kondygnacje podziemne.

Przyjęcie takiej interpretacji, zupełnie odbiega od rynkowych standardów, utrzymujących się do dziś zarówno w treści obowiązujących planów miejscowych jak i codziennej praktyce urzędniczej. Wskaźnik intensywności był i częściowo nadal jest – w powszechnej świadomości inwestorów i urzędników – rozumiany jako stosunek powierzchni całkowitej kondygnacji nadziemnych do powierzchni działki.

‒ Obecnie, inwestor nie ma żadnej pewności, czy urzędnik interpretujący postanowienia planu miejscowego przychyli się do definicji funkcjonującej powszechnie w świadomości, czy też przeciwnie ‒ weźmie pod uwagę również kondygnacje podziemne.

Mając zatem na uwadze ryzyko spotkania się z niekorzystną interpretacji, może zrezygnować z planowanej inwestycji, gdyż mogłoby to narazić go na nieodwracalne straty finansowe. Oczywistym jest, że taka sytuacja stanowi kolejną barierę, która wpływa bezpośrednio na podaż nowych inwestycji, a w konsekwencji przyczynia się do wzrostu cen mieszkań – komentuje Konrad Płochocki.

Innym problemem występującym na tle interpretacji pojęcia „wskaźnika intensywności zabudowy” jest charakter balkonów i tarasów. Niezrozumiałym jest, dlaczego powierzchnia ta, służąca rekreacji miałaby wpływać na wskaźnik intensywności zabudowy. Tego typu interpretacja może doprowadzić do całkowitej likwidacji balkonów i tarasów z polskiego budownictwa mieszkaniowego.

Czytaj także: Podatki od niezabudowanych działek i od pustych mieszkań postuluje HRE Think Tank